今年“银十”赶超“金九”？南京首家“刚需”四代宅产品细节曝光！

大家好，我是苏北哥！10月过去，11月伊始，各个机构、媒体都在奋力总结过去一个月的各项数据，希望从中找到回暖向好的蛛丝马迹。

大家对南京买房感兴趣的，可以加苏北哥微信，进南京楼市考察群，一起团购享受买房优惠，也可以向北哥咨询避坑不踩雷！

昨天文章，北哥也是谈了10月南京楼市数据，对刚需人群买房决策的借鉴意义，由于昨天文章发布的比较晚，北哥再把昨天文章的链接在这里发布一下，方便没有看到的粉丝朋友做一下回顾！（最纠结问题：年前买房？还是年后再说？10月最新数据给你标准答案~）

10月份南京楼市的数据整体来说是向好的，总结起来就是“量减、价升”，10月份南京全市新房成交3204套，环比九月份下跌7.9%，但全市成交均价为31142元/㎡，环比上涨19.6%；10月份南京二手房成交6512套，环比9月份下跌10.8%，但全市成交均价21617元/㎡，环比上涨3.1%。

01.

今年“银十”赶超“金九？南京首家刚需“四代宅”产品细节曝光，户型、社区内部细节多幅内景图片流出！

今年10月楼市行情赶超9月的并非南京一座城市，据全国某头部媒体透露，今年国内楼市出现了“银十”赶超“金九”的历史性奇观。

房地产市场向来有“金九银十”的说法，形容9、10月份是每年楼市的销售旺季，然而从传统的视角来看，一般“金九”的火爆程度是超过“银十”的，但今年的情况却大不一样。从全国数据来看，10月份新建商品房网签成交量环比增长6.7%；二手房网签成交量环比增长4.5%，新建商品房和二手房成交总量环比增长5.8%，9月份是三季度末，房企一般会拼业绩冲销量，而10月是四季度首月，一般会受到9月份冲量的透支影响，然而今年“银十”超过“金九”现象十分罕见，是2007年以来首次。

说罕见那是数据层面，其实在历史角度而言，今年金九银十与往年最大不同就在于有强劲的救市ZC出台：如四大一线城市解禁、放松限购；大批城市解禁限售；存量房贷利率新一轮调降；二套、首套首付比例统一降至15%；而且这波救市动作直到今天还在持续，公积金房贷利率调降ZC大概率在路上，国企收储商品房即将大规模下场，100万套城中村改造和危房改造新房正在稳步推进，这都给后续楼市，有了新的悬念和期待。

各地都在积极救市！而今年“银十”楼市成交走强的行情，也是从ZC力度最强的一线城市开始，根据相关数据，今年10月份一线城市增长最为明显，四座一线城市新建商品房网签成交总量同比增长14.1%，二手房网签同比增长47.3%，而一线城市这波成交增长势头目前正向其他国内头部城市扩散，10月，全国11个省份新建商品房网签成交量同步显示增长，较9月份增加6个，20个省份二手房网签成交量同比实现增长，较9月份增加2个。

而南京，10月份楼市暂时还未出现“量价齐升”的行情，但也出现了新房、二手房成交价格环比双双上涨的现象，这明显也是南京救市和背后高明操盘策略起的作用。昨天，北哥文章里已经清楚阐述了，南京10月份新房价格之所以能够出现环比上涨，和新一批新豪宅、四代宅首开入市有关，换句话说这批楼盘的热销，拉高了南京全市整体成交均价。

北哥在这里说一个预言，后期随着四代宅项目上市量越来越大，南京楼市行情后期行情一定会走到“量价齐升”的地步！

近期北哥文章一直在关注刚需购房人群，一直在提醒大家要关注刚需新房库存，根据之前文章的统计，江宁东山、大校场、雨核、软件谷、燕子矶、新玄武6大板块目前剩余的刚需新房库存量预计只有3780套，而根据今年至今的土拍行情，明年上半年至年中能够上市的新增刚需房供应量预计也只有3000-4800套左右，在这一组数据面前，很多刚需购房人可能会面临“无房可买”的境地。

有人说那就买二手房不就得了！这种说法就太天真了！如果南京楼市11月、12月实现量价齐涨，二手房市场必然也不会幸免，实际上眼下南京二手房已经出现惜售行情，今天南京二手房挂牌量再次降到15万套以下。

今日网房数据

根据我爱我家数据，仅10月一个月份南京二手房新增挂牌量就下滑9.3%，挂牌量仅5862套。

新增挂牌量下滑的情况下，南京一批二手房成交价格明显上涨，特别是次新豪宅和改善级小区，如河西的海玥名都、世茂天誉、鼓楼的仁恒桃园世纪、河西的银城西堤国际等等，南京二手房房价天花板再度被提高，昨天文章有详述，这里不再展开。

房价天花板提升，新增挂牌量减少，下一步就是南京二手房整体价格上行，这几乎是惯常的楼市发展路径。

这种行情走势对于刚需客群是极不友好的，幸好南京新开发的第四代住宅中，并非全部是豪宅产品，其中也不乏少许刚需定位的四代宅产品，本周三文章，北哥就盘点出南京目前15家四代宅新项目中，起码有5家是刚需产品，未来总价区间预计在200-350万左右。

5家刚需四代之中，有1家就是位于江宁东山的中天美好G17项目。

中天美好G17位置

8月13日土拍，民企中天美好拿下了江宁东山的G17地块，成交楼面价11498元/㎡，项目拿地一周后，GX为江宁区首个第四代住宅产品。

项目拟建6栋小高层住宅，包括2栋17F小高层住宅、3栋18F小高层住宅、1栋16+1F住宅以及配套用房，另有3栋为首层架空设计。

其实本周三北哥写这篇文章是将中天美好G17定位为300-350万级的刚需四代宅，完全是凭职业敏感度判断，因为当时该项目户型面积段尚未公布。

而昨天中天美好G17案名公布，及项目户型图首次发布，基本上证实了北哥之前的判断。

昨天（11月1日）江宁区房展会开幕当天，中天美好G17在百家湖景枫中心的城市展厅同时开启，案名随之发布，为中天金宁风华。

中天金宁风华城市展厅实景

与此同时，中天金宁风华项目的众多社区楼栋、景观效果图也随之发布。

据了解，中天金宁风华不仅是“家家有花园、户主有庭院”的第四代住宅，并且楼宇外立面还采用非常具有标志性的“四面铝板立面”，以提升产品调性。

楼盘采用海派设计风格，植入五星酒店理念的落客大堂、鎏金边框、宽屏玻璃、宽大门头等建筑细节。

社区内配备约1000m²左右的主题泛会所空间！据说，中天金宁风华5栋住宅之中，有3栋底层有架空层，且架空高度达到空前的4.8米。

未来这些架空层将被打造成“圈层会客厅”、“童梦乐园”、“健身瑜伽”等全龄化共享空间，同时项目还整体规划了“全龄主题泛会所”和“沉浸式运动会所”双会所空间，总计约有1000㎡左右，打造一个集休闲、娱乐、社交于一体的高端社交场所。目前泛会所效果图已经发布出来。

同时，也是最关键的，此次中天金宁风华作为全市首个刚需定位四代宅，户型面积段也一并发布，分别分为三种98㎡、112㎡、143㎡。每种面积段，又以奇偶层的不同分为两种户型，全盘共6种户型。

98㎡户型奇偶层的两种户型

98㎡户型为3房2厅2卫布局，其中奇数层为主卧搭配超大露台，偶数层为南向次卧与客厅搭配双联阳台，两款户型北面也配备工作阳台和设备层，增加户型实用面积。

112㎡户型奇偶层的两种户型

112㎡户型也为3房2厅2卫布局，奇数层为主卧搭配大露台。偶数层为南向次卧与客厅配双联阳台，不同在于112㎡户型客厅面积更大，尺寸更宽，入门处配备S墙设计，方便冰箱放置，两款户型北侧都有大面积工作阳台。

143㎡户型奇偶层的两种户型

143㎡户型也为4房2厅2卫布局，奇数层户型同样搭配大露台。偶数层为南向次卧与客厅配双联阳台，不同在于143㎡奇数层户型除了南向配双联阳台以外，南向主卧还配了270°大型转角飘窗，采光、观景效果应该不错。

综合目前东山板块的新房售价和中天金宁风华的拿地价格，基本上能判断出未来这个四代宅项目的首开价格，目前东山普通刚需盘如武夷七里湖山、璀璨璟园折后单价在2.6-3.1万/㎡，顶流豪宅仁恒龙湾销售单价在4万/㎡左右，按照这次金宁风华首轮释放的项目信息判断，应该是定位刚需和初改产品，房价大概率会取东山新房价格的中间值；

同时按照房价是地价的2.5-3倍来计算，中天美好G17成交楼面价是11498元/㎡，那么中天金宁风华未来首开价格应该在2.8-3.5万/㎡，以该项目98-143㎡户型面积段计算，未来总价区间应该在280-500万区间，这个价位段和北哥之前判断基本重合。

02.

城北纯刚需板块即将推出2字头四代宅，目前在售新房房价最低已至1字头，抄底好时机？

之前文章已经说过，南京四代宅开发加速，很多楼盘实现了就地升级，前面一半还在卖三代宅，后面一半尚未开盘的部分就GX升级为四代宅了！

然而随着这种“升级”开发的节奏加快，南京楼市会在未来的几个月内迅速实现市场供应主体的转换：四代宅全面替代三代宅，完成南京新房市场的转型升级。

眼下，很多事情都是润物细无声的！在你还没有反应过来的时候，第四代住宅就已经占领了“高地”，而原本你以为“千年卖不动”刚需楼盘，即将告别历史舞台。北哥这个话不是乱说的，有两个数据可以证明。你知道现在南京第四代住宅有多少吗？不超过10个？10个左右？大多特错，目前包括在售项目和未开盘的新项目，南京已经拥有15个第四代住宅。

而目前市场上剩余的，主力在售的刚需楼盘还有多少家呢，这里也统计了一下，也就16家左右。

所在项目数量上，未来大批上市的四代宅项目是完全可以替代当前市场上的刚需在售楼盘的。一个冷酷的事实必须指明：第四代住宅还是大多以豪宅为主。全市15家第四代住宅，目前已经确定做刚需定位项目，或者有打算做刚需四代宅项目，也就5家左右。占比也就1/3。

所以刚需定位的四代宅对于普通预算买房人来说是相当珍贵的，需要买房群体倍加珍视。除了上文所说的江宁中天金宁风华，还有一个城北纯刚需板块，目前有打造第四代住宅项目的规划和打算。依据目前该板块目前的在售楼盘价格，预计未来四代宅售价可能最多3万/㎡，也有可能低至2字头。

这个城北刚需板块就是兴智科创新城！根据最新消息，兴智地标盘五矿信托璀璨云著下一步将升级打造第四代住宅。

五矿信托璀璨云著实景

五矿信托璀璨云著是一个90万方的TOD大盘，在兴智可算是地标级的存在，项目分为A、B、C、D四个组团，最早2021年年初开盘，项目C、D组团相继售罄，并陆续交付，目前已经有大批住户入住，小区周边生或配套都已相当成熟。

五矿信托璀璨云著目前在售项目A组团高层房源，89-116㎡个面积段户型目前都有折扣，最低可打到7折，项目销许均价29748元/㎡，89㎡小三房打折力度最大，7折销售后176-185万之间；94㎡、99㎡打72折，折后的单价2.1-2.2万/㎡；116㎡户型暂时没有优惠。

按照目前五矿信托璀璨云著的销售进度，起码还剩余15栋左后的高层未开盘，且后期该项目有130㎡左右的较大户型推出，未来部分楼栋将被设计为第四代住宅。

按照估算，五矿信托璀璨云著未来“四代宅”单价起码提升至2.5万/㎡，甚至3万/㎡，总价也将达到300万等级。

与此同时！兴智今年也是一个有新地块出让的刚需板块！今年8月30日，兴智出让兴学路以东、恒发路以北的G18地块。

这幅地块与目前在售的金地都会峯范只隔一条街，地块北侧就是6号线站点，明年就将通车。

G18此次成交楼面价为，11088元/㎡，而去年金地拿下兴智G19地块，成交楼面价是13679元/㎡，算下来等于这次兴智地价小降2599元/㎡

在这个时间点出让新地块，推测未来兴智G18大概率也是打造“第四代住宅”。

这样算下来，一个小小的兴智板块，目前已经有两个待上市的四代宅项目。众所周知，打造第四代住宅，其底层逻辑就是抬升板块及项目本身的定位以及售价，也就是说五矿信托璀璨云著和未来兴智G18这两个四代宅项目上市之后，兴智的新房价格会被整体抬升。

然而目前，兴智多个在售楼盘全在打折，给优惠，甚至最低折扣已经打到64折，板块新房价格已经普遍降至2万/㎡左右，大批特价房甚至房价都在1字头，那么目前的兴智是不是刚需客的抄底好时机呢？

滨江龙湖翡翠上城，已经达到7折，部分小户型特价房折后单价仅1.8万/㎡

作为兴智板块的地标现房项目，滨江龙湖翡翠上城目前的折扣力度也是相当大，主力在售的89、115、130㎡3房与4房，基本上都是7折销售。

89㎡小三房原价252万总价，目前低楼层房源总价只有175万，中间楼层房源总价可做到185万左右，算下来单价只有1.96万/㎡。115㎡三房19F房源总价在229万，单价在1.99万/㎡；130㎡四房2F房源总价在235万，单价仅1.8万/㎡

滨江龙湖翡翠上城实景

滨江龙湖翡翠上城今年6月底交房，目前已经有大批业主入住。A分区的第一批房源是在2022年3月份入市的，当时带升级装修包价格接近3万元/㎡，整体项目体量也非常大，共有11栋，最后一批房源在今年6月份领的销许，均价2.8万元/㎡。

据滨江龙湖翡翠上城置业顾问介绍，10月该项目去化房源数量在60套左右，网房数据显示项目A分区目前还剩余133套左右房源在售，89、115、129㎡三房、四房在售，其中89㎡户型剩余不多。

新生圩宝龙广场打65折，最低单价仅1.8万/㎡

兴智板块一直有一家0首付楼盘，这就是新生圩宝龙广场！目前该项目最低折扣已经达到64折，80㎡两房，原价220万左右，目前低楼层房源总价仅145万起，折后单价仅有1.8万/㎡。

此外新生圩宝龙广场的89㎡小三房，折扣力度也非常大，原价248万，目前低楼层房源一口价只165万，相当于打了66折，折后单价仅有1.85万/㎡。

新生圩宝龙广场89㎡样板间

新生圩宝龙广场南地块实景

都会峯范目前最低打77折，最低单价2万/㎡左右

金地都会峯范目前是兴智板块的新房的品质天花板，社区自带1200㎡会所。

内部设有健身房、咖啡馆、露天影院、四点半学堂等功能空间，同时建有会所屋顶花园。

每一楼栋还设有地上下双大堂，仪式感十足。

地下车库配备时下流行的星空顶，所有配置很难让人相信这是个2字头单价的刚需盘。

户型产品房源，都会峯范也是有比较突出特点，只有89、110㎡两款3房在售，但令人眼前一亮的是该案的110㎡户型主卧自带270°大转角飘窗，这在刚需盘中不多见。

110㎡户型样板间

金地都会峯范89、110㎡户型卫生间全部采用岩板上墙，体现品质。89㎡户型原价210万，目前总价185万，折后单价2万/㎡左右；110㎡原价259万，目前总价251万左右，折后单价2.28万/㎡。

写在最后：

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！