大家好，我是苏北哥！这两天也是好起来了，各种有利买房人的ZC又开始不断出台！
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本周南京楼市的购房补贴ZC已经相继出台了，江北新区将人才首次购房的最高补贴额度提升到了300万，并且探索“租购同权”；江宁昨天也出限时优惠补贴，11月1-3日购买参展的49家楼盘新房房源的，给予最高2.5%+2万消费券的补助。这边地方上的ZC如火如荼，那边ZY的金融利好ZC也将于明天正式落地！
就在今天早上国内银行圈又发出重磅新闻，推出重要举措，大大利好买房人！
01.
11月1日正式执行，今天六大行同时官宣！新地标封顶，买入顶流板块大校场，展现新的契机！
今天早上9时许，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行发布公告，将从明天（11月1日）起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。
其实该消息从本周三开始，已经陆续有主流媒体报道了相关内容，今天早上的六大行同时GX，终于让这一消息正式落地。
说重点的！这次的“商业性个人住房贷款实行新的定价机制”主要包含两个方面的内容，第一：银行加点值的调整；第二：重新定价周期的调整。
我们先来看第一个问题：XZ规定从11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）
面对这一段话，很多人不理解其中意思，现在GF解释来了：例如，中国人民银行官网公布的2024年第三季度全国新发放个人房贷加权平均利率为3.33%，当季5年期以上LPR均值为3.85%，则对应的加点幅度为3.33%-3.85%=-52BP，则调整门槛为-52BP+30BP=-22BP，即所有加点幅度高于-22BP的存量房贷借款人可与银行协商，将加点幅度调整至-22BP。考虑到10月25日绝大多数借款人的加点幅度已经批量调整至-30BP，预计2024年第四季度绝大多数借款人无需调整加点幅度。
再来看第二个问题，重新定价周期调整！按照六大行今早公告，买房人可以与银行重新协定LPR的定价周期，废除原本一年调整一次的定价周期制度，调整后重新定价周期可分为3个月、6个月、12个月三挡进行选择，且同一笔贷款存续周期内，客户只可申请调整1次（也就是说只有一次选择权）。
那么这个新规，对存量房贷还款人又有什么实质性的影响呢？众所周知，今年LPR数据历史性的调整了3次，2月份从4.2%调整到3.95%；7月份从3.95%调整到3.85%；10月份从3.85%调整到了3.6%，也就是说市场目前存在3档不同的存量房贷利率，而这三个LPR数值对应的是不同的定价周期。
先来说第一档4.2%的LPR，10月25日批量调整后，存量利率变成了3.9%，按照这一档LPR的重新定价日，应该是明年的1月1日-2月19日区间，所以即使这次买房人将重新定价周期缩短为3个月，其实本质上没有差别，最早也要明年1月1日LPR才能从4.2%调整在3.6%。
再来说第二档3.95%的LPR。10月25日批量调整后，存量利率变成了3.65%，按照这一档LPR的重新定价日，应该是明年的2月20日-7月21日区间，那么如果买房人将重新定价周期缩短为3个月，最快于2月1日就可以调整为3.6%的LPR，存量利率降至3.3%，等于提早了20天左右享受最低利率。
再来说第三档3.85%的LPR。10月25日批量调整后，存量利率变成了3.55%，按照这一档LPR的重新定价日，应该是明年的7月22日-10月21日区间，那么如果买房人将重新定价周期缩短为3个月，最快于2月1日就可以调整为3.6%的LPR，存量利率降至3.3%，等于提早了5个月左右享受最低利率。
最新的10月21日发布的3.6%LPR，买房人已经可以享受3.3%的存量房贷利率，在下一次LPR调整出现之前，无论如何调整重新定价周期，存量利率暂时不会变更。
可见这次重新定价周期的调整，就是为了让买房人尽快享受到最新LPR带来的最低房贷利率。
下面我们把视角转向大校场！
10月底，大校场又一教育地标工程传来封顶消息！早在今年4月初，一则名为《南师附中关于南部新城富华路中小学设计方案的调整意见》的内部文件流出，宣布南师附中正式落地南部新城，补足了大校场之前没有名校初中的“短板”。
从此，大校场小学有南外明远小学，初中有南师附中，高中有南外高中本部，一幅全程皆名校的12K教育体系被打造完成。大校场业主的学区资源也迈上了更高的台阶。
南师附中大校场校区落子于“富华路中小学”工程，将建设1所36班小学、1所18班初中及一处12班幼儿园。这所学校，就位于华著兰庭的北侧，响水河西侧，位置比较好，周边还有天华明阅府、华润润淮府等小区，
按照之前消息资料，南师附中富华路中小学工程于2025年就将完工。学校将采用先进的“一体化互通”设计，中小学用地与北侧社区中心用地地下空间共同开发，在满足自身停车配建要求的前提下提供约130个社会停车位，并于富华路下设置地下通道，与幼儿园用地连接。
10月22日，南师附中富华路中小学工程传来最新进展，富华路两侧教育配套项目已经实现“封顶”！
封顶仪式当天，来自秦淮区、南部新城管委会领导，以及南师附中校长，中建五局华东分局等各界人士出席仪式现场！富华路中小学工程的封顶，为明年南师附中大校场校区正式完工，奠定了坚实的基础。
说到大校场买房，眼下可能是不错的契机！为什么这么说呢？因为大校场房价体系迎来了史上最复杂的时间段，新房、二手房包含在内，板块房价区间段从3万/㎡，到6万/㎡，跨度之大令人难以相信，不过这样的大跨度，倒给了原本预算不够的刚需初改人群，安家大校场的可能！同时，终极改善客群也能在大校场买到符合心意的产品。
02.
金地大成雅境首现“3字头”成交价，板块二手房价格下行明显，大校场新房价格却还有上升空间？
了解大校场二手房市场的粉丝，大概会比较清楚，大校场二手房因为小区交付时间的不同，相互之间，房价也是泾渭分明的。
其中2020年之前开发的复地宴南都、保利堂悦两个小区目前基本成交价都在“3字头”，而2020年以后开发的小区以华著兰庭、云澜尚府两家小区为代表，后续小区包括金地大成雅境、金陵中心文渊府等等，成交价格保持在4-5万/㎡之间，其中一些高端改善小区，如金基望樾府，挂牌价格甚至超过6万+/㎡，甚至7万/㎡，代表了大校场业主对于板块房价的信心和价值期望。
但是最近一段时间，大校场二手房价格体系开始变得有些“混乱”，某些2020年以后开发的次新房小区，成交价格也开始加入“3字头”阵营。
开发于2020年以后，当年的“机场跑道双雄”之一的金地大成雅境10月上旬成交了一套二手房，房源面积142.48㎡的4房2厅2卫户型，以548万总价成交，挂牌周期214天，最终以降价22万的代价实现成交。
金地大成雅境这套四房折合成交单价仅有38461元/㎡，明面上，这套房源是金地大成雅境今年有二手房成交以来，首套3字头价格房源；
从金地大成雅境目前成交的4套二手房记录来看，基本上该小区从8月份开始，房源成交单价隔月下降2000元/㎡，此次这套3字头房源的出现，会否将进一步将金地大成雅境的房价拉入更低的水平。
水面以下，这套房源是整个大校场2020年以后所有开发小区，首套3字头成交房源。目前华著兰庭、文渊府的成交价格还都保持在4万/㎡以上。
华著兰庭目前的二手房成交价基本保持在4.1-4.5万/㎡之间。
文渊府目前仅有一套二手房成交案例，价格保持在44788元/㎡。
那么，这次金地大成雅境“3字头”二手成交房源的出现，会否引导大校场2020年后次新房小区整体下行呢？值得持续观察。
此外从挂牌行情来看，金地大成雅境的房价下行似乎势不可挡，未来会可能出现更低的成交价格房源。
根据链家数据，金地大成雅境6天前刚刚挂出一套180.17㎡的低楼层4房大平层，挂牌单价仅有38853元/㎡，可以预见的是这套房源若是成交，价格肯定比10月9日成交的这套142.48㎡房源单价还要低。
而之前，金地大成雅境的房源挂牌单价还保持在4.6-4.9万/㎡。
此外，大校场金基望樾府、云澜尚府两个次新小区目前虽然没有成交房源，但近期挂牌价格也在降。
金基望樾府最新挂牌的一套房源，单价仅有5.3万/㎡左右，而之前金基望樾府挂牌价格从没低于6万/㎡，甚至多套高端房源价格挂牌单价超7万/㎡。
云澜尚府近一个月的挂牌房源，也连续出现了4字头挂牌价格，而之前该小区房源挂牌单价均在5万/㎡，高价房源甚至逼近6万/㎡。
很明显，大校场的二手房价格在整体下行，然而在这个明显的下行轨迹当中，原本预算不多的买房人能否寻得一个合适的机会上车呢？值得观察思考。
再来说大校场新房，由于楼市产品迭代的加快，尽管板块的二手房价格在下行轨迹，但是板块的新房价格却也存在继续上行突破“6万/㎡天花板”的可能。
有两件事，决定了未来大校场首个“四代宅”项目，将站稳6万/㎡新房单价。
今年国庆节期间，大校场新盘南部新城G77官宣将由国企奥体建设代建及操盘，并宣布这将是大校场首个“第四代”住宅。
南部新城G77
南部新城G77地块占地26127.42㎡，容积率2.4，60米的建筑限高，未来物业类型应该是以小高层+洋房为主。最快预计明年年初就将正式亮相，而此前已传出该项目首开价格将突破6万/㎡大关。
而该消息并非空穴来风，首先今年大校场3幅预计出让地块全部取消了，有小道消息称，要到明年年中才有可能重新出让，3幅地块分别为G77北侧的佳营路地块，容积率仅1.2；南外附近的汇秀路地块，容积率也是1.2；金基望樾府北侧的国际路地块，容积率1.01。
佳营路地块位置
3幅地块今年的取消出让，让大校场首个第四代住宅G77项目有了绝对的定价权。
其次10月4日中信泰富九庐首开64套房源，当场售罄，算是站稳了5.2万/㎡左右的销售单价，风传中信泰富九庐的后续洋房楼栋，售价将达到5.8-5.9万/㎡单价，这么算下来，南部新城G77未来单价自然要突破6万/㎡。
除了G77这个“四代宅”将突破6万/㎡，南部新城其余楼盘，3万+/㎡单价至5万+/㎡单价皆有在售，板块迎来新房价格最复杂、层次最丰富的历史时期。
5字头单价项目，目前大校场有两家楼盘！
第一：秦淮金茂府！该项目9月底加推了B地块最后一栋高层B5号楼，目前秦淮金茂府主力在售的有三栋楼，分别为B3、B4、B5，可售户型面积段有两种，第一：143㎡4房；第二：240㎡4房
目前秦淮金茂府的销许价格是5.8万/㎡左右，实际售价在低区楼层5.3万/㎡左右；中间楼层5.47万/㎡。
第二：中信泰富九庐！10月4日首开10号楼之后，该案目前已经于10月27日加推6号楼小高层，户型125、150㎡两款四房，目前销许价格52841元/㎡，有消息称九庐目前仍然延续首开时的折扣水平。
中信泰富九庐6号楼位置
目前6号楼64套房源总共去化8套，还剩余56套在售。
4万-4.9万/㎡售价的项目，目前大概有4家楼盘
保利博雅和著，9月中旬推出了小区最后一栋小高层9号楼，目前该项目10栋住宅楼，9栋均已推出。
目前项目销许均价为 55533元/㎡，实际售价来看113㎡三房，总价510万左右可以上车，折合单价在4.51万/㎡；130㎡三房总价550-570万，折合实际单价4.23-4.38万/㎡左右。
金基新睿樾府，9月30日领取了项目A8栋小高层，80套房源销许。目前该项目主力在售8、10、13号三栋楼，主力在售户型为121、166、171㎡三款产品，销许均价为 53898元/㎡。
目前实际售价为121㎡三房570万总价起步；166㎡四房750万起步，折后实际单价在4.5-4.7万/㎡之间。
伟星誉璟府目前仅剩2号楼196㎡大户型在售，销许均价为 55178元/㎡，实际196㎡户型上车总价900万，折后单价4.59万/㎡
华润金陵中心，出人意料的是该项目继E1、2、3三栋高层相继售罄之后，于10月25日再次加推F1、2两栋高层23F以上房源共100套，户型面积段依然如前，为106-135㎡。
F1、2号楼位置
目前F1、2号楼23F以上房源已经开售，其中F2号楼目前已经去化17套房源，销许均价46684元/㎡，实际售价在4.05万/㎡左右。
售价“3字头”的项目，有1个！
保利招商文璟和颂，经过前三季度的连续热销，该案正在清盘，仅剩最后37套房源在售，且主要集中在8号楼小高层内，以128㎡面积段户型为主。目前总价500万起，折后单价为3.9万/㎡左右。
写在最后：
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