实探！首开几乎卖断货，四代宅扬子保利江韵瑧悦能否“拯救”江核楼市？

大家好，我是苏北哥！今天天气晴朗，天公作美，北哥去江北核中核的新盘一探究竟！

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可能很多粉丝已经猜到了，北哥今天是去扬子保利江韵瑧悦实探了！作为江北的首个四代宅项目，最近的扬子保利江韵瑧悦的确有点火！当然了，北哥前去实探一方面是因为该项目有热度，另一方面的原因却非常特殊。

最近南京楼市第四代住宅项目涌起，北哥去现场实探的却并不多，原因是很多四代宅都贴上了豪宅标签，自抬身价，想要前往参观项目，还要验资、核验身份一顿神操作，十分装X，相比而言扬子保利江韵瑧悦这个江北四代宅，却要亲民、接地气很多！

01.

首个四代宅“扬子保利·江韵瑧悦”能否拯救江核楼市？

虽然扬子保利·江韵瑧悦是江北的首个四代宅项目，但是要从保利内部的产品系来说，提到扬子保利·江韵瑧悦，我们就不能不联想到雨花软件谷的保利荷雨瑧悦了。“他俩”都是保利内部最高端的“悦”字系项目。

去年12月份，当时保利荷雨瑧悦刚刚公开，北哥就写了这样一篇实探稿件，叫作“实探！新盘保利荷雨瑧悦，能否拯救雨花软件谷？”文章的立意非常明确，当时的雨花软件谷与眼下不同，产品断档，库存积压，去年年底的软件谷非常不招人待见！保利荷雨瑧悦就是在这样的行情下进入市场的，北哥当时也想看看这个保利新盘能否给疲软的软件谷带来什么新的变化。

保利荷雨瑧悦实景

谁知，保利荷雨瑧悦今年首开之后一路长红，上半年5栋高层住宅楼，576套房源卖掉563套，去化率高达97.7%，89㎡的小三房卖成绝版，直接升级为99㎡再出售。

保利荷雨瑧悦国庆期间加推的社区西北侧的17号楼，开盘去化率也高达60%。克而瑞在今年前三季度的南京楼市报告中，保利荷雨瑧悦16.86亿的去化金额，明明排列全市TOP20榜单第四的位置，一个单价仅3万/㎡的刚需盘居然有了与河西顶豪绿城华发金陵月华一较高下的气势。

南京克而瑞1-9月份数据

毫不夸张的说，今天的雨花软件谷能跻身全市顶流置业板块，与保利荷雨瑧悦的大卖与大火有着直接的关系。或者从历史的眼光来评判，保利荷雨瑧悦的确拯救了雨花软件谷。

保利荷雨瑧悦为什么能成功？让雨花软件谷逆风翻盘，跻身顶流！其实大家心里都清楚，保利的产品算不得顶流品质，没有其他原因，就是一条法则：性价比高、接地气！啥叫性价比高？翻译过来其实就是“给的多，还便宜”，回溯保利荷雨瑧悦之前的操盘、定价策略，全部都是奔着这一点去的。

雨花软件谷原本一个二线板块，保利就直接启用最高端的悦系产品，5000㎡的新中式园林、前厅后院的设计、600㎡下沉式会所，牢牢俘获了刚需客群的“心”。

保利荷雨瑧悦实景

关键是290万起买89㎡小三房的定价策略，让刚需客彻底放下了心理防线，大举买进！所以保利荷雨瑧悦的逆势翻红逻辑是非常清晰的。

这次保利“悦”系又来到了江核！扬子保利·江韵瑧悦这次是要复制保利荷雨瑧悦的走红逻辑，来拯救江核吗？

扬子保利·江韵瑧悦实景

说实话，江核的确太需要一场热销来翻红区域市场了。毫不夸张的说从2022年下半年开始，江核楼市的急速冷却，固定了南京买房人对这个板块的刻板印象，新盘滞销、二手房价格断崖式下跌，明明已经成了江核楼市的代名词。

2023年全年，整个江核只诞生了一个摇号盘：隧道口的金基山川江樾A2、A5号楼182套房源249人报名，中签率73.2%，让江核楼市微微回温了一把，但离江核楼市真正逆风翻盘，还差得远。

今年的江核楼市一直很平静，一些新盘不敢冒然开盘，诸如仁恒滨江园，原本定价首开3.5万/㎡，却迟迟不敢下场，说到底还是怕“冷场”；一大批城投托底地块迟迟KFS接盘，根据北哥上个月的统计光核中核城投托底待开发地块就多达28个。

江核这种“你看我、我看你；你等我、我等你”的尴尬局面终于在扬子保利·江韵瑧悦10月上旬的首开之后，有了彻底的破冰！

9月30日-10月1日，扬子保利·江韵瑧悦连续领取了两张首开销许，分别为2号楼洋房楼栋的12套房源消息，均价41499元/㎡；3、6号楼152套房源销许，销许均价37800-38699元/㎡。扬子保利·江韵瑧悦的首开效果明显比金基山川江樾要好，让江核迎来了近两年之中唯一的热销。

扬子保利·江韵瑧悦首开现场

10月14日首开的2号楼12套143㎡洋房户型，据说认筹人数达到50人以上，开盘4人抢1房，20分钟就告售罄。江核楼盘居然也成功“日光了”

10月15日3、6号楼紧接着开盘，推出105、115、117㎡三个面积段户型，据说目前3号楼117㎡奇偶层户型也基本售罄，仅剩24F的6号楼还有房源在售。

无论如何，从首开效果来看，扬子保利·江韵瑧悦的确有带火江核楼市的势头！

02.

项目实景示范区已开放，3000㎡社区会所“首次露面”！

扬子保利·江韵瑧悦能够实现首开爆火，有着其清晰的底层逻辑。除了其项目自身的优势以外，更得益于保利惯用的推盘策略。

扬子保利·江韵瑧悦项目区位

首先，扬子保利·江韵瑧悦是江北核中核首个启动的一线滨江住宅项目，所在的G15地块为去年12月14日被扬子国投拿下的四幅滨江地块之中的一幅。其实江北核的滨江地块很多，譬如G05、06、07、G12、13等等

而G15地块的率先开发，扬子保利·江韵瑧悦的横空出世，洋房+高层的低密物业形态，于购房人来说，给足了“尝鲜心理”；于一众城投和KFS来说，也拢聚了极高的关注度。

扬子保利·江韵瑧悦项目位置距离滨江岸线仅450米，项目南侧就是扬子江国际会议中心，广西梗大街一街之隔就是江北地下城和第一高楼所在地。4号线二期滨江站距离小区也只在500米左右。

江北核地标配套之中的四大金刚，其中两座就在扬子保利·江韵瑧悦项目周边“目之所及”之处，如果论地段和区位，扬子保利·江韵瑧悦可算是核心中的核心了。

然而保利是懂得“推盘策略和人心”的，在项目的种种自身优势之上，宣布扬子保利·江韵瑧悦为江北首个第四代住宅，将项目的情绪价值和期待值一起拉满。

容积率虽然低，只有2.0，但保利并未选择全部打造低密小高层或洋房，而是精准的选择的高低配规划，小区总共打造7栋住宅，其中4栋24F高层、1栋16F小高层、2栋6+1F洋房。房源配置上，自然是小高层、高层房源多，洋房房源少（全盘仅有24套）。

一切都安排好之后，首开先推出稀缺143㎡洋房房源，自然就拥有了一个火爆的开局，接下来带出后续房源热销也就顺理成章了。

扬子保利·江韵瑧悦示范区实景

更绝的还在江韵瑧悦首开定价上！看的出来保利是花了大功夫的， 据说洋房折后单价仅为3.3-3.6万/㎡，比销许低了近4000-8000元/㎡不等；小高层和高层房源价格定得就更低了，折后仅2.8-3.2万/㎡，比销许价格低了近6000-10000元/㎡。起步105㎡上车总价仅300万不到。

项目高配+低总价+“四代宅”新概念，很明显江韵瑧悦仍然在延续软件谷保利荷雨瑧悦的“高性价比”路线。

目前扬子保利·江韵瑧悦的实景示范区已经公开，3000㎡的社区下沉式会所也是10月19日刚刚开放接受参观，北哥一并进行了一线实探。

扬子保利·江韵瑧悦示范区实景

虽然总价不高，但到底是保利悦系产品，扬子保利·江韵瑧悦的项目仪式感还是拉满的，一道宽约46米、高约6米新中式府门，项目的实探之旅由此展开

门前三叠迎宾水景和格栅照壁，营造一种中式大宅的私密感。

扬子保利·江韵瑧悦景观示范区，采用典型的中式“回廊式”动线，中心是镜面水景，参观者沿着四周院墙围合而成的步道行进，且社区内所有步行区域顶部皆有风雨连廊，体现出第四代住宅的显著特色（第四代住宅风雨连廊不计容）

说实话、扬子保利·江韵瑧悦的实景园林没有保利荷雨瑧悦5000㎡那么大，中心景观也不复杂，就是一片干净的镜面水景，水景左侧有一座相似的湖心亭。

熟悉的大理石、蓝眼睛天然石材和绿奢石的组合，和保利荷雨瑧悦的视觉景观颇为相似。

前厅规模略小，后院却是“别有洞天”！

一片300㎡左右见方的下沉式庭院，高差达5米的叠水景墙几乎与保利荷雨瑧悦一模一样。

叠水景墙和下沉式庭院

沿着叠水景墙内置的楼体拾级而下，穿过下沉式庭院，就是江韵瑧悦规模近3000㎡社区下沉式会所，据说这个会所是10月19日刚刚对外开放，北哥今天也算是拿到了一手实景照片。

会所大厅

会所内部为对称式设计，分为东西厢两个部分，其中东厢包含壁球馆、桌球室和健身房，

桌球馆

健身房

会所西厢为会客室、棋牌室、茶道室、冥想室等空间。

茶道室

03.

剩余最后一栋洋房已约满！首开剩余户型仅剩105、115㎡两个面积段；

上文分析过，扬子保利·江韵瑧悦的首开推盘策略无疑是成功的，稀缺的洋房143㎡户型成功点燃了市场的“抢购情绪”。

据了解，目前江韵瑧悦全盘还剩1栋6+1F洋房楼栋，也就是项目正南面的1号楼，据售楼处称这栋楼尚未开盘，但目前预定、认筹人数已经达到上限。

江韵瑧悦的143㎡洋房分为奇偶层两种户型，由于有免费赠送的露台，户型实用面积能达到190㎡，得房率超过130%。

143㎡洋房（奇数层户型）

143㎡洋房（偶数层户型）

且143㎡洋房户型全部一梯一户，且客厅采用6.4米挑空设计，这种奇特且稀缺性的产品得到了不少高端买家的青睐，据说143㎡样板间都没来及做，就已经被预定完了。

扬子保利江韵瑧悦沙盘实景

据置业顾问介绍，除了洋房143㎡两种户型，江韵瑧悦剩下的105、115、117㎡三个面积段，算上奇偶层设计不同，还有8种不同户型可供选择。

其中117㎡的四种不同户型，全部位于3号楼16F小高层里，117㎡采用两梯两户设计，一层四户。

目前伴随着首开销售进程的深入，117㎡户型可售房源数量已经不多。江韵瑧悦目前主要在售6号楼24F高层的105、115㎡四款户型。

其中105㎡两款户型是两个中间户，由于奇偶层排布的不同，又分为带露台和不带露台两种。其中奇数层户型带露台，偶数层户型不带露台。

105㎡三房两厅两卫（奇数层/中户/带露台）

105㎡三房两厅两卫（偶数层/中户/不带露台）

而115㎡户型因为奇偶层排布不同，则分为主卧露台朝南，或朝东两种。

115㎡三房两厅两卫（奇数层/边户/花园在主卧南侧）

115㎡三房两厅两卫（偶数层/边户/花园在主卧一侧）

目前扬子保利江韵瑧悦只开放了115㎡3房偶数层户型样板间！

115㎡3房样板间实景

户型采用横厅设计，层高达到3.15米，空间感开阔；横厅面宽达到5.3米。

115㎡户型厨房

户型厨房采用U型动线设计，采用西门子厨房三件套，三折叠上轨移门也是装修标准

115㎡户型厨房设备平台

与普通三代宅不同的是，江韵瑧悦的115㎡户型厨房北向还赠送一个设备平台，大概6㎡左右（不封）

115㎡户型阳台

115㎡户型阳台南向采用双联阳台设计，阳台总长达到8.2米，进深1.7米，全落地窗设计，尺寸上比普通的三代宅要更宽大一些。

115㎡户型南向次卧

115㎡户型南向主卧

115㎡户型的主卧采用套房式设计，这部分空间可能是江韵瑧悦最能体现四代宅特性的地方，除了传统主人卫、衣柜和卧房以外，还包含一片面积在12㎡左右的露台。

115㎡户型露台实景

也就是说，江韵瑧悦的四代宅主卧南面和东面都是采光面，如果是奇数层，露台和飘窗的位置就会对换。

各项配套

交通：地铁4号线2期、11、13号线；扬子江隧道、长江隧道、汉中西路过江隧道（在建）、建宁路过江隧道（在建）

商业：江北山姆、浦口万汇城、华润万象商业（在建）、京东MALL（在建）

生活配套：扬子江国际会议中心；扬子江滨江公园；江北市民中心；江北第一高楼（在建）；江北第一高楼（在建）

教育：南京一中江北二小、南京一中江北新区北校区、鼓楼幼儿园、金陵中学江北新区学校；规划幼儿园、小学

医疗：鼓楼医院江北院区、国际化名医中心等

装修标准

三大件：东芝中央空调、菲斯曼地暖、爱迪士新风

厨房：西门子厨房三件套；弗兰卡水槽、龙头

卫浴：杜拉维特台盆、坐便器（主卧智能）；高仪恒温花洒、台盆龙头；

项目优缺点

优点：江北首个第四代住宅项目；户型得房率高；赠送露台面积高达12-18㎡；高层户型层高高达3.15米；洋房户型层高高达3.2米；社区配备3000㎡下沉式会所，五大架空层泛会所；高层房源折后单价仅2.8万/㎡起步。

缺点：目前江核大型商业已经建起来了，但是细胞商业及生活配套数量不足，目前主要集中在华润国际社区附近，核中核滨江区域基本没有；江韵瑧悦后续7号楼24F高层与6号楼间距较近，7号楼10F以下户型采光可能会受影响；115、117㎡某些带露台户型，主卧东、南两个朝向全部是玻璃采光面，居住私密感可能考虑不足。