最纠结问题：年前买房？还是年后再说？10月最新数据给你标准答案~

大家好，我是苏北哥！忙忙碌碌又到周五，不过这个周五很特别，不仅是周末，也是2024年11月的开始。

大家对南京买房感兴趣的，可以加苏北哥微信，进南京楼市考察群，一起团购享受买房优惠，也可以向北哥咨询避坑不踩雷！

今天早晨的秋风冷雨诉说着深秋的到来，顿感2024年过得特别快，一眨眼已经逼近年终！

最近一位粉丝与北哥交流，询问买房时机的问题，到底是趁着2024年年底前买房？还是等等明年再说？他也并非毫无头绪，年底前买房有“年底前的理由”，明年买有明年买的道理。北哥就在电话那头，静静着听着他的冷静分析，没办法北哥与粉丝之间就是这样如朋友间的探讨和交流，而非一方向另一方面“单方面灌输”和“说教”。

01.

今年“银十”南京楼市最新数据出炉，量价齐涨背后，一种趋势不容忽视！南京公积金也传“大动作”

这位粉丝继续诉说着：年前买啊，预计KFS还有重磅优惠，毕竟马上到年底了，为了回款，楼盘肯定也会加大力度促销，万一让我捡个漏，那就皆大欢喜了；如果年后买呢！现在楼市的下一步走向我个人觉得，不是很明确，也许明年房价跌得更厉害，你说呢北哥，我该如何选择？

通话的结尾，粉丝还是把这个最难的“单项选择题”抛给了我，简简单单的二选一，抛硬币式的选择，当然是对粉丝极不负责任的，北哥当然也不会这么做，北哥的判断当然是基于最新的行情数据，给出的理性判断，究竟北哥会怎么给出选择，这里先卖个关子，后文再详述，先来说一说南京公积金贷款最近传出的大动作！

两天前北哥文章就预告了11月份南京公积金贷款将推出大动作的预告性文字，有可能是公积金首套利率降低至2.6%，也有可能是其他方面，没曾想南京公积金这回是“水下动作”，目前并未官宣，直接提升了公积金贷款的人最高额度上限。

根据相关房媒发布消息，日前已经有购房人忽然接到贷款银行电话通知，称他们的家庭公积金贷款额度被忽然提升了20万，达到了120万上限。

众所周知，今年南京公积金贷款经历了几次改革，5月份首套利率下调至2.85%，8月份将公积金贷款年限由退休后5年调整到了10年，将公积金首套认定权交给了银行，不再查验公积金贷款历史性记录，然而关于公积金贷款额度一事，一直都没有调整，还是二孩以上家庭，最高公积金贷款额度120万，其他情况最高额度都是100万。而今情况居然悄悄发生了变化，因为这组买房人并非二孩家庭，同时银行也明确，无需二孩家庭，公积金贷款额度可以提升至最高120万。

不过这则南京公积金的“重大动作”目前并未有正式ZC文件出台，而且目前也只能运用在少量数量的楼盘身上，不过北哥判断，这一南京公积金XZ很快会公开发布。

提升公积金额度上限，是目前国内个地方、城市极善于使用的刺激ZC，大势势不可挡！

杭州10月9日已经官宣，职工家庭购买住房申请住房公积金贷款，最高额度提高到130万元，保底额度提高到20万元；购买经认定为绿色低碳建筑的新建商品住房或“以旧换新”的，贷款额度可上浮20%。

山东济南国庆前夕官宣，二孩及以上家庭公积金贷款额度上限可上升至130万元。

四川成都10月8日官宣，以旧换新”买房，公积金贷款额度可以上浮20%

北京10月3日甚至宣布，京籍二孩以上家庭公积金贷款额度上限可达160万。

所以，南京公积金额度提升已经是大势所趋。至于网传的11月份公积金房贷利率会否降至2.6%？目前有传出了新消息，事情可能有变！

10月21日最新的LPR数据公布以后，各家银行都进行了加点操作，以保证商贷利率不会进一步下滑，如南京各家银行就加点25BP，保证南京主流商贷利率保持在2.95%；广州部分银行操作2.6%商贷利率也被叫停，据说目前最低只能做到2.85%。

很显然，商贷利率的下调“止步”就是为了公积金贷款利率让路，毕竟这一轮公积金利率下调是写在10月17日ZY五部门的会议纲领里的。

但这一轮下调会否真的至2.6%？最近倒是有新的消息传出。10月24日国际金融报消息，该报记者在采访相关专家后获知，未来公积金利率下调，可能将保持在商贷利率以下一个百分点的水平。

如果是这样的话，目前国内首套主流商贷利率是2.85-2.95%，那么公积金利率下调可能只会到达2.75%左右，并不会低至2.6%，具体怎样变化，还要看后续具体ZC。

说完了公积金利率调整，我们还回到文章开头的那位粉丝的话题，在南京到底是年前买房？还是年后再考虑？北哥的判断是应该年前下手！这并非是出于职业敏感性的判断，而是有真实的数据支撑的。

就在昨天，克而瑞关于10月份南京楼市的最新数据出炉了。先说结论，就两个字：涨了！

克而瑞阐述10月南京楼市整体成交面积达到40.12万㎡，环比上涨8.77%；成交均价31400元/㎡，环比上涨20.83%，对当前市场表现，克而瑞的判断是“自十一黄金周取得超预期的成绩后，热度继续在热点板块优质项目延续，目前整体处于弱复苏状态，止跌回稳态势初显。”

对当前南京购房人的置业买房心态变化也有数据支撑！10月南京重点项目周均客户来访量为13019组，较9月份上涨54%，这项数据表明南京购房人看房、买房的意愿走强。

不是说这些数据上涨了，北哥就催着大家买房，而是接下来北哥要解读的10月份南京楼市数据，内部隐藏着一个北哥一直担心的市场趋势，已经慢慢出现了，而这个趋势对于刚需买房人来说，是极为不利的。

随着10月市场宏观数据的出炉，当月的全市楼盘业绩排行榜也同时发布。这里涉及到两张榜单，第一张是10月当月的；另一张是1-10月份的，两张榜单蕴含了两方面重要的信息。

先来看第一张榜单，整个10月，排在全市销售业绩榜首的楼盘是河西南的中海江南玖序，该项目是不仅是顶豪项目，也是全市首个开盘的第四代住宅。

同时，在这张10月份前十榜单当中，总价800万朝上的豪宅项目占到了4席，南京市场的重心无疑正在向新豪宅和四代宅偏移。

1-10月份的南京楼盘业绩榜20强榜单，也许更能说明问题，中海江南玖序13.1亿的去化业绩已经能排到全市第12位，这里需要重点说明的是，中海江南玖序到目前为止只开过一次盘，也就是9月30日首开项目1、3、7号楼共137套房源。而与之共同上榜的那些刚需盘，如万科朗拾雨核、保利燕璟和颂、保利博雅和著、建发璞云等等，都是实打实的10个月销售业绩。

也就是说，“新豪宅、四代宅”开一次盘，就能登顶南京楼市当月业绩榜首；开一次盘就能抵得上刚需楼盘连续10个月的去化业绩。

北哥一直在呼吁，今年南京楼市最关键的问题在于，全新上市的“四代宅、新豪宅”能否接替原来的刚需楼盘，完成新房市场供应主体的升级转型。现在来看的确做到了，不仅四代宅、新豪宅的去化盘量逐渐占据全市主导，就连新房价格的走势也由它们主导。

三季度南京新房价格环比上涨了10%；10月份数据出来，环比9月份就上涨20.83%。这样的数据表象下折射的事实是，新豪宅、四代宅的不断入市、开盘，整体拉高了全市新房成交均价，而原本在售大批刚需盘，价格并没有上涨。

这就回到了北哥今年一直在文章中反复强调的一个问题，南京房价的天花板会因为一批新豪宅的开盘而被拉高，这种局面一旦形成，市场距离触底反弹也就不远了！而在“触底反弹”前夜，正是刚需买房人抄底出手的最佳时机。

02.

房价天花板还在提升！下一波四代宅、新豪宅开盘潮很快到来！房价上涨的氛围感已经形成！

北哥在之前的文章中已经说过不止一次，今年南京新房推盘策略非常高明，这些四代宅、新豪宅为什么不在年初开盘推出？只有一个原因：怕冷场，怕无人问津，所以这才有了3月份开始的新房降价潮，当南京大批刚需盘从二手房市场抢夺了大批购买力，新房市场温度提升之后，然后踏着这波热度再一点点的，渐进式的推出“四代宅和新豪宅”，一切都是润物细无声的！

反过来说，刚需购房人群可能还没意识过来，市场就已经回暖了，房价也重新抬升了。

至少从目前的市场情况来看，四代宅、新豪宅推盘策略执行得是非常成功的，6月底首推河西金陵月华和鼓楼首开桃园金茂府，双双大卖之后，如今这两个豪宅已经长期占据南京楼市的前十业绩榜，局面算是稳住了。

8月底到10月初，连续推出江宁仁恒龙湾、河西南中海江南玖序和大校场中信泰富九庐三家顶级豪宅，结果三家新盘都取得骄人的战果，仁恒龙湾两开两罄、中海江南玖序首开近一个月，销售数据显示已经网签81套房源，揽金13亿。

还有大校场的中信泰富九庐，10月4日首开10号楼64套房源，当天即售罄，目前已经紧急加推项目6号楼。

无疑南京第二波新豪宅、四代宅推盘潮执行得也非常到位，而且项目本身追热点的能力也非常强劲，还在不断地试图提高开盘价格，进而领涨全市新房价格。

昨天，中海江南玖序的二推销许已经领到了，这次将推出项目南面的9号楼，户型面积为200㎡的大平层（非挑高客厅户型）

虽然中海江南玖序的二推户型不像首开户型那样“繁复多样”，但是房价却出现了明显变化，二推销许均价为73004元/㎡，而首开时销许均价下限为70942元/㎡，相比而言售价抬升了2100元/㎡左右。

同时，江宁第一豪宅仁恒龙湾也媒体上放风准备第三次开盘，目前推出楼号已经确定，为3号与8号楼共101套房源，户型面积约143、180和220㎡。据说此次开盘价格也将较前两次有所提升。

南京楼市的第三波新豪宅、四代宅开盘潮马上就要到来了，而这次开盘潮的规模可能比前两次还要大。原本以为第三波开盘潮只有江心洲的贤坤花园GARDEN19和河西北的招商金陵序，没曾想又有更多的新项目加入了战圈

河西中第四代住宅项目中建合玺东方昨天晚上举行了产品发布会，首开已经进入倒计时。

项目打造5栋18-23F高层住宅，围合式布局，户型面积段分为188、235、268㎡三款产品。

采用“家家带花园、户户带露台”的典型四代宅产品设计，加上全楼栋架空设计，配备高端会所，中建合玺东方的首开价据说是超过7万/㎡；

中建在城北的另一家四代宅项目近期也公布了产品规划，这就是鼓楼幕府创新区的天花板项目中建八局G51、52项目。

中建G52最新规划为7栋6-26F住宅楼，有洋房、小高层和高层三种业态，其中有2栋6F、1栋17F、2栋22F、2栋26F，增加下沉式会所和架空层泛会所。

中建G51产品规划为5栋6-17F洋房、小高层，包括3栋6F、1栋7F、1栋17F，曾经放风首开价格超过7万/㎡。

如果这些项目都能加入今年第三波四代宅、新豪宅开盘潮，赶在年底前上市推出，那么南京新房价格天花板被进一步抬升几乎是无可置疑的。

其实除了新豪宅、四代宅抬高南京新房天花板，南京二手房豪宅、改善型小区近期成交价格也在明显上涨，说实话一手房价格上涨“涨的是指数”，而二手房价格上涨那“涨的就是氛围了”，希望各位粉丝能否明白这句话的含义。

相比而言，二手豪宅、地标型改善小区的成交价上涨，对于南京楼市整体加速触底反弹的作用可能更大。

首先是河西中，二手豪宅的聚集地，最近成交行情出现剧烈变化，就在两天前顶豪海玥名都成交一套9F160㎡3房，总价达到1070万，原地跳涨70万实现成交。

这套房源算下来，成交单价达到6.69万/㎡，对比9月份同小区同类户型成交单价跳涨6000元/㎡左右。

还有豪宅世茂天誉，最近接连成交，5天卖了4套房，最新成交单价涨到了4.8万/㎡，单价跳涨1.3万/㎡

奥东的银城西堤国际10月最新成交价涨到了4.49万/㎡，比6月份低谷时上涨近7000元/㎡。

秦淮瑞金路的豪宅中航金城1号最新成交一套房源，面积185.73㎡的4房，以1350万总价成交，成交单价相比之前9月份同小区成交价格又上涨近1万/㎡。

鼓楼小桃园的次新豪宅仁恒桃园世纪和园10月份最新成交一套146.85㎡的4房，816万成交，折合单价达到55566元/㎡。

如此一来，南京新房、二手房价格天花板都被抬高了！

后面只要再出现几场新豪宅、四代宅开盘爆火，11、12月份南京成交均价继续出现环比上涨，目前市场上刚需盘就会收回当前折扣和优惠，甚至涨价。

写在最后：

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！