今日降准降息正式落地！926会议之后，预计楼市会发生这三点变化~

大家好，我是苏北哥！9月底的国内经济、楼市、股市……好像看电影一样精彩，有点让人应接不暇！

大家对南京买房感兴趣的，可以加苏北哥微信，进南京楼市考察群，一起团购享受买房优惠，也可以向北哥咨询避坑不踩雷！

楼市下行三年，买房群体忽然有种被重磅利好包围的“眩晕感”，看似“失真”却又“无比真实”！9月18日美联储宣布4年后首次降息，9月24日GWY新闻发布会召开，宣布存量房贷利率调降、降准降首付；9月26日ZY政治局会议召开，GC史上首次发布房地产市场“止跌回稳”要求……

重大利好、救市大招一个比一个猛，很多人上个星期还在楼市下跌的阴霾里凄风苦雨；这个星期就明显感觉到春光明媚了！

01.

YH今日宣布，降准降息正式落地！昨天ZY政治局会议后，预计楼市会发生这三点变化

为什么北哥前文说，这次的救市行动给购房人带来了集体“眩晕感”呢？因为节奏实在太快了，前天ZC刚发布，今天就执行，前后用不到三天，这种效率和速度，让市场看到的是坚定的信心和决心！

现在每天都有重大消息！今天一早一条新闻置顶热搜：降准降息正式落地。

上午9时许，YH正是宣布下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为6.6%。也就是说，9月24日新闻发布会上宣布的向金融市场提供长期流动性资金约1万亿元，从今天起将正式发放；国内楼市、股市、金融圈……将获得充盈的资金。

与此同时，媒体采访YH行长潘功胜谈及此次降准的目标和意图时，被告知今年年底之前还有降准空间。潘功胜说“降准ZC实施后，银行业平均存款准备金率大概是6.6%，这个水平与国际上主要经济体的央行相比，还是有一定的空间。在存款准备金率的工具上，到年底之前还有三个月时间，未来将根据实际情况，有可能进一步再下调0.25—0.5个百分点。”

降息方面，YH公告表示，为加大货币政策逆周期调节力度，支持经济稳定增长，从9月27日起，公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.70%调整为1.50%。公开市场14天期逆回购和临时正、逆回购的操作利率继续在公开市场7天期逆回购操作利率上加减点确定，加减点幅度保持不变。

对此，YH行长潘功胜也表示，7天期逆回购操作利率下调之后，“预计贷款市场报价利率、存款利率将对称下行”。也就是说下个月10月20日，下一期LPR数据降下行20个基点已经可以确定，而国内金融圈早已发出预测，未来国内LPR降幅空间会在80-100基点，这次可能还只是餐前甜点。

昨天刚刚召开的ZY政治局会议当中，明确提到的一点：要降低存款准备金率，实施有力度的降息，速度如此之快，今天就落地执行了！

这让人不得不相信昨天会上提出的“诸项重要内容”，会不会落地执行时间都会比大众预期的要早？一揽子救市大招的执行时间表就要提前了？

昨天会议，很多媒体把它解读为924新闻发布会的一次重申和强调，然而站在北哥的角度，认为事情并不那么简单，926会议之后，楼市预计会朝着三个方向加速转变发展。

首先第一个方面，是国内目前还在执行限购ZC的城市，将加速松绑，但松绑形式可能多样！

昨天会上特别提出“要回应群众关切，调整住房限购ZC”。其实经过3年的市场下行，国内限购ZC不断松绑，目前全国剩下还在执行限购的城市仅剩最后6座，除了四大一线城市，还有天津和海南。而四大一线城市是否放开中心城区限购，本身就是2024年国内楼市的焦点问题。

其实在昨天会议之前，广州的限购松绑已经出现了新的动向，只是很多人尚未察觉。9月18日广州传来进一步“松绑限购”消息，据悉此次广州宣布全面解除南沙区买房限购ZC，并且与以往不同的是，此次解禁不带任何附加条件，也就是说外地人买广州南沙区房产，无需社保年限、也不限制购买套数，有钱就能买。南沙区本身就是去年9月20日，广州宣布解除限购的6大外围行政区之一，时隔一年再度松绑，释放了明确的信号，未来一线城市松绑限购，除了扩大执行范围，也可以在原有松绑的区域内，进行再度“深层次松绑”，这样既可以缓解一线城市库存压力，也可以有效控制一线城市解绑带来的购买力虹吸效应。

此外，上海、北京目前只是开放了城市外围区域限购；上海规定在沪连续缴纳5年以上社保或个税的非沪籍居民，可以在上海外环外区域（崇明除外）购买1套住房，未来会否也在取消社保和个税上做文章呢？拭目以待；北京目前规定外地户籍可在通州区买房；而深圳今年5月6日重新拟定了松绑ZC，非深户籍家庭在盐田、龙华、龙岗等7区购1套房产，且个税和社保3改1。

第二个方面，也是最为重要的一个问题：房地产市场要“止跌回稳”，直白说房价真的要止跌了！

很多人低估了这句话的威力，甚至认为这只不过是一次ZZ口号，如果真那么想，就大错特错了！这次的“止跌回稳”提法是有“基础的”，并非空穴来风。

这个“有基础”可以从两个方面来理解！

第一个文字层面！作为ZY文件，一组全新关键词的出现，背后代表着其重大的历史使命。“止跌回稳”这四个字，是史上首次出现在与房地产相关的ZC文件中，并且是自“房住不炒”以来，ZY首次给出“不能让房价再跌”的明确指示。同时也是7年以来，ZY首次把房地产问题放在科技、民生、资本市场之前，可见“止跌回稳”提法的规格之高

第二个实际层面！楼市“止跌回稳”靠的是什么？主要靠两个方面，第一，地价不降；第二，控制二手房成交价格。

直到“止跌回稳”提法出现，很多人（包括北哥在内）才真正看懂GC之前对于楼市的顶层布局。去年自然资源部呼吁放开郊区1.0容积率限制、各地土拍地块容积率大降，都是为了未来的“止跌回稳”在布局。

不说全国，就说南京。南京土拍的底部市场在哪？无疑在江北！江北土拍“一轮游低价成交，由城投公司托底”已经成为大众心中的固有印象，然而很多人不知道的是在这种土拍行情背后，隐藏的事实是江北的地价其实一直没降！根据北哥的统计，今年江北核心区出让的11幅地块，成交楼面价一直保持在1.8-2万/㎡区间，这个地价水平与去年几乎相等。

很多人看不懂江核的“推地策略”，为什么这里的地块全部都是“一轮游底价出让，城投托底”，还要不断地推地？表面上来看，江核“积压的潜在库存”越来越多，好像问题很大。殊不知这正是江核“推地策略”的高明之处，就是为了“保房价”，也就是说“宁可让城投公司托底，也不轻易降低土地的起拍价格”。

而目前江核滨江CBD的待上市项目储备数量是非常巨大的。根据初步统计从2022年至2024年，小小的核中核已出让待上市地块就多达28个。

如此之多的待上市项目，等待的就是“止跌回稳”的ZY信号，稳固房企信心后，引入小额参股和合作代建！再通过集中开发产生项目间的高度内卷，从而诞生“突破区域天花板”的高阶产品，未来房价自然止跌回稳。

可能很多人又有疑问了，最近南京几场土拍，地价明明下降了啊？但是北哥要问的是，核心板块地价降没降？答案是没有！

6月19日，河西南G11竞拍47轮成交，成交楼面价43888元/㎡，登顶南京土拍历史第二高价！7月31日，龙江G16竞价41轮，被金基收入囊中，成交楼面价32571元/㎡；大校场、新玄武今年目前都没有地块出让，全市四大顶流板块总体算起来，今年地价不降反升。

地价下降的都是边缘外围板块，比如8月30日出让的仙林湖G19比前期地价降低了4322-5340元/㎡；新尧G20比四年前同板块地价降低了9708元/㎡；浦口城南中心的G22地块，地价比同板块前期地价降了5150-6280元/㎡；

还有9月12日出让的仙林汇通路G32地块，虽然竞价24轮，成交楼面价达到13081.07元/㎡，但是还是比两年前，南京地铁拿下的汇通路G44地块（美都星屿熹）和G45地块，拿地价格低了2436-4446元/㎡；江宁青龙山的G34，出让单位地价只有8020.15元/㎡，比五年前同板块地价甚至降了1.3万/㎡。

这些外围板块地价虽然降了，但是并不意味着未来房价也会降，别忘了这些出让地块的容积率也进行了大幅调降，比如新尧G20的容积率只有1.2；仙林湖G19的容积率仅有1.2；仙林汇通路G32的容积率仅有1.05。

大幅调降的容积率，保证了后期开发产品的高端属性；较低的地价保证了足够的开发利润空间，将吸引大批民企房企参股，合作开发（代建）。8月30日南通亚伦拿下浦口老城G21地块，仅10天后就与龙湖达成代建合作，就是很好的例子。

同时，GF目前也已经开通“城投公司”与房企间的合作开发和代建平台，江苏土地公众号目前底部功能栏就是此类平台之一。

江苏土地公众号底栏

房企可以在这里洽谈买地、卖地、代建等合作事项，随着逐步深入，相信会有大批房企介入土地合作事宜。

所以依次判断，南京外围板块地价调降，并不会影响未来南京新房价格企稳回升。

说完了地价与新房价格的关系，再来看下926会议后，二手房价格会否止跌企稳！其实说实在的，控制二手房成交价格回稳，比让新房价格回稳要容易得多！二手房价格涨跌，无非是后市信心的问题。此前因为时机未到，ZY不能出台实际性的刺激动作，很多房东看不到预期，才纷纷砸盘离场。

如今实际动作靴子落地，美联储降息50基点，存量房贷利率下月调降，降准降息今日已经落地，全国很多城市一夜之间，二手房挂牌价格已经实现上涨，大批房东已转为惜售心态。

实际数据上来看，从924会议以来，全国重点头部城市二手房成交均价都在上涨!

单只昨天一天，南京二手房成交均价又上涨5.9%，达到2.09万/㎡；武汉二手房成交均价上涨8.3%，达到1.22万/㎡；天津二手房成交均价上涨12.9%，达到1.47万/㎡；广州二手房成交均价上涨0.1%，达到2.29万/㎡；深圳二手房成交均价上涨35.8%，达到6.35万/㎡；重庆二手房成交均价上涨8.2%，达到1.02万/㎡；海口二手房成交均价上涨13.2%，达到1.58万/㎡；

02.

第三点变化：商品房严控增量、优化存量、提高质量，未来可能会这么实现！关系到每一位买房人！

前文花了一些篇幅，阐述了926会议后，国内楼市大概率将呈现的两点变化，下面我们来说一说第三点变化。

因为北哥是南京楼市的房产博主，阐述全国楼市问题也将站在南京楼市的角度，“以点见面”的为粉丝们深入浅出的解读。

昨天的926会议，关于房地产问题另一个重要的议题就是，未来商品房建设“严控增量、优化存量、提高质量”很显然，这也是未来国内楼市的一个重要发展方向。其实严格来说，这句话应该分为三个部分来看，三部分互相独立，但又互为一个整体！

第一个：严控存量！很好理解，就是从源头上，控制全国土拍的规模，土地出让的数量。

今年4月底ZY自然资源部一则《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，让库存周期超过36个月的城市停止供地，库存周期18-36个月的城市谨慎供地，这直接导致今年很多城市土地供应计划大幅缩水。

今年5月份发布的南京2024年供地计划，全市商品住宅用地供应计划仅240公顷，较去年大幅减少51%。今年上半年南京总共仅出让20幅宅地，土地出让金仅106亿，仅占去年全年土地出让金的9.3%左右。不仅南京，广州、北京、上海、杭州、苏州、厦门等城市今年土拍数量，收入较去年同期都有大幅下降。

可见在严控增量这一块，特别是控制土拍规模，严控土地上市数量方面，明显已经做得比较到位！

第二：优化存量！其实这方面包含很多的内容，首先涉及到去库存，之前已经有很多重磅措施出台，比如国企下场收购存量商品房；以旧换新升级，细化到个盘；房票定向安置等等。之前由于地方债务吃紧，很多措施还没有实施起来，比如南京8月份就已传出将由国企下场收购存量商品房，但一直没有下文，如今降准降息落地，ZF端融资将获得充裕的资金，后续行动应该会很快落地。

除了GF介入去化存量，优化存量还在于商品房市场的产品加速迭代，加速淘汰旧产品。

以南京大校场板块为例，第一代保利堂悦、复地宴南都，2017-2018年间交付，小户型产品为主；

2020年之后，大校场出现第二代住宅产品，以大平层项目为主，包括云澜尚府、金基望樾府、金地大成雅境、文渊府等等；

2021-2023年间，大校场的核心居住区“创新街区”横空出世，金地大成汇文府、伟星誉璟府、金基新睿樾府、保利招商文璟和颂、保利文华，保利博雅和著、秦淮金茂府，大批新品楼盘入市。

2024年，号称三代住宅极致的中信泰富九庐又来了，据说大校场G77还将打造板块首家“第四代住宅”。

看到没有？短短8间大校场就出现了5代住宅产品，随着一代代的住宅项目交付、流入二手房市场，前一代的产品的成交价格和市场影响力被快速压缩，比如保利堂悦、复地宴南都2021年高峰时甚至可以卖到5.8万+/㎡；而等到2023年新一代产品开始流入二手房市场，如华著兰庭二手房成交价4.2万/㎡；金地大成雅境二手房成交价4.3万/㎡；云澜尚府二手房挂牌价4.9万/㎡；

这种行情之下，立刻将保利堂悦、复地宴南都的二手房成交价压缩至3.3万/㎡左右；以此类推，等到明年汇文府、伟星誉景府这一批小区交付，金地大成雅境、云澜尚府、文渊府等小区的成交价格也会被“打下来”。

新房市场通过不断迭代新品，让前一代的产品自动退出市场竞争与主流价格体系，而购房人为了保证买到手的房产更具价值和流通性则会跟买新产品，无形中就加速了置换链运转，“优化存量”的目的自然就达到了！这也是为什么，近期多地楼市加速新房产品迭代的意义所在。

第三：提高质量！

提高新品开发质量的甜头，南京楼市明显已经尝到了。今年推出的几大顶豪项目，河西中的绿城华发金陵月华、鼓楼小桃园的首开桃园金茂府、江宁小龙湾的仁恒龙湾，推盘都获得了相当不错的去化成绩，一改南京楼市之前众多续销盘“长期滞销局面”，可见高质量的新产品对市场的吸引力。

仁恒龙湾实景

第四代住宅推出之后，市场关注力更加强烈了！全市首个第四代住宅项目中海江南玖序9月25日领取了首开137套房源销许，虽然打了88折，但折后单价也要6.2万/㎡起。

275、305㎡两款墅厅户型，总价也要在2200万以上，但是据说尚未首开，中海江南玖序的预定房源已经达到50套，可见高房价并未阻碍四代宅的受欢迎程度。

今年6月26日南京出台《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》文件，给南京未来的楼盘项目定出了全新的质量标准：超过100%的得房率；120㎡以上户型可以打造不大于7.2米的挑空客厅；更合理的容积率计算标准；高层、小高层楼栋底部打造不小于3.6米的架空层；每户可设置进深不大于3米的空中露台。

一纸新规，让第四代住宅走下了豪宅神坛，未来将走入“平常百姓家”。目前城东栖霞山板块的G79项目规划出炉，已经成为南京首个平民化“第四代住宅”。

G79项目单体+规划效果图

2023年12月14日被南京经东产业投资发展有限公司底价拿下的栖霞山G79，拿地价格只有10441元/㎡，拟规划11栋5层低密住宅和1栋4层商业楼，住宅部分奇偶错层布置阳台，未来售价预计也不超过3万/㎡。