大家好，我是苏北哥！今天又是一个令全国股民期盼的大日子，因为今天是上周财政部新闻发布会之后的第一个开盘日。
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虽然上周六，财政部新闻发布会上并未公布实际的财政支持规模和金额，但在经历了上一周A股高开低走，持续震荡的行情之后，国内股民将注意力全部聚焦在了此次的财政部发布会上，“A股第二轮牛市”之说甚嚣尘上。
就像北哥上周文章所说，“股票的确是很容易把人逼疯，还是楼市稳当些”！上周的财政部新闻发布会一结束，国内的股票圈、抖音圈纷纷衍生出很多奇葩的“奇谈怪论”，甚至有人在抖音里公开透露，说他听见了财政部蓝部长与相关工作人员的小声对话，疑似听到了未来财政支出的具体数字，兴奋得一夜未睡。
的确！一些股民显然已经被近期的行情逼的有些魔怔了，北哥还是在这儿提醒一句“入市有风险，投资需谨慎”。
01.
上周会议到底会给后续楼市带来哪些变化？浦口城南中心迎来重大利好，大悦城复工！
不知道为什么，北哥总感觉今天的A股行情是可以预见的，那就是大概率不会像国庆节前那般疯涨，也不会像国庆后第一个开盘日那样跳空高开300+点，然后高开低走，其实本周的行情应该趋于平稳为主。
今早开盘的实际情况也的确如此，上证指数今天以高开23个点位，以3241.43开盘，且一直趋于平稳走势，上午行情最高冲高至3269.91点，然后就在3217至3241点位来回震荡。极速冲高的趋势并不明显。
不过这只是今天上午早市的部分行情，下午能否继续拉高，目前且不好说。关于本周的股市行情走势，感兴趣的可以私信北哥，与我探讨。
北哥之前一直提醒，市场回暖是有逻辑和顺序的，而对于CJZC，反应速度最快的就是金融证券，然后是二手房，最后是新房。在上周的财政部新闻发布会上，部长蓝佛安明确表示在加快落实已确定政策的基础上，围绕稳增长、扩内需、化风险，将在近期陆续推出一揽子有针对性的增量ZC举措。
这一揽子增量ZC包括支持地方化解隐性债务、支持国有大型商业银行补充核心一级资本、支持推动房地产市场止跌回稳、加大对重点群体的支持保障力度等多个方面。
目前可以确定的是，直到今年12月底，国内还有2.3万亿的专项债资金，是可以确定的；但此前风传的10万亿财政支持，上周会上并没有公布。很多股民却有一些捕风捉影，过度解读。
相比股市，此次财政部发布会对于楼市的支持ZC似乎更加明确。会上分为三个方面，对后续的房地产市场进行支持。
第一，允许专项债用于土地储备，主要是考虑到当前闲置未开发土地较多，支持地方政府运用专项债回收符合条件的闲置存量土地，利于减少闲置土地，增强土地供给调控能力。
第二，支持收购存量房，加大保障性住房供给，考虑到当前已建待售住房较多，将采取用好专项债收购存量商品房，并继续用好保障型安居工程补助资金，支持方向进一步优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房方式收购。
第三，及时优化完善相关税收ZC，正在抓紧研究明确和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税政策。
这一批财政部的增量楼市ZC，对于后市，或者说对于我们普通购房人会产生哪些实质性影响呢？根据南京某头部房媒解读，影响大概会有以下几个方面。
首先是专项债券，地方ZF可以用于土地储备，也就是政府可以用专项债券来收地。第二可以用专项债券来收购存量商品住房，主要用于保障性住房。这两点，尤其是收购存量产品入保，之前其实就已经开始在筹备在实施了，南京8月份已经传出正在梳理项目，即将有“国企下场收房”。另外924YH发布ZC，将保障性住房再贷款额度，从60%提升到100%，两项ZC合并预计各地收储存量商品房的动作会加速落地。
然而此次关注度最高的是第三点：完善完善相关税收ZC，这可能涉及到房产交易环节的两个税种，与每一个买房人息息相关。
第一就是增值税可能会被取消！随着近年来的市场下行，增值税的免征年限各地都做出了调整，如南京早已实现了“5改2”，然严格来说增值税只适合前几年房价大涨的行情，而眼下房价下跌的行情中，增值税并不适用，有关媒体认为，后期可能会被完全取消。
第二契税应该会有一定的调降空间！这个问题一直都在提，此次财政部会议会不会是正式调降的一个信号呢？南京为例，目前首套房契税收取标准是1%，二套房最高契税收取标准还在2%，三套最高契税收取标准在3%。
南京目前交易契税收取标准
说完了宏观层面的消息，我们再来关注下南京具体市场！
上周一个重磅消息传来，浦口城南中心大悦城已经正式复工！现场复工图片被曝光出来。
大悦城复工后的施工现场
塔吊运转，施工人员往来穿梭，城南中心大悦城项目的施工现场已经正式复工，恢复了往日的生机。根据江北头部媒体拿到的一手资料，称大悦城复工已经有一些时日了，之前停工之后，遗留的一些施工问题目前目前已经得到了修缮。
今年3月开始停工的大悦城，当时工地内满是积水，如今这个问题已经得到解决。
经过一段时间的建设，大悦城的部分商业楼体已经建筑至3-4F。
今年3月份停工后，大悦城工地满是杂草丛生的状况也得到了明显得到了修复。
根据该媒体的现场实探得知，大悦城不仅停工问题得到了解决，目前招商工作也在如火如荼的进行中，目前的城南中心大悦城已经从之前的无人问津，变成了如今的足可期待。
城南中心大悦城是南京首座大悦城购物中心，于2023年3月29日正式开工，2023年10月主体建筑达到正负零，但后来由于资金等诸多问题，于2024年3月正式宣布停工。
今年7月1日南京大悦城开发公司南京悦锦成房地产实业有限公司的一封业主告知书在网上公开，“8月份中旬”大悦城将正式复工的消息位列其中。
如今大悦城正式如约复工，对于浦口城南中心，乃至整个江北楼市来说，都是一个重大利好。
02.
大悦城复工！浦口城南中心又复活了，抄底好时机？
其实你要说，大悦城商业中心对于所在板块的带动和提升作用，那是毋庸置疑的。
按照浦口城南中心当初的城市规划，定位江北城市客厅的城南中心，其中心位置的明珠之环规划，核心的核心就是这座大悦城。配合11号线的地铁直达效应，让城南中心TOD商业效应释放到最大。
而江北大悦城这个商业项目本身就是“很有料的”，有着很强的地标商业气质。
作为雄踞城南河北岸的江北大悦城目前是南京的首座大悦城，该项目是2021年央企大悦城拿下的城南中心G53地块的商业部分。
建筑面积达到了15万方，可以说是城市旗舰级商业综合体。根据此前消息，大悦城购物中心整体呈现L型分布，通过中心下沉广场延展至文娱中心。
南京大悦城还规划了多处特色空间，文娱中心定位“家庭一站式的娱乐场馆”，局部挑高30米。
10米挑高空间“Open House”融合青年文化零售、花园餐厅、沙龙讲座、精品书屋、市集等共同构建一个复合业态空间，建立一个有年轻社群文化属性的休憩型社交场所。
大悦食集则打造时尚且富含烟火气的食集文化，通过统装氛围营造沉浸式休闲美食文化聚集地。
未来还将探索AI、元宇宙等在商业上的沉浸式运用，打造“商业AI+数字虚拟场景”，融合3D裸眼大屏带来的视觉盛宴，提供更具科技感的购物体验。
大悦城内部效果图
往大了说，大悦城这次的正式复工，即将完整江北商业的最后一块拼图。
今年5月25日，江核隧道口的山姆会员店已经率先开业。
1-2F总体11800㎡的经营面积、聚4000多款，来自全球30多个国家和地区的商品，汇聚全球好物的江北山姆拉动了江核第一波“中产消费力”
6月28日，雨山路板块的龙湖雨山天街正式开业，作为南京第五座龙湖天街，雨山天街包含开放式商业街区+6F购物中心盒子，总商业体量达到18万方，相当于1.5个新街口德基广场。
9月20日，江北旗舰商业体东方万汇城开业。
商业建筑总面积约31万平方米，是集商业、文化、娱乐、餐饮等于一体的公共商业休闲空间，也是展示中央商务区门户形象的地标建筑之一。
如今在江北同时代开发的商业体中，唯有江北大悦城尚未开业，而这次它的正式复工，也为其在2026年开业迎客吹响了号角！
往小了说，江北大悦城的正式复工，将让浦口城南中心板块“触底复活”，即将引起该板块楼市的价值重估！
为什么这么说呢？还是如北哥前文所说的，江北大悦城在城南中心的地位就是核心的核心。
如果大悦城没了，彻底停工了，那么城南中心将会被降级为一个纯纯的居住区，一片大工地，其板块的房价也会彻底被低估。回想之前，大悦城正式复工的消息传出之前，城南中心楼市的情况就是如此。
今年9月份之前的城南中心，可谓“屋漏偏逢连夜雨”！大悦城复工的消息没有等来。同时天悦锦麟、金陵星图两大楼盘的交付丑闻也让城南中心的价值被一再低估。
天悦锦麟的交付现场
6月底，天悦锦麟项目迎来首轮交付，但交付之后遭到业主的疯狂投诉，地库漏水、外墙脱落、绿化糟糕、户型及室内装修与当初规划不符等问题浮出水面。
金陵星图交付现场
7月初，金陵星图交付，也爆出路面凹凸不平，绿化带黄土裸露，小区细节粗糙等问题。
接连的不利消息，让城南中心的新房价格一再被低估，其实城南中心板块是有好项目的，比如天悦风华，从去年到今年上半年，该项目一直是板块销冠。
天悦风华实景
交房时间是2025年6月底，目前天悦风华已经实景准现房，向南400米处即为11号线城南河站，今年8月份以前天悦风华的89㎡3房，实际到手价格还在235万左右，而到了国庆假期，该案89㎡3房，实际上车总价就降到了180万左右，单价只有2.02万/㎡，达到了历史最低价。
同为城南河以北的海信慧园，国庆期间的实际上车价格也在下降，89㎡3房的折后总价在220万左右，107㎡3房的折后总价降到了259万，单价降至2.42-2.47万/㎡区间。
城南河以南的中垠瑧悦府，目前折扣幅度也很大，出现了历史性低价，89㎡户型上车价格189万，99㎡户型顶楼房源上车价格208万，实际单价2.1万/㎡左右。
还有仁恒城市星瀚，目前项目上车总价为199万起，以89㎡上车户型计算，单价门槛为2.23万/㎡左右。
仁恒城市星瀚会所实景
仁恒城市星瀚为目前城南中心的唯一仁恒新房项目，社区内配备1500㎡下沉式会所，包含咖啡吧、瑜伽室、健身房、VR体验馆、私教室和室内泳池。
89㎡户型样板间
目前仁恒城市星瀚已经参与了以旧换新，在售的8、11号楼还剩余125套房源在售，房源、楼层挑选余地比较大。
综上所述，城南中心板块因为之前一系列的事件，新房价格目前处在历史性低谷，如今江北大悦城项目正式复工，城南中心新房市场“开始正式回血”，你觉得现在的城南中心是抄底好时机吗？欢迎评论区留言！
写在最后：
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