大家好，我是苏北哥！九月底注定是买房人的狂欢盛宴，南京楼市一夜变天！
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中国人都讲个“天时、地利、人和”，这三大因素发生改变的时候，事物的发展方向也会随之发生改变！今年以来很多人都感觉，南京楼市的推盘速度过慢，3月份的续销盘降价潮；4月份的调整静默期，统一中介媒体口径；5月份的ZYZC释放期，整体以观望为主；6月份新盘推出的试水期；7、8月份的传统淡季，平淡期，经过大半年的调整、适应，似乎南京楼市的新增供应量主体一直没有“真正推出来”。
于是一些人开始抱怨南京楼市，“太磨叽了”、“前摇太长了”，殊不知在整个南京楼市“一盘棋”的背后，有着精心的推盘策略。
01.
中海江南玖序领首开销许！海玥万物330㎡空中复式，2400万成交，单价成功破“7”！大河西又燥起来了？
之所以今年南京楼市的前端铺垫那么长，其实背后是有着精细、沉着的推盘策略在掌控，或者说南京今年的新增供应量主体一直在等待一个合适的推出机会。
4月份的时候，北哥曾写过一篇名为（今年南京楼市与房价将实现“三步走”！）的文章，当中就比较完整的阐述了今年南京新房市场“曲线救国”的推盘策略和思想。经过了去年下半年至今的二手房降价、砸盘潮，南京新房的关注力和市场份额已经被二手房抢去大半，为了引流，争回一部分的市场定价权，这才有了今年3月份的新房降价潮，大校场的新房打了77折；五桥的新房打了六折；软件谷的新房也打了七折，一下子市场购买力就被拽回了南京新房市场。
然而在成熟的时机没有到来以前，南京新房的生存空间是比较狭小的！既要与二手房争夺市场关注力，又不能降价太狠，从而使得市场信心因此败落，所以后来很多楼盘的“降价信息从线上转入线下”，媒体中介也被告知不得再大面积释放楼盘优惠信息。
铺垫了一段时间之后，南京楼市终于推出了今年的“第一批新品”，河西中的绿城华发金陵月华和鼓楼小桃园的首开桃园金茂府，后来的事大家都清楚了，两个楼盘首开二推都获得极好的去化成绩。
就在很多人以为，6月-8月，南京楼市会一举推出今年80%以上的新增供应量的时候，南京的新豪宅推盘行动却戛然而止了！这让很多人摸不着头脑，为什么不乘胜追击？
如今站在9月底的时间节点上，当我们用时间的回望镜再去审视6-8月，发现那段时间的确不是最佳的推盘时机，如果选择那段时间冒然推盘，那么势必让大批新豪宅、四代宅遭遇市场“冷遇”。
昨天河西南的中海江南玖序终于领了首开1、3、7号楼137套房源销许，推出四款户型产品，分别是200㎡和270㎡两款常规大平层户型；275㎡和305㎡的两款墅厅大平层。
中海江南玖序首开楼栋位置示意
咱先不说中海江南玖序的产品的高端化和精耕细作程度，先说该项目的这次首开，就不是一个单纯的事件！它至少代表了南京楼市全新推盘进程的开始。
首先，中海江南玖序除了是单纯意义上的顶级豪宅新盘，它还是全新升级的“第四代住宅”！
从今年3月8日拿地的河西北G01（招商金陵序）和金基徐庄G02项目宣布为首批第四代住宅；到6月26日南京出台《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》文件，“第四代住宅”被普及化，很快成为南京楼市最热的“关键词”。
如今算起来，南京楼市待推出的第四代住宅新盘有近10个之多，江核有扬子保利江韵瑧悦；城东有金基徐庄G02、栖霞山G79；河西有招商金陵序、中建合玺东方；江宁有中天美好G13等等等等。很明显，一大批“第四代住宅”项目就是今年四季度乃至明年上半年，南京新房市场的供应主体。
然而，虽然“第四代住宅”待上市量巨大，同时也自带流量，然而真正敢于开盘销售的却是没有，所以中海江南玖序算是全市第一个推出的“四代宅”项目，是第一个敢于吃螃蟹的人！而该项目首开效果，将直接检验南京购房人对“四代宅新产品”的接受程度。
先说定价策略和产品方面，看的出来中海江南玖序首开的背后是经过精心策划和考量的。销许均价定在76848元/㎡，销许单价区间为70942-81777元/㎡，同时中海江南玖序首开显然用了“低价策略”来迎合市场，据说首开伴有相当幅度的优惠！
200㎡普通大平层户型折后均价约62000元/㎡，比销许价格下限低了近8000元/㎡；270㎡普通大平层户型折后均价约64500元/㎡，比销许价格下限低了近5500元/㎡。275、305㎡两款墅厅户型目前虽未透露折后价格，但从房源占比来看，两款墅厅户型首开仅21套，仅占首开总套数的15.3%。
而从首开房源的总价区间来看，也是1000-2000万/套的总价房源占据绝对数量优势；而2000万/套以上总价房源只占少数。
中海江南玖序首开户型总价分布
作为第四代住宅标志性产品的墅厅户型自然是吸引人的一大卖点，275㎡户型据说墅厅挑空就可达到6.6米，最大面宽达到12米，并配备30㎡空中露台。
墅厅样板间实景
而中海江南玖序选择这个时间首开，释放了重要的市场信号：从9月底开始直到年底，后续大批的第四代住宅新盘将会陆续开盘。而就中海江南玖序的开盘时间节点选择，可以说太讲策略了。
外部环境上来说，9.18美联储降息、9.24ZY组合拳ZC出台，降息降准正在路上；影响国内楼市发展的最大内因和外因都已经发生了根本性改变，未来房价是升是降，充满了悬念！
局部板块而言，中海江南玖序为了这次首开，也做好了充分的铺垫与准备。如果北哥没有记错的话，9月初河西南楼市发生了一个大事件，建邺区启动了今年第二轮“以旧换新”，河西南青奥湾的三大续销豪宅项目，中宁府、天琴华樟、伟星长江之歌全部加入了进去。
中宁府实景
天琴华樟
要知道这三家顶级豪宅与中海江南玖序处于同一板块，说白了“大家属于竞品关系”！而三家豪宅之前的在售单价都在7.5万/㎡以上，比如天琴华樟的销售均价就在75239元/㎡，严格算起来比中海江南玖序的首开单价高出不止1万/㎡。
现在可以看得出来，中海江南玖序定价策略的高明之处：产品更高级了，价格却更低了，让市场难以拒绝，该项目首开也就“很难找到不火的理由”。
同时天琴华樟、伟星长江之歌、中宁府通过以旧换新，也找到另一条去化渠道，成功实现了“软着陆”，避免了与中海江南玖序的正面硬刚和竞争。
可以说，在中海江南玖序首开之前，已经扫清了局部板块层面所有的不利因素，为首开效果保驾护航！
然而仅此一步当然不够，要想中海江南玖序首开大火，目标购房人群还需要来自市场层面“另一种暗示”，那就是河西同等档次的二手豪宅目前能卖到什么样的价位？这是富豪阶层是否出手购买豪宅新盘的重要判断标准。
说巧不巧！就在中海江南玖序领取首开销许之际，大河西的标杆豪宅海玥万物忽然高价卖出一套二手房，房源面积330㎡，成交总价达到了2400万，折合单价达到了7.27万/㎡，创造了近三个月来河西中最高成交单价。
海玥万物实景
要知道这套330㎡房源属于复式户型，在最初版的户型图中，这种330㎡复式户型内部也是设有“挑空客厅”的，并且该户型也配空中露台，看看这种产品属性，是不是和第四代住宅有异曲同工之处？
而海玥万物的7.27万/㎡成交单价，出现得的确是比较意外和突然，要知道海玥万物之前在二手房市场的表现一直平平，不夸张的说，甚至有点拉胯。
今年6月14日，海玥万物成交一套238.83㎡大平层户型，成交总价1620万，单价仅6.78万/㎡。
7月4日，海玥万物成交一套182.46㎡大平层房源，总价1212万，单价仅66426元/㎡。
何以两个月时间，同小区成交房价就忽然上涨了6000-7000元/㎡？目前大河西豪宅次新房，成交单价想突破7万/㎡，绝非易事。
8月份河西中成交的9套千万级豪宅之中，海玥名都254.07㎡房源，成交单价仅6.1万/㎡；
宏图上水云锦141㎡房源，成交单价仅6.45万/㎡；
仁恒江湾城三期235.35㎡房源，成交单价仅5.96万/㎡;
华新城璟园126㎡房源，成交单价仅5.96万/㎡;
可以看到河西的几大标杆豪宅，目前成交价格都在7万/㎡以下，而近期海玥万物330㎡复式房源，却可以卖出7.27万/㎡的天价。这无非给予买房人群一种无声的暗示：这种类似“四代宅”的豪宅房源在大河西还是有很强的溢价能力和流通性。
02.
不止河西！南京近期类似的推盘策略还有不少！
例如8月底首开的江宁小龙湾第一豪宅仁恒龙湾，首开推出1、10号楼，共102套房源，开盘2小时就去化了8.5成房源，劲销6.5亿，荣登今年江宁楼市去化量第一。
仁恒龙湾开盘现场
9月4日，仁恒龙湾正式领取项目9号楼88套房源销许，均价44722元/m²，相比首开时44439元/m²的销许均价，还涨了283元/m²。如今仁恒龙湾二开的去化结果也出来了，88套房源去化超30套，去化率达到34%。
仁恒龙湾首开、二开热销无疑！然而，伴随着仁恒龙湾的热销，江宁东山的二手房价近期忽然异军突起，逆势反涨。比如东山天印大道东侧，同夏路西侧的万科金域国际，8月份忽然有一批成交房源，价格创新高。
8月18日一套万科金域国际88.48㎡的二手房，成交总价为186万，折合成交单价达到21021元/㎡。
这个21021元/㎡的成交价格什么概念呢？可以是万科金域国际小区自去年12月至今，创造的最高成交价格，之前该小区成交价格均在1.7-1.9万/㎡，回涨幅度超3000元/㎡！
万科金域国际二手房何以突然涨价？而且还是在百家湖、九龙湖等江宁主流板块次新二手房价格普遍回落的情况下，逆势上涨！要知道，万科金域国际并不是名校学区房，且作为当初万科接手的改造项目，当初新房阶段销售并不顺利，小区只有5栋楼，去化周期却从2018年1月一直持续到了2021年12月，足足3年，期间长期滞销，当初期房甚至卖成了现房。
万科金域国际实景
这就样一个遭人嫌弃，优势全无只剩万科品牌和物业的次新房小区，为何8月份二手房成交价忽然回涨，耐人寻味，是不是和仁恒龙湾首开热销有关？值得深思！
除了万科金域国际，另一家江宁东山次新房成交价的突然回涨，似乎做得就更明显了。这个小区就是龙湖春江郦城锦宸苑。8月份接连成交2套房源，成交单价都在3.3万/㎡左右，较前期房源成交价上涨幅度也在3000元/㎡左右。
龙湖春江郦城距离仁恒龙湾仅800米，两盘都地处江宁小龙湾。
而且龙湖春江郦城在江宁楼市拥有绝对的标杆效应，该小区不仅二手房价格一直是江宁天花板，而且新房销售期，该盘摇号中签率也是全区标杆，2023年4月龙湖春江郦城推出最后28套新房，47人抢房，中签率仅59.5%，开盘当天卖光！
所以龙湖春江郦城作为江宁东山标杆，对于区域市场的信心提振将起到非常重要的关键性作用，也相当于无形中给仁恒龙湾的新盘开盘加了一个“防护垫”，给予目标预算购房人一个心理暗示：“买江宁东山的标杆房产不会亏，板块为数不多的万科、龙湖次新房价格都在回涨，加之新盘又是仁恒首作，头部效应更强”！
这样的心理暗示，无形中加快了买房人的“下单决定”！
再以鼓楼北的小桃园板块为例！众所周知，这里是今年南京楼市的新房热销板块，新盘首开桃园金茂府首开、二开都取得了绝佳的去化成绩，9月20-24日的金秋房展会，首开桃园金茂府也卖出了68套房源。
首开桃园金茂府能够实现热销，除了产品先进性与地段优势以外，不难发现在该项目开盘前后，周边标杆次新房价格也出现了逆势回涨，而且涨幅还很大。
与桃园金茂府一街之隔的当代万国府ΜΟΜΛ，是小桃园板块2017年标杆豪宅项目，其228-247㎡的法式大平层户型，是当年南京楼市的头部科技住宅产品。
今年7月，当代万国府ΜΟΜΛ二手房成交价实现高位成交，一套243.72㎡的4房大平层，以1080万总价成交，折合单价高达4.43万/㎡。
算算这套房源成交时间，正好是首开桃园金茂府开盘前后，然而到了8月16日，当代万国府ΜΟΜΛ成交第三套二手房，房价就迅速回落了，8月16日成交的246㎡4房，成交单价3.85万/㎡，比7月房价下跌近6000元/㎡。
无独有偶！与首开桃园金茂府仁恒桃园世纪也在那段时间，二手房成交价格创新高！7月18日仁恒桃园世纪惠园一套99.41㎡三房，成交单价高达63876元/㎡，相比同小区前期成交房源，单价上涨超5000元/㎡。
所以今年南京楼市不止一次发生如此事件，一个纯新楼盘开盘前后，周边二手房成交价格短期内也会突然的，无征兆的逆势上涨，一二手房之间似乎有种潜移默化的、不可言传的微妙关系。
写在最后：
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