大家好，我是苏北哥！时间过得真的很快，双11已过，转眼就要到11月中旬。
大家对南京买房感兴趣的，可以加苏北哥微信，进南京楼市考察群，一起团购享受买房优惠，也可以向北哥咨询避坑不踩雷！
以往的每年的11-12月份，都是购房人“淘房的季节”！怎么说呢？接近年终了，KFS加速回款，纷纷拿出折扣优惠，吸引购买力；二手房市场也是一样的，金九银十的旺季已过，挂了太久卖不出的房子，也考虑调价，但是今年的11月份，南京楼市的表现其实并不同于以往。
01.
商贷利率正式涨回3.3%? 公积金贷款利率“按兵不动”，底层逻辑是什么？
今年11月份的南京楼市不同往年的最大特征，首先来自于ZC端，“越收越紧、变量增大”好像在催促购房人赶紧上车。
从上周二（11月5日）南京主流银行GX上调商业房贷利率至3.0%，再到上周六（11月9日）南京主流银行再次发布重要通知上调房贷利率至3.05%，房贷利率开启上行通道，并成功上涨0.1个百分点，只用了一个星期不到的时间。
网传南京楼市ZC端调整的动作还有很多，比如二套房首付将从1.5成首付恢复到3成首付，房贷利率在现行的3.05%基础上还要上涨，房贷未还清再贷款要3.3%的利率；公积金贷款利率不做调整等等等等。
上周六文章，北哥已经通报过此事，很多粉丝在后台留言北哥真假，消息来源可靠吗？北哥只想说一句，保真，而且绝对可靠。在所有的楼市ZC里面，金融ZC收紧肯定是刻不容缓。
之前的一波强劲救市ZC，明显是为了向市场释放利好，吸引购买力关注，但实际上金融机构在“持续性执行层面”可操作性并不强。连续的猛烈降息，以及今年史诗性的“存量房贷利率调降”，已经大幅压缩银行的净息差，尽管国内存款利率一年半时间经历了“六连降”，目前5年期大额存单主流利率只有1.55%，但国有大行的净息差还在收窄。
按照目前的数字，4家国有控股最大的银行（工农中建银行），净息差最高只有1.57%，最低达到1.44%。剩下的邮储银行和交行净息差也只有1.92%和1.27%，不但都下降在警戒线之内，而且还呈现持续下降的趋势。
根据国内主流媒体的预测，LPR未来起码还有60-70BP的调降空间，可以肯定的是这么降下去，银行肯定是扛不住的，房贷利率势必反弹。所以几乎可以肯定的是，目前房贷利率（包括商贷和公积金）就是历史底部，也是买房人站在购房成本的角度“抄底上车”的绝佳时刻！
北哥从不瞎说！两个事件，说明了银行“扛不住了”，后期利率一定反弹：第一，10月21日LPR调降25BP之后，各地上调银行加点，严控商贷利率底线，比如江苏监委当时就发出全省首套房贷利率不得低于2.95%，从LPR-90BP调整到LPR-65BP；广州整改银行端，勒令商业房贷利率不得低于2.9%。
第二，公积金贷款调降迟迟未动！今年10月17日ZY五部门召开“介绍房地产市场平稳发展”为主题的新闻发布会，会上“四个取消、四个降低、两个增加”的ZC纲领出炉，其中就包含“进一步降低公积金贷款利率”。
可这场会议已经过去近一个月，当其他ZC已经逐步落地实施，比如“ZY自然资源部昨天已经发布了关于运用地方ZF专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知”，10万亿化债新闻才过去这么几天。
相比而言，“公积金利率调降的步伐”明显慢了一点！为什么慢？说明银行端在这个问题上可能有踌躇情绪，或者说“不想再降了”，那么目前2.85%的首套公积金贷款利率可能就是“底线了”，各位购房人不得不引起重视。
更需要引起重视的是什么呢？商业房贷利率的“新一轮回升”，大反攻已经开始了！
上文说到的，南京商业房贷利率即将再度上涨，甚至有消息说最高将回涨至3.3%（贷款未还清再贷款的情况）。然而根据北哥得到的最新消息，目前国内已经有城市将商业房贷利率涨至3.3%了，而且这个城市和南京还是“邻居”。
这座城市就是安徽的马鞍山！目前马鞍山的商业房贷无论首套、还是二套，全部按照LPR-30BP执行，房贷利率直接回到了3.3%。
距离南京仅60公里的马鞍山，可以说是整个安徽省距离南京最近的城市，多年以来两地楼市相互影响很大，很多楼市ZC两地都有互通之处，此次马鞍山商贷利率回涨至3.3%会不会引起南京跟进呢？值得高度关注。
其实除了马鞍山，全国很多城市近期都开启了商业房贷利率回调动作。
11月6日，苏州、徐州等多家银行执行最低房贷利率3.0%；
11月7日，广州、佛山、东莞等地也开始执行房贷利率不低于3.0%
11月9日，徐州房贷利率再次调整为了3.05%，这个时间点与南京二度上调商贷利率的时间点重合。
也有从2.95%一步到位调整至3.05%的，比如福建省的福州和厦门。
与此同时，湖北省省会武汉本轮商业房贷利率调整幅度更大，直接从月初的2.9%上调到3.1%，二套利率按3.325%执行；
再来关注公积金房贷ZC的最新变动情况！
前文分析过，因为银行的净息差收窄，利润下滑，预计公积金房贷利率短期内大幅度下调的可能性不大，虽然利率不降，但是公积金的其他相关ZC却发生了重大调整。
11月11日，深圳公积金中心，突然发布公积金相关的两项文件，《“贷款补充规定”》，《“利息补贴通知”》，正式征求社会意见。
乍一看，深圳这次的公积金贷款ZC改革没有什么大不了，不就是提高最高贷款限额嘛？将个人贷款最高额度提升至60万，家庭最高额度提升至110万。的确表面上没有什么，但真正厉害的是第二条，“最高额度的可叠加”。
按照新规定，只要贷款人满足这三个条件，买的是首套房，是多子女家庭，并且房产标的是保障性住房，公积金贷款额度就能“翻一倍”，也就是110万变220万。深圳公积金贷款额度，目前在全国可算是最高的了！
还有一点值得关注，为什么此次深圳提出了针对“购买保障性住房”叠加上浮20%公积金贷款额度？是不是说明未来将有大批保障性住房上市？这个判断是没错的！
3天前，12万亿天量化债计划落地，未来5年，地方ZF存量隐形债务将从14.3万亿元降低至2.3万亿元，每年光利息将节省1200亿元，无疑地方ZF将有更多空间去做振兴区域经济的事，很多之前GX了，但还没有大手笔下场去做的事，会提上议事日程！比如下场收储存量商品房，直接为城市库存“减负”。最近，地方ZF下场收储的节奏明显加快。
隶属于杭州城投的杭州安居集团10月底GX，在上城、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭、临平、钱塘八大主城区收购存量商品现房。
河南郑州发布《关于征集收购存量商品房用作保障性住房项目的公告》。征集收购存量商品房作为保障房，房源要求已建成未售出的商品房、优质在建房源项目，单套建筑面积原则在120平以下。
11月7日，来自广东省住房和城乡建设厅的信息显示，广东首笔收购存量住房用作安置房的专项借款资金已于11月4日落地广州；
紧邻广州的佛山，也将在近期获得购买安置房的专项借款11.9亿元。
可以预见的，未来房地产市场必定有大量保障性住房上市，这也是大批低预算刚需人群，上车的好机会！
02.
河西第二家“四代宅”首开价格出炉？令人惊讶！11月河西新房成交均价又将被抬高？
第二个催逼南京刚需购房人11月“尽快上车”的因素来自于最新的市场行情，如果北哥判断的不错，11月的南京新房价格体系将发生重大变动，而这个变动的直接推手就是两大“第四代住宅”新盘将在这个月上市。
之前文章，北哥一直提醒刚需购房人，ZC端对于后期南京房价提升的影响不算最大，真正厉害其实是亟待上市的大批“第四代住宅和新豪宅”，想想10月份南京新房价格数据，全市新房成交均价31142元/㎡，毫不夸张的说这是今年南京新房市场首度出现3字头均价。
而这个“3字头”成交均价的背后，代表着的则是10月南京新房价格环比9月，出现了19.6%的夸张涨幅。
如果你还是无法了解环比上涨19.6%是什么概念？那么北哥给你做一个对比，从去年8月到今年9月，长达14个月的时间内，南京新房均价只有一个月环比为正增长，且涨幅只有0.3%。
10月份南京新房价格的历史性涨幅是如何出现的？当然不是因为南京楼盘价格全面上涨，相反很多续销刚需盘，趁着刚刚过去的双11，还在给出打折优惠。（想了解今年双11刚需盘打折信息的粉丝，可以扫描文末北哥二维码，咨询）
明确的说，10月份南京新房价格的巨大涨幅就是第四代住宅和新豪宅集体开盘、推出市场所造成的。
中海江南玖序、绿城华发金陵月华、伟星长江之歌和首开桃园金茂府，四家楼盘就占据了10月TOP10业绩榜的四席位置。而这其中，作为南京首家四代宅项目河西南的中海江南玖序只是在9月底开了一次盘，推出了137套新房源，就稳坐10月南京第一的宝座。
四代宅、新豪宅对板块房价提升作用非常明显，这一点从10月份建邺（河西）和秦淮、鼓楼、玄武其他主城三区的新房成交均价的对比中就能看出来，10月份建邺（河西）的新房成交均价为63857元/㎡，稳坐南京第一；第二名秦淮区，新房成交均价为45203元/㎡；第三名鼓楼区，新房成交均价为44841元/㎡。
第一名建邺比第二、第三名的秦淮、鼓楼，成交均价高出近2万/㎡，而10月份标杆四代宅、新豪宅开盘项目全部集中在河西，这足以说明问题。第四代住宅对于南京房价就是有极强的拉升作用。
然而第四代住宅，之所以能够拉升南京房价，除了他们的价格够高，另一方面还在于他们总能屡屡制造热销，然而在这一场又一场的热销开盘背后，其实是高明的推盘策略在起作用。
北哥通过观察和分析发现，自6月份一批新豪宅、四代宅上市以来，在他们高明的定价策略背后，开盘热销总是与“低开高走”四个字有关。
6月27日，绿城华发金陵月华首开，推出6、9、15三栋高层，打响今年新豪宅上市第一枪，随之而来的还有该项目高达7.56万/㎡，号称南京史上最高备案价，抢夺了各大媒体头条和热搜榜。
但是各位不要忘了，当时金陵月华开盘也是有折扣的，最低开盘售价甚至低至5.88万/㎡。
9月26日，中海江南玖序首开，推出1、3、7三栋楼137套房源，当时销许均价定在76848元/㎡。
但是开盘折扣也很给力，直接让利12%，记得当时首开200㎡普通大平层户型折后均价约62000元/㎡，比销许价格下限低了近8000元/㎡；270㎡普通大平层户型折后均价约64500元/㎡，比销许价格下限低了近5500元/㎡。
而且开盘当天，中海江南玖序还给出了限时82折优惠，不过中海事后对此做出了澄清。
如今这两家楼盘的开盘超低价格再也看不到了！金陵月华昨天纲领14号楼销许，均价74082元/㎡；马上要加推滨江400㎡，7米挑高墅厅户型，均价将超8万/㎡。
中海江南玖序11月初加推了9号楼44套200㎡普通大平层户型，均价73004元/㎡，据说目前客户上门，再想拿8X折优惠，已经再也拿不到了！
很明显“第四代住宅、新豪宅”的推盘策略就是先以“首开低价”+“极高产品品质”，吸引购买力，开盘热销后再提升售价，拉升板块乃至全市新房均价
11月，河西又有两家第四代住宅即将首开上市，分别为河西北的招商金陵序和河西中的中建合玺东方。而且按照推出顺序，应该是招商金陵序首先开盘。
可以预见的是招商金陵序的首开又将是一场火爆热销，因为该盘同样采取“低开高走”定价策略，目前首开定价及折扣方案已经流出。售价单价预计是7万/㎡，并且首开将给予购房人最高15%的购房奖励！这什么意思，也就是说首开最高可打85折，折后单价在5.95万/㎡左右。
目前招商金陵序项目的相关产品参数已经全部发布，近期项目的景观示范区和样板间就将开放，首开在即！
招商金陵序拟建7栋10-24F住宅，首层架空，户户有露台，高层户型150、175㎡，洋房户型225㎡。
预计首开1、6号楼，采用洋房+高层的“高低配”推盘手法。
招商金陵序作为第四代住宅，项目建筑外观采用铝板+石材打造公建化立面。
招商金陵序单体建筑效果图
招商西安序实景
招商金陵序不仅拥有户户皆有露台的产品特点，而且在露台的设计上也与众不同！该项目露台可以做到270°弧形转角设计，且露台进深可以做到3米。且露台的错层挑高将达到6.5米，是普通阳台的2倍。
150㎡户型为四房两厅两卫布局，偶数层露台设计在户型西侧，奇数层露台设计在户型东侧。再加上阳台和飘窗面积，据说该户型得房率能超过100%。
和150㎡户型一样，175㎡也是高层住宅户型，四房两厅三卫设计，体现产品改善属性，露台设计也分为奇偶层区分。四开间朝南的设计，其中客厅的面宽达到了5.6米。
225㎡是招商金陵序的洋房户型，奇数层露台设计在户型南侧，偶数层露台设计在户型的西侧。
这个户型的南向整体开间达到了19.2米，层高约3.25米，客厅、餐厅、中厨西岛，整体户型四房两厅三卫布局。
