大家好，我是苏北哥！这个国庆之前的工作周，不经意间成了国人的狂欢日！
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史上首次，国庆七天长假在国人面前失去了吸引力！9月24日开始，重磅刺激ZC一个接着一个，直至昨天，YH正式宣布降准降息，下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场释放1万亿资金；同时降息，将7天逆回购操作利率下调20个基点，10月LPR数据下调板上钉钉，加之美联储降息等一系列连番刺激，让国内A股连续三天大涨，2700点冲上3000+点，昨天下午上交所甚至被股民买到宕机，堪称史无前例！
国内股民扬言，愿意放弃国庆长假，“加班炒股”，激动的情绪在民间涌动，跌了3年的A股大盘，只用了3天就涨回来了，套牢多年的老股民“解套了”；新手股民开户都要找熟人、排队了；首付款进股市，出来就能全款买房了！能不激动吗？
01.
股市大火，楼市也会跟着火吗？值得考量！重磅利好之后，南京楼市一种“房价新规”正在被悄悄建立！
这一段的集中ZC利好释放，的确让一批人率先尝到了甜头，首批3000亿的专项资金贷款，只能用于股市，机构贷款购买股票，上市公司贷款购买自己公司的股票，老股民追高解套，新股民集体冲进股市搂金，狂飙3000+的大A盘面之下，是5200支股票全线飘红，138支股票涨停，无疑，股市对于金融刺激ZC的反映是最迅速的。
于是很多人开始寻找和总结规律了，一些精辟而熟悉的理论开始在网上浮现：本轮回暖，首先是股市，起码将从现在的3000点涨到14000点；然后就是楼市，将出现“止跌回涨”，房价起码会涨到3年前的水平。不管这话说得对与不对，但听着就那么提气，让人感到兴奋。
于是很多人开始上头了，手上有房的，蠢蠢欲动打算提升挂牌价格，涨价出售；手上没房的，开始四处打听，摩拳擦掌，准备出手买房。股市之后，楼市真的会涨吗？
首先，楼市和股市不一样，目前股市已经得到了真金白银的资金刺激，而楼市目前的利好尚未落地，924、926两场会议都提及了利好房地产的重要ZC，如平均降低存量房贷利率50个基点，引导至新发房贷利率附近，但据多家权威媒体及国有银行的最新回应，这项ZC的落地时间预计是在10月中下旬，具体怎么调整，其实还在出具方案中。
其次，本次国庆长假，可能是检验本轮房地产利好的重要时机，7天长假的新房去化量、二手房成交量能否实现环同比大幅上涨；长假期间房价能否真正止跌回稳，将是后市走向的重要判断依据。
第三，这波股市“牛市”的持续时间长短，可能也是后续楼市能否反弹的重要决定因素之一。对于这波牛市，目前分为两种观点，第一会持续上涨到14000点，第二，下周一（9月30日）就会回调；如果第一种观点成立，那么很多人在股市大赚特赚，回头楼市企稳信号强烈，则会转头杀入楼市，助力房价回暖；反之如果下周一股市就回调，则将大大减少进入楼市的购买力，光靠自然刚需、改善客群，楼市回暖的时间线可能还要延长。
文章开头，北哥和大伙掰扯了一下，对于近两天股市和楼市的基本判断，感兴趣的粉丝可以在评论区留言，或者加北哥微信，私聊探讨。
其实说来说去，大家讨论的大多是民间对于股市可能持续反弹，楼市可能回暖的态度和反应，那么对于市场上游的金融机构，或者KFS对于这次利好的态度是什么呢？有句名言叫“别看他说了什么，要看他做了什么！”在这次集中利好爆发之际，南京的KFS和楼盘是怎么做的呢？
9月25日，号称全市首家“第四代住宅”的河西南中海江南玖序领取了首开1、3、7、13号楼182套房源销许，推出四款户型产品，分别是200㎡和270㎡两款常规大平层户型；275㎡和305㎡的两款墅厅大平层。
中海江南玖序首开楼栋示意
前天，北哥在一篇名为（突领销许！聊聊南京首个“第四代住宅”的推盘策略~）的文章中，专门阐述了中海江南玖序高明的推盘策略，首先，该盘的首开时机掐的很准，924GWY新闻发布会刚刚开过，三条利好楼市的重磅ZC一经发布，9月25日中海江南玖序就成功领到了首开销许；926ZY政治局会议刚刚提出要让房地产市场“止跌回稳”，当天中海江南玖序就正式开盘，可谓每一步动作都踩在了当前楼市的重要节点上，背后反应出中海操盘的良苦用心。
其次，中海江南玖序的前期铺垫做得非常到位，同板块的三大顶豪项目：天琴华樟、中宁府、伟星长江之歌9月初刚刚加入建邺区第二轮以旧换新，9月底中海江南玖序就开盘，破除了直面竞争的尴尬。
第三，中海江南玖序的首开定价极有策略，作为南京首家推出市场的四代宅，其户型产品均配备18-30㎡的空中露台，尤其是275、305㎡两款墅厅户型，客厅挑高达到6.6米，户型面宽达到12米，且墅厅户型首开只推出21套。
墅厅样板间实景
在极为突出的产品特色之上，中海江南玖序首开价格还打了88折，销许单价区间为70942-81777元/㎡，200㎡普通大平层户型折后均价约62000元/㎡，比销许价格下限低了近8000元/㎡；270㎡普通大平层户型折后均价约64500元/㎡，比销许价格下限低了近5500元/㎡。
“产品更高级了，价格却更低了，让市场难以拒绝”，中海江南玖序首开这种“高性价比”打法，似乎很难找到不火的理由。
9月26日中海江南玖序正式开盘。
开盘现场
据说为了保证首开效果，在开盘现场，中海江南玖序还设定了内部折扣价格，在之前GX的88折基础上，开盘当天签约还可以额外获得1%的总价折扣，等于打了87折。
更为劲爆的是，中海江南玖序开盘部分户型，内部总价甚至可以打到82折，这是用超低价，保证开盘热销的节奏啊！
有购房人计算了一下，中海江南玖序首开的1号楼部分低楼层房源，折后总价仅在1163-1201万之间，折算下来，每平方单价也仅5.8万/㎡左右，虽然南京中海公众号目前已经发布了严正声明，称关于江南玖序首开价格优惠的信息全部是虚假谣言，但是打折事件有图有真相，似乎仍有一定的保真成分。
一番操作之下，目前南京部分房媒透露了中海江南玖序的首开去化情况，称开盘24小时内去化了87套房源，依此去化率应该在47.8%左右。
然而目前网上房地产上，中海江南玖序的销控显示目前尚未去化1套房源，当然了网房数据有滞后情况，况且今天是休息日，网房放假，没有数据变动也很正常，具体数据反应可能要等到节后了。
中海江南玖序网房销控
虽然这次中海江南玖序运用“超低价”的高性价比战略，赢得了不错的首开成绩，但是一个全新的南京楼市的新规则却被悄悄建立起来。
要知道中海江南玖序在当前的南京楼市拥有两个重要的身份，第一：全市最顶级的豪宅产品，第二，全市首个第四代住宅。
在产品配置上，中海江南玖序无疑是全市头部顶级的存在，社区景观、会所形似后现代主义的城市艺术馆，实体景观则以凤起梧桐为主题，充分融合抽象与现实主义的美感，那种立体景观的打造，堪称南京楼市一绝。
加上该项目河西南滨江的地段位置，决定了后续上市的豪宅新盘，没有哪个能够与之比肩。
第二，作为全市首个正式开盘第四代住宅，中海江南玖序直接反映出南京目标客群对这类新产品的接受程度。同时中海江南玖序的首开实际价格也决定了未来南京四代宅，甚至新豪宅的定价。
既然目前中海江南玖序首开实际价格底部定在了5.8-6万/㎡左右，那么则表示未来即将上市的“四代宅”项目，大概率开盘价格不会超过这个标准，众所周知从10月份到年底，南京要上市的四代宅项目还是很多的，比如河西中的招商金陵序、中建合玺东方；金基徐庄G02；栖霞山G79；江宁中天美好G13；南站悦著九章洋房组团等等。也就是说中海江南玖序为南京后续的四代宅项目画了价格红线。
同样情况发生在江核，扬子保利江韵瑧悦作为江核的首个四代宅项目，其未来首开价格也将决定板块的新房价格天花板。
项目一共打造7栋住宅，总户数约452套，其中4栋24F高层、1栋16F小高层、2栋6+1F洋房。扬子保利·江韵瑧悦不仅是江核滨江的洋房+高层的“高低配产品”。
户型方面，扬子保利江韵臻悦更是做到了“第四代住宅”的“十全产品”，该项目打造了105、115、117、143㎡四个面积段，十款“带露台、带挑空客厅”的户型产品。
日前，扬子保利江韵臻悦的首开房价疑似流出！起步总价定在300多万，如果按照350万总价来算，105㎡户型首开单价也就是3.33万/㎡左右；即使总价390万起步，105㎡三房的首开单价也就是3.7万/㎡左右，远远不及4万/㎡。
143㎡洋房户型的首开放风总价是500万左右，折算下来单价也在3.5万/㎡左右。
扬子保利江韵瑧悦既然首开价格大概率在3.5-3.7万/㎡，那么江核新房的价格体系可能又得“重排了”。
之前一直放风首开的仁恒滨江园，还能否卖到3.5万/㎡？就很值得考量了！
作为拿地超两年，江核亟待推出的高端大平层项目仁恒滨江园，原本曝光的首开放风价格是3.5万/㎡，拟建11栋15-16层的小高层，仁恒科技住宅，144-219㎡大平层户型，还配备1500㎡的下沉式会所。
外立面玻璃幕墙点缀香槟金线条，还疑似配置270度的转角阳台；楼栋底层采用架空布局，打造1500㎡主题式泛会所；定位滨江科技住宅的仁恒滨江园，虽然也代表了江核楼市先进的生产力，但再怎么说还是“第三代住宅”。既然江核首家第四代住宅首开只能卖到3.5-3.7万/㎡，那么仁恒滨江园首开可能只能卖到3.2万/㎡，甚至更低。
02.
重磅刺激之下，一组数据揭露南京房东的真实想法！
924-926连续三天的ZC利好“轰炸”，沉寂许久的股市、楼市全部活跃起来，抖音、微信朋友圈更是热闹，不管市场是否真的回暖了，反正在国人的手机里，已经是“赢麻了”。
降低第二套首付门槛，降低存量房贷利率，降准，一系列的强势操作之下，风传国内很多城市的房东们已经蠢蠢欲动了，不少媒体透露，很多房东已经开始提高房源的挂牌价格，甚至直接下架，打算观望一段时间之后再决定是否出售。一时间此类消息满天飞，到底是真是假呢？南京豪宅的业主们，面对眼下的行情，真实想法又是什么呢？
就在这两天，一批新房源的挂牌信息，似乎暴露了当下南京房东的真实想法。
河西中的四大豪宅之一的海玥名都，近期新挂牌房源之中一套161㎡四房大平层，挂牌总价达到1198万，折合挂牌单价达到73460元/㎡。
很明显海玥名都的房源挂牌价格明显上涨，要知道近两个月以来，海玥名都的房源挂牌单价很少有突破7万/㎡，161㎡户型的挂牌单价基本在6.1-6.5万/㎡徘徊，
245㎡户型的挂牌单价在6.8万/㎡左右。
一套153㎡的海玥名都三房房源，挂牌单价只有6万/㎡
无独有偶，河西中豪宅宏图上水云锦这两天也有新上房源。一套刚刚发布的130㎡3房，挂牌总价达到960万，折合单价高达73646元/㎡。
这套房源挂牌单价起码比9天以前挂牌的相同面积房源，单价高出5000+元/㎡。
而且近一个月以来，宏图上水云锦基本没有7万/㎡以上的挂牌房源，之前该小区最低挂牌单价已经将至5.1万/㎡左右。
还有河西豪宅标杆仁恒江湾天成，5天前一套250㎡的瞰江大平层挂牌价格冲上了2160万，折合挂牌单价高达8.6万/㎡
要知道近一个月来仁恒江湾天成，鲜有房源挂牌单价超过8万/㎡，8.6万+/㎡更是无从谈起。
可见这几天的XZ利好刺激，的确让河西中标杆豪宅的挂牌价格出现了明显上涨。
河西中万达华府4天前上新一套85㎡2房，挂牌总价达到500万，折合挂牌单价高达5.8万/㎡，为近两个月该小区最高挂牌单价。
河西南正荣滨江紫阙近期挂出一套219㎡5房大平层，挂牌单价达到1350万，折合单价高达6.1万/㎡，这是该小区近近9个月以来，挂牌单价最高的一套房源。
再来看城中标杆豪宅的挂牌情况！
秦淮瑞金路的中航金城1号3天前挂出一套新房源，面积187㎡的4房大平层，挂牌总价1496万，折合单价79749元/㎡，为近一个月以来最高。
中航金城1号虽为主城豪宅的保值标杆，但近一个月以来挂牌价格也出现下浮和疲软行情，同款185㎡的4房大平层房源曾挂出6.25万/㎡的超低价格。
秦淮大光路的金基尚书里，新挂房源价格也破纪录，一套47.71㎡2房房源，挂牌总价达到398万，折合单价达到8.3万+/㎡，为近一个月以来最高价格。
要知道一个月以前，同类房源挂牌单价只有7.4万/㎡左右，瞬间挂牌价格上涨了近1万/㎡。
鼓楼滨江的恒盛金陵湾今天刚刚发布一套挂牌房源，69.04㎡2房，总价438万，折合单价高达6.3万/㎡，相比近一个月同小区挂牌房源单价高出1万+/㎡。
此前恒盛金陵湾挂牌单价基本在4.6-5.3万/㎡区间徘徊。
城北新玄武的星河国际这两天也有新房源挂出，142㎡3房挂牌总价达到730万，折合挂牌单价高达51057元/㎡，这是该小区近一个月以来首套5字头挂牌房源。
可见，集中ZC利好释放之后，南京二手房市场一批豪宅、改善型住宅的房源挂牌价格已经率先上涨!
写在最后：
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