大家好，我是苏北哥！昨天文章结尾，还在讨论江北新区出台了20条举措，给予人才购房最多300万补贴，探索租购同权之后，南京楼市还将出台什么样的ZC，这不就来了？
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9月底是ZY层面ZC发力，924、926、929三天祭出今年下半年史诗级的救市动作，10月底是南京地方层面的ZC发力，时间上对应得刚刚好；从昨天中午开始，首先是江北新区祭出20条新举措，将人才购房最高额度提升到300万；紧接着南京全市层面的ZC也出台了。
为落实924三部门会议支持房地产市场平稳发展的要求，南京昨天正式将二套房商业性个人住房贷款最低首付比例下调至15%，改善客群的购房压力又减轻不少！
01.
南京二手房市场现重大变化！底部市场开始走强！
然而，除了将二套房首付比例正式调降至15%，南京昨天还有更猛的楼市XZ祭出！
一为深化“以旧换新”，推广“国有资本收旧和社会化房企换新”模式，具体为一方面，业主可以在不结清存量房贷款的情况下，将旧房过户给收旧主体；另一方面，业主可以与商业银行等相关方面签订协议，约定转移存量房抵押贷款并增容扩贷至新购商品房，以减轻业主资金筹集的压力。
这个深化“以旧换新”到底什么意思？简单来说就是南京以旧换新领域的专项贷款ZC改革！也像是专门针对“以旧换新”领域的二手房“带押过户”！众所周知，南京自2022年下半年就已经开始执行二手房“带押过户”，也就是业主无需还清房屋贷款便可以将房屋上市交易，免除了资金过桥的麻烦，从而大大加速了南京二手房的置换链运转，此次带押过户进入以旧换新领域，会否让南京楼市以旧换新业务就此起飞呢？拭目以待。
二为推行“房票可转让制度”，根据昨天南京出台的“稳增长30条措施”当中指出，南京房票ZC已经满足“在一定范围内转让”的工作要求，重点围绕房屋征收、城中村改造、城市更新项目等。目前房票究竟如何转让，在多大的范围内进行转让，还没有ZC细则出台，但有一点非常清楚，就是“房票转让”一定会让南京楼市的购买力活跃度提升。
三为支持已出让未建设的存量住宅用地建设“改善型住宅”！北哥个人认为这一条XZ对南京后市影响力较大，XZ言下之意就是要将目前已经出让未开发的闲置土地，打造为高出市场平均水平的改善级产品，那么这些项目未来的房价自然也会跟着上涨，这两天的文章北哥一直在提醒，南京刚需新房的库存量告急，按照今年截止目前的土拍行情来看，明年上半年可上市的刚需新房也就在3000-4800套左右（根据土拍行情估算，明年南京还将上新多少套刚需新房？数字惊掉你下巴），而之前被城投托底的地块，未来开发方向如何？其实是市场的重大悬念，昨天这条XZ一出，悬念没有了，大概率都是改善型住宅了，未来南京刚需客在新房市场的选择余地将变得更小！
说完了昨天南京楼市出台的“诸条XZ”，再来具体看下南京楼市的具体行情，根据网房数据，南京二手房全市挂牌量今年以来“首次跌破15万套”。
二手房全市总挂牌量跌至149876套！其中中介挂牌14.5万套，个人挂牌4200多套。这可视作南京二手房今年以来“去库存”工作取得的重大战果。要知道，从去年下半年至今年年中，南京二手房挂牌量一直是居高不下的，网传最高挂牌量曾经突破20万套。
去年9月份南京二手房总挂牌量首次突破18万套，然而一年后的今天，南京二手房总挂牌量却跌破了15万套，绝对值计算，南京二手挂牌总量减少了“3万套”之多。
从我爱我家研究院的数据来看，今年南京二手房成交量的确火爆，今年1-9月，南京二手房有7个月份，月度成交量都在8000套以上；2个月份，月度成交量在9000套以上；1个月份，月度成交量在1万套以上（4月二手房成交量达到10195套，为一年以来最高峰）
我爱我家数据
从上表可以清楚看出，今年南京二手房的单月成交量水平，明显高于去年，就算9月份全市二手房成交量7303套，环比8月份下滑11.9%，但同比去年9月仍有10%的上涨。
最新数据来看，10月份南京二手房成交表现依然迅猛，10月第三周（10月14-20日）南京全市成交量达到1753套，环比又上涨9.1%。
10月第四周（10月21-27日）南京二手房全市成交量1709套，环比小幅下滑2.5%，但根据我爱我家判断，10月前3周二手房交易量相对稳定，周保持在1700套左右，日均波动也较小；由于目前市场网签端数据尚未在过户量上体现，预计11月过户数据会出现明显上涨的情况。
除了宏观层面的积极向好，南京二手房具体细分市场，近期也出现了明显变化，最明显的就是底部市场开始走强，原本成交价格下跌严重的刚需小区，近期成交价开始出现走稳迹象。
首先是江宁的正方新城
9月底，次新小区德信星宸成交了首套二手房，其成交价格反映了正方新城二手房市场最新价格水平。
这套89.28㎡的小三房，以153万总价成交，成交周期达到132天，折合单价达到17137元/㎡。虽说德信星宸的首套二手房成交价格，相比当初新房总价来说，还是亏了近45万（德信星宸2021年3月入市，销许均价约21752元/㎡，2023年9月收官，当时销许均价约23109元/㎡，首套二手房相当于每平方亏5000元/㎡），但是从德信星宸的首套二手房成交单价来看，却能发现正方新城二手房价格正在企稳回升。
要知道去年11月，正方新城的银城蓝溪郡曾曝出9383元/㎡的成交单价，当时名列全市十大“跌王”小区之一。
与之处于同一板块的德信星宸二手房17137元/㎡，比当时银城蓝溪郡的成交价格高出近8000元/㎡。
毫不夸张的说，德信星宸的首套二手房成交单价是普遍高于正方新城大多数二手房小区的，比如目前荣盛隽峰雅苑的成交价也只在1-1.2万/㎡之间；
绿地理想名苑的二手房成交价格也只在1.1-1.3万/㎡之间。
联发云启目前二手房成交价格在1.2-1.3万/㎡之间。
德信星宸的二手房价格不仅普遍高于同板块的次新房小区，甚至比当地的新房价格还要高，让正方新城有了罕见的倒挂行情。
正方新城现房项目山语春风，目前打6折出售，销许均价22631元/㎡，实际售价仅1.3万/㎡左右，118万可买到正常楼层89㎡小三房。
德信星宸首套二手房与山语春风新房相比，居然产生了4000+元/㎡的价格倒挂！而德信星宸二手房成交价格能达到17137元/㎡，是否也代表了买方市场对正方新城房价的重新估值？欢迎评论区留言！
02.
几大跌王小区，房价也开始回稳！你觉得南京二手房市场触底了吗？文末一图说清背后逻辑！
除了正方新城的二手房市场近期起了变化，就连全市其他几个曾经的跌王小区，近期房价也有触底、趋稳的态势。
首先是江宁禄口的翠屏城，去年11月曝翠屏城成交价格创新低，仅为6410元/㎡，相比2020年最高峰时1.9万/㎡的成交价格，跌幅达到62%，曾被誉为南京楼市“跌王”
今年7月该小区一套95㎡三房，成交单价跌至6151元/㎡，跌穿了去年的底价。
本以为翠屏城的二手房成交价会一路下跌，没曾想近几个月以来该小区的房价出现了触底、回升迹象。目前翠屏城的小区成交均价已经回到了7792.9元/㎡。
翠屏城具体房源的成交价格方面，自今年8月份以后，“六千”单价的成交房源基本已经绝迹，主流成交价格已经稳定在7000-8800元/㎡之间。
翠屏城一些楼层较好、位置较好的房源甚至成交单价已经回涨至9000元/㎡以上。
而“跌王”翠屏城成交价格的触底，回升和该小区背后的成交量变化趋势有着密不可分的关系，今年5-7月份翠屏城房价到达低谷之后，成交量随之增大，直到今年7月底，该小区90天内成交量一直排在全市“前三”位置。
7月30日全市成交排行榜截图
然而，因为翠屏城的低价房源成交过于火爆，房子好卖之后，房东心态也发生了明显的变化，“惜售心理”开始出现，挂牌房源少了，挂牌房源价格也提升了，随之成交量也缩小了。
目前翠屏城的成交排行已经退到全市第15名的位置，90天内成交量为26套，仅为7月份的“一半左右”。
然后来看江北雨山路板块的“跌王”小区，中交锦兰荟。
该小区第一批二手房成交出现在2017年，当时成交价格就高达2.1-2.2万/㎡左右。
2021年时中交锦兰荟二手房成交单价甚至跳涨至2.8万+/㎡。
然而下行市场中，中交锦兰荟房价下跌速度快，幅度也很大，今年8、9月份该小区成交单价终于到达历史谷底。
正常楼层房源成交单价跌至1.3万/㎡，低楼层房源成交单价甚至只有1.2万/㎡左右。小区房价整体跌幅相比2021年时，一度接近60%，成了名副其实的“跌王”。
然而近期中交锦兰荟的房价出现了明显的触底回稳，10月份连续成交的三套房源成交单价全部回到了1.4万/㎡，一套87.65㎡的小三房房源，成交单价更是达到了1.51万/㎡，房价回升趋势明显。
还有河西南鼎鼎大名的跌王小区海峡城！
从今年2月份开始，房媒曝出河西南海峡城二手房源跌破3万/㎡大关，相比2021年该小区6.1万/㎡的成交价，下跌幅度超50%。
随后大批海峡城1、2、3期“2字头”成交房源信息流出，
甚至4月份一套海峡城云龙湾109.99㎡3房，成交单价仅为25639元/㎡，妥妥的今年“新低”。
然而查看海峡城的二手房成交价格变动轨迹，可以发现，该小区2字头价格成交房源主要出现在今年2-6月份，7月份以后小区1、2、3期成交价格已经出现了整体回升，2字头房价已经绝迹，目前小区房源单价已经可以稳定在3万/㎡以上，
个别房源成交单价甚至可以回到3.5万/㎡、3.6万/㎡。
究竟为什么近期南京二手房底部市场出现触底回稳态势，先前的几大跌王小区成交价格都有了触底上涨的势头？一组数据大概可以解释其背后的底层逻辑！
先来看下个总价段二手房成交所对应的市场占比，很明显处于低价位段的100-200万总价二手房成交占比最大，达到了41.52%；其次处于极低价位段的100万以下二手房成交占比次之，达到了22.16%；200-300万总价段二手房成交占比位居第三，达到18.59%。
今年南京二手房的成交主力是300万总价以下的房源，总占比已经达到了可观的82.27%，占据了绝对主导地位。
然而代表着中高端改善400-500万总价段和500万以上总价段房源，成交占比仅分别为4.19%和4.78%。
同时从1-9月各价位段二手房成交占比的变化趋势来看，只有100万总价以下和100-200万总价区间的二手房成交占比在增加，其中100万以下二手房成交占比从今年1月份的18.16%，增长为9月份的28.09%，增长幅度达到9.93%，位列第一；100-200万总价二手房成交占比从今年1月份的39.02%，增长为9月份的40.17%，增长幅度达到1.15%。
其余4个价位段1-9月的成交市场占比都在下跌，其中300-400万价位段成交占比从1月份的10.51%，一路降低到9月份的6.2%，降幅达到4.31%，位列第一；400-500万总价成交占比降幅在1.11%；500万以上总价成交占比降幅在1.04%。
很明显，根据这组数据分析，南京低价位段二手房成交占比在快速扩大，中高价位段二手房成交占比在快速缩小，而正因为低价位段房源成交量越来越大，反而加速了底部市场的触底回升！
写在最后：
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