大家好，我是苏北哥！昨天文章结尾谈了南京近期二手房价格变动情况，引起了一些粉丝关注。
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受关注的原因也很简单，不少粉丝近期对于南京房价的走向不甚明确，这是由多种原因造成的！一方面，9月底至10月上旬这段时间，刺激ZC频出，一些中介和自媒体也跟着带节奏，鼓吹房价上涨，市场筑底回暖之说，带给购房人不少“焦虑感”；另一方面，目前房价信息的确不够透明，贝壳关闭了二手房成交价格系统，房源成交价格的具体信息，中介成了唯一的信息来源出口，自然掌握了话语权。
新房价格也一样不够透明，销许一个价格，实际又是一个售价，而且KFS还时不时扬言“市场回暖、回收优惠”，但实际如何，只有KFS和深入一线的实探人才最清楚。
01.
“超跌还是补跌”？主城3大头部板块，近期二手房成交单价下降显著！
在国庆节后的第一个工作周，有很多有利于楼市的言论和观点抛出，上海10月13日二手房网签达到1334套，破今年单日成交量纪录；深圳出现929放松限购XZ之后的首个日光盘，332套房当天3小时售罄；
南京三季度新建商品房住宅成交108.35万㎡，环比上涨2%，成交均价29036元/㎡，环比上涨10%。9月份二手房成交价格也环比8月出现了3.3%的上涨。
一切都洋溢在XZ组合拳之后，一种全面回暖的舆论气氛中，可10月18日一份国家统计局的70城房价数据，将楼市的思绪拉回了现实，不看全国看南京，似乎GF数据并非像民间数据那样让人感到乐观，按照国家统计局的数据统计，9月南京新房价格环比与8月持平，同比下跌了8.7%；很多自媒体说南京新房价格稳住了，排在了上海、太原、徐州三个环比上涨城市之后，站稳全国第四。
但是从数据走势来看，从8月到9月，南京新房价格明显还是下行的，而且明白内幕的人都知道，9月南京新房价格之所以能稳住，关键在于一大批总价极高的新豪宅、四代宅开始上市销售了，绿城华发金陵月华、中海江南玖序、首开桃园金茂府等等，昨天有数据称截止2024年10月21日，中海江南玖序已网签81套房，揽金13亿，反观刚需盘，今年长期占据单盘业绩榜首的万科朗拾雨核1-9月份去化业绩总和也才19亿。
可见新豪宅、四代宅与传统刚需盘根本不在一个体量级上，而新豪宅项目开盘去化水平未来将直接左右全市新房均价走势。换言之如果后续南京新豪宅项目首开如果不能“开一个火一个”，个把冷场就可能让10-12月南京新房价格重新转入下行。
还是二手房价格的“真实感”更强一些，更能反映当前南京楼市的真实状况，10月18日的70城9月二手房价格出炉，70城房价全部下跌，已经说明市场态势并未发生根本性扭转，南京一城来说，9月二手房成交价格明显是比8月份的跌幅出现了翻倍，9月环比跌幅1.2%；8月环比跌幅0.6%；同比跌幅9月比8月扩大了0.3个百分点。
造成这样价格走势的原因，北哥更多的认为是南京二手房成交价格回归理性的一个过程，是“补跌”而非“超跌”，如果仔细看9月份南京几大头部板块的二手房成交价，你就会发现一些原本高于板块平均价格很多的所谓高端改善项目，房价降幅偏大；
以9月河西南二手房市场最为明显，众所周知，目前河西南星八客成交单价基本都已回归至4万/㎡以下，海峡城作为资格最老的星八客，成交价格已经频频出现2字头。在这种大趋势下，一些以往以品质取胜的改善型高价盘，也开始自降身价，往板块主流价格靠拢。比如朗诗熙华府，作为星八客曾经唯一的科技住宅，9月成交均价也从之前的4.4万/㎡，跌至3字头。
还有星八客之中头部品质的正荣润峯近期成交价也出现了回归，该小区虽然9月成交价仍保持在4万/㎡以上，但10月最新成交房源单价已经跌至4万/㎡以下。
据此河西南星八客成交单价全部进入3字头时代。除星八客以外，以往一向4-5万/㎡的次新改善品质小区，房价也开始回归理性，向河西南二手房主流价格体系靠拢。
比如金地中心风华，作为2017年以后开发的项目，该小区房源成交单价之前一直保持在4万+/㎡。而9月份一下子跌至3.6万/㎡，跌幅超过4000元/㎡
海珀星晖一期之前一直是4万+/㎡房价小区，但是9月份开始出现了3字头单价成交房源，补跌的趋势十分明显。
就连河西南顶级豪宅的挂牌价格也在回归理性，长江尊邸最新挂出一套232.93㎡的大平层房源，总价1640万，折合挂牌单价仅70408元/㎡，据说这套房源挂牌价格为历史新低。
这套房源价格的确很低，链家上随便看下，长江尊邸的挂牌价格都在7.7-7.9万/㎡之间，有的房源挂牌价格甚至在8万+/㎡。
而长江尊邸今年3月、7月一共成交了2套房源，其中3月3日成交的227㎡4房大平层，成交单价为75815万/㎡；7月8日成交的287.44㎡4房大平层，成交单价为76567元/㎡。
如今长江尊邸10月20日新挂房源单价只有70408元/㎡，预计成交价格只能维持在6字头。
二手房价格回归理性的还有大校场！8月份大校场标杆二手房成交价出现过一波上涨，保利堂悦、复地宴南都成交单价甚至都回涨至3.5万+/㎡，可谓是今年的高光时刻。
然而该回归的还是要回归的，保利堂悦9月份成交均价已经回跌至3万/㎡左右，部分成交房源单价甚至已经回跌至2.7-2.9万/㎡。
大校场品质改善小区以及豪宅小区挂牌价格也在肉眼可见的回落。
金基望樾府21天前挂出一套新房源，143㎡4房，挂牌单价只有5.54万/㎡。
这套房源的挂牌价几乎是近3个月以来的新低，之前金基望樾府的房源挂牌价格基本上在5.9-6.3万/㎡之间。
此外还有云澜尚府，近一个月以来该小区“连续挂出”两套4字头单价房源，而之前该小区挂牌价格普遍在5万/㎡以上，最高挂牌单价甚至达到6万/㎡。
南站板块二手房近期也在加速“补跌”，房价回归理性！该板块标杆次新房万科都荟天地，10月份新成交一套91㎡3房，单价仅2.85万/㎡，而该小区最高峰时二手房卖到4.7万/㎡，如今相当于腰斩！
曾经红极一时的万科九都荟，10月份二手房成交价格也在理性回归，最新成交一套121㎡3房，成交单价仅30747元/㎡，似乎10月份万科九都荟“破三进二”完全有可能
要知道今年8月初，万科九都荟最高成交单价曾经达到40571元/㎡，短短2个月不到竟然下跌了近1万/㎡。
02.
南京顶级学区房，成交价也在加速回归理性！曾经10万+/㎡，如今4万/㎡出头，房东加速出货中！
如果普通的次新房、二手房无法代表全面南京楼市的真实行情，那么鼓楼、玄武顶级学区房则可以称之为南京方向走势的风向标！
9月底至10月中旬，楼市刺激ZC发布期，有人准备乘着ZC东风“捂盘涨价”，有人却准备利用ZC利好，“加紧出货”，而南京学区房房东们显然在两种选择之中，选择了后者。
近期一大批主城顶级学区房，加速成交，价格大跳水！
首先是鼓楼华侨路的“拉小+29中”双学区房怡景花园，9月底至10月上旬，短短半个月时间内，成交房源多达6套，几乎是1-8月同小区二手房成交量的2-3倍左右（之前怡景花园月均只成交1.5套房源）
不仅成交量变大了，而且怡景花园的成交价格也出现了新低。这6套新成交房源之中有3套成交单价仅为4字头。
9月24-28日之间，怡景花园连续成交2套房源。房源成交单价仅在4.4-4.6万/㎡之间。
计算时间，这两套房源成交时正好是本轮楼市CJZC开始出台的时候。
其中9月24日成交的怡景花园66.02㎡2房1厅，成交总价301万元，成交单价仅45592元/㎡。房主报价335万元，最终降价34万元成交，房源挂牌周期长达528天。
9月28日成交的怡景花园68.17㎡2房1厅，成交总价304万元，成交单价仅44594元/㎡。房主报价336万，最终降价32万元成交，房源挂牌周期192天。
然而时隔一周后，10月6日怡景花园再次有超低价房源成交，这次是一套67.39㎡2房，成交单价为45555元/㎡。房主报价335万，最终降价28万成交，成交周期224天。
利好加持之下，鼓楼学区房天花板小区怡景花园房价可谓是跌出了新高度，要知道该小区曾经最高成交单价近10万/㎡，如今4.5万/㎡出货成交，降幅达到5.5万/㎡之巨。可谓是抄底价！
在这段楼市ZC频频发布的时间段里，降价出售的顶级学区房并非怡景花园一家小区，同样是“拉小+29中”的双学区房百步坡小区。
也是差不多的时间段，9月24日XZ发布当天，百步坡小区成交一套7年以来最低单价房源，56.71㎡的2房1厅，332万成交，折合单价仅有58543元/㎡。
要知道，百步坡今年7月以前成交的房源，单价均在6万/㎡以上。
而百步坡2020年8月份，小区最高成交价曾经高达98910元/㎡，如今成交价格与当初相比，无疑是腰斩。
与此同时，秦淮钟英单学区房，近期房价下跌也非常显著，如小火瓦巷小区9月初、10月初两个时间段，成交价格都跌出新高度。
9月初小火瓦巷小区成交一套76.64㎡小三房，成交单价仅34446元/㎡。
10月初小火瓦巷小区又成交一套房源，这次房价跌得更狠。
一套65.56㎡小两房，197万总价成交，成交单价仅30048元/㎡
要知道2021年4月，小火瓦巷成交单价曾高达7.8万+/㎡，如今相比当初，房价跌幅高达4-4.4万/㎡。
从小区挂牌均价来看，30个小区的挂牌均价全线下调，均价都未破8万元/㎡。目前，挂牌价最高的小区为7.6万元/㎡，最低的则为4.3万元/㎡。
具体来看，6个小区的挂牌价仍然突破7万/㎡，8个小区在6-7万元/㎡之间，14个小区在5-6万/㎡之间，还有2个小区降至4-5万/㎡之间。
与今年8月底相比，这些小区的挂牌均价都出现了不同程度的下跌。若与去年1月份相比，降幅更是惊人。特别是“拉力琅”（拉萨路小学、力学小学、琅琊路小学）等头部学区房，挂牌均价普遍下调了1.2-1.8万元/㎡。
30家顶部学区房挂牌价格下调的同时，挂牌量却在增加。
这30个小区正挂牌的房源达到2020套以上，相比8月份的1960套，出货量明显增加，怡景花园、苏宁睿城、佳和园、新河二村和恒盛金陵湾的挂牌量都超过了100套。恒盛金陵湾更是成为"出货王"，挂牌量接近300套。
很明显，南京顶级学区房房东目前的心态是，加速房源挂牌，相应降低挂牌价格，乘着XZ利好加速成交。
写在最后：
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