上涨10%，南京楼市已走到今年最关键的时间节点，后续房价走势基本明确

大家好，我是苏北哥！今天文章不再大篇幅的和大家聊股票了，咱们还是主要聊楼市。

大家对南京买房感兴趣的，可以加苏北哥微信，进南京楼市考察群，一起团购享受买房优惠，也可以向北哥咨询避坑不踩雷！

为啥不聊股票了？因为北哥觉得这周的A股基本已经稳定了，话题热度也会有所降低，靠借贷冲进股市准备大笔搂金的00后，与那些在股海沉浮30年的老股民们预计将在这周一起体验稍微回血的快感。

昨天的文章，北哥花了一点篇幅点评了昨天上午的A股早市，没想到下午的A股大盘指数会被再度拉升，下午收盘3284.32点，相比开盘涨42.89，上涨幅度2.06%，就这样看似不高的涨幅，背后却是1.6万亿的市场成交额，超5000支股票的上涨。

01.

值得高度重视！南京楼市量价齐涨，已经到了非常关键的市场节点！市场起飞可能只在一瞬之间。

上周在A股市场铩羽而归的老股民们，昨天听说都有不少的回血，特别是关注了10月12日财政部新闻发布会的股民们，入仓“化债”板块股票的人，昨天都收获了不少涨停板，看到没有？北哥昨天所说的，刺激型ZC下发，反应最迅速的就是股票证券市场。

不过根据北哥得到的最新消息，本周一A股市场忽然走强，的确和机构关注10月12日财政部动作有关，但能否持续走高，还要看财政方面的具体动作。

开头说了那么一点点关于股票的内容，下面具体来说南京楼市。最近南京楼市的交易量开始增长了，这个行情现象近期很多媒体开始注意到了！首先是二手房市场爆了，一张贝壳的单日数据截图，直接说明了问题。

据说，前天一天通过贝壳平台成交的二手房数量达到了341套，创造了贝壳二手房交易系统今年以来单日成交量最多纪录。

同时根据有关媒体的测算，贝壳二手房大概占全市总体交易量的70%，也就是说前天一天南京二手房成交总量起码在500套以上。

为何南京二手房成交在一天集中爆发？根据相关数据分析，这波数据主要是由于10月份以来的市场积累，一天之中集中签约所致。

10月1日以来，南京二手房市场的确进入了稳步上涨的“慢牛行情”，根据有关机构监测10月1日起，南京二手房每日交易量都在150套以上，是9月以前单日成交量的几乎2倍。

“楼市比股票稳当”！这是北哥这段时间一直在输出的观点，市场起来了，就不会轻易的下去！而南京二手房成交量的屡创新高，背后是超额的带看量和看房人数作为基础。长假7天，10月5日南京二手房带看量和看房人数达到了顶峰，分别有3731人看房和15031次看房量，当时就破了纪录。

而前天呢？看房人数和看房量飙升至6137人和24630次看房，再次破了纪录。

贝壳二手房10月7-13日数据

南京二手房成交价格也在稳步上涨，单看最近一周的全市二手房成交均价水平已经达到了2.18万/㎡，不仅完全突破了2字头，而且比上周涨了4.6%，涨幅不小。

周成交量上，上周全市成交二手房达到1356套，而9月全月全市成交二手房也仅3225套（贝壳平台），也就是说上周一周的成交量就相当于9月全月成交量的42%。

而且要知道9月南京二手房全市成交均价已经环比上涨了3.3%，10月二手房成交均价是在这个基础上再提升。

所以说10月南京二手房，量价提升并不为过！

新房市场的行情“好得”可能更加超过你的想象！

节后几日的南京新房成交量大涨，北哥是上周就已经注意到了，并第一时间在上周六的文章中进行了播报（定了！10月25日统一调整！南京二手房成交均价环比涨3.3%，哪些小区在领涨？）

按照之前公布的数字，这个国庆假期七天，南京新房认购量达到了1020套，成交量在204套，已经比去年环比增长了28%。

节后第一个工作周，新房成交量就出现了高峰，从网房公布的数据来看，从10月8日至10月11日，4天时间，南京新房成交量已经达到了1201套，其中10月9日单日成交量达到峰值，为453套。

10月9日全市认购成交数据

我们大可将这1201套成交量视为国庆7天认购量的转化和释放，但是令人意外的是，长假过完了，南京购房人的购买热情却并没有消失，节后第一个工作周，每日认购量200套以上，总计985套的认购量是节后南京新房市场的新增购买力释放。

这样算起来，10月份才过去短短两周，新房认购量就已冲高至2005套，成交量也达到1405套（9月全市成交量为3477套），到10月底全市新房成交量相比9月再实现翻倍，已经是大概率事件！

再看南京新房价格方面的走势！

根据克而瑞最新发布的数据，2024年三季度南京新建商品房住宅成交108.35万㎡，环比上涨2%，成交均价29036元/㎡，环比上涨10%。

所以可以肯定的是，近期南京新房也同样的量价齐涨，而且涨幅可能比二手房还要大！

这样的行情只会导致一个结果，那就是9-10月份的南京房价数据会异常好看！在这个“不相信观点，只看数据的时代”，这样的房价增长走势会极大的增加后市的信心。

回想一下近半年以来南京房价走势，是不是和市场的冷热变化、购房者信心变化息息相关！

4月-5月南京房价是全国垫底的，4月份南京二手房价格环比下跌1.4%；同比下跌10.7%，跌幅全国70城排在第一；5月份二手房价格环比跌幅0.6%，跌幅排名全国第五。市场信心也随之跌到了谷底。

但是一到6月份情况就发生了改变！6月当月率先实现二手房价格环比上涨1%；8月份，南京新房价格环比上涨0.3%，与上海并列为全国新房价格“唯二上涨城市”；9月份目前已知二手房均价已经环比上涨3.3%，新房价格涨幅目前尚未可知，但大概率涨幅会高过二手房。

叠加924、926一连串的ZYZC刺激，以及后期市场预期改变，近几个月来已经能明显感觉到市场信心的恢复和提升。

可以肯定的说，一旦9-10月份国家统计局的房价数据公布，南京房价涨幅的实际数据公开，市场信心还要增长一大截，所以当下的南京楼市已经走到了一年中最重要的时间节点，“有实际买房需求的购房人切不可两耳不闻窗外事，一心只等房价跌”，未来的市场预期可能完全和你当初估计的不一样。

当然这个预期不仅是市场变动的自然预期，还有KFS操作之后的“人工预期”。

02.

全新“四代宅”的推盘策略改变，是南京房价进一步上涨的推手！打折盘越来越少，刚需购房人必须关注

上文说了很多关于近期南京房价上涨的行情内容，但有一点必须明确，9-10月份南京新房成交均价上涨，其实并非真的是全市在售楼盘价格都出现了上涨，实际上，市场目前还是有一定数量的刚需打折楼盘存在的。

那么导致近期南京新房价格上涨的根本原因是什么呢？一言以蔽之：大批新豪宅楼盘开始上市了，高企的新盘价格，拉升了南京楼市的整体均价。

根据克而瑞的南京第三季度市场报告中，清楚的指出10大上市新项目中，有6家楼盘，房源的套均总价超过了500万。

一些标杆新豪宅项目，只开了几次盘，其房源去化金额、业绩已经排到了全市TOP1、TOP2位置，甚至比刚需楼盘一两年的去化业绩、金额还高。

很明显，这些新豪宅楼盘以其极高的市场定位和产品吸引力，已经掌握了南京房价的“话语权”！

南京楼市目前处在“新旧产品交替”的关键节点！大批新豪宅、四代宅产品呼之欲出、亟待上市；另一边，前期的刚需项目靠打折、优惠出售，远郊区的刚需产品未来靠国企收购、以旧换新和房票安置；区位说得过去的项目，正常打折出售，其实数量也非常有限。

在这个“增量”与“存量”交换时刻，有一个因素决定着未来南京房价走势，这就是新盘KFS的推盘策略，这些新豪宅、四代宅项目KFS在推盘策略上“推一推”，南京房价未来就可能是继续横盘，或者是缓涨；如果在推盘策略上“拉一拉”，南京房价未来的走势可能就是明显上涨。

北哥这里说的“推一推”就是指KFS为了尽快去化房源而卖房；而“拉一拉”呢？则表示KFS不急着卖房，而是为了拉高后期房价，而推盘。据近期的市场观察，KFS们在推盘策略上，很明显选择了后者。

都是新豪宅项目，北哥发现6月底首开的绿城华发金陵月华和9月底开盘的中海江南玖序、以及昨天（10月14日）首开的江核扬子保利江韵瑧悦就有着很大不同。

先说绿城华发金陵月华与中海江南玖序，其实这两个盘属于同区域豪宅项目，且两家都有着一共相同的属性：南京第一批拥有着“空中墅厅”产品的楼盘。而这种“空中墅厅”是眼下市场，吸引力最强的一种新颖产品，也最容易带动房源去化。

然而金陵月华与江南玖序在“墅厅户型”的推出顺序上，完全不一样。

金陵月华采用的是低开高走策略，希望给市场留下充足的悬念，而江南玖序则将墅厅户型的推出时间放在了首次开盘，只为制造热销和轰动效应。

金陵月华从今年6月29日首开，迄今为止一共推出了8栋高层住宅楼，所推出的户型面积从205-320㎡不等，但都是传统的“大平层户型”，社区西面“眺江”的墅厅户型，一直没有推出。

据说金陵月华的沿江395㎡墅厅户型，客厅挑高能达到7米，最大化地利用了天际线江景资源以及长江沿岸最大的城市公园景观，体现空中顶豪的“瞰江感”。

金陵月华395㎡墅厅户型效果图

很明显，绿城华发金陵月华这种将“好产品”留到最后的推盘手法就是为了房价低开高走，最大程度的降低项目后续的去化压力。

而中海江南玖序的推盘策略完全相反，项目于9月26日推出1、3、7、13四栋楼，共182套房源。且首开一上来就推出了两栋“墅厅户型”房源。

中海江南玖序共有3种墅厅户型，分别为275、305和400㎡三个不同面积段，其中275㎡户型，墅厅的挑高高度就达到6.6米，南向面宽达到12米，且因为是第四代住宅，户型还赠送30㎡左右的空中露台。

墅厅样板间实景

3款墅厅户型分别位于3、5、10、12、13号5栋楼内，但再怎么说墅厅户型在全盘可售房源中只占少数（大概100套左右，全盘可售432套），而中海江南玖序首开就拿出了两栋墅厅产品出售，加上高超的“优惠打折”策略（普惠88折，开盘临时打87折），让项目首开就取得了极为轰动的效果。

售楼处称项目开盘，24小时内就卖出了87套房源，而这些去化房源之中，墅厅户型当然卖得是最好的，去化占比非常高。

而中海江南玖序这样的推盘手法，也会为留下一些隐患，那就是后期“普通大平层”房源去化会有压力，毕竟项目周边充斥着竞品，如伟星长江之歌、天琴华樟、中宁府，还有中国府等二手房，也会抢占它的客源。

中海江南玖序这种反常规的推盘手法，只有一种解释：制造第四代住宅、新豪宅的市场轰动，继而托高近期南京新房的整体均价，影响后市南京房价走势，这就是北哥一直在文章中反复强调的“天花板效应”。

采取同样推盘策略的还有江核首个四代宅项目“扬子保利江韵瑧悦”，昨天一个震撼消息传来，该项目在售楼处首开，开盘20分钟即告售罄，这大概是1年多来江核楼市传来的最震撼热销新闻。

扬子保利江韵瑧悦开盘现场

了解的都知道，这次扬子保利江韵瑧悦首开，其实领了两张销许，一张是9月30日领取的2号楼12套房源销许，143㎡洋房户型，均价41499元/㎡；另一张是3、6号楼136套房源销许，105、115、117㎡三款平层户型，均价37800-38699元/㎡。

而昨天首开售罄的正是项目2号楼的12套洋房户型，之前已经有风声传出这批房源已经有50组客户认筹，基本上4人抢1房。

其实除了2号楼推出房源数量少这一基本因素外，143㎡洋房户型也是整个江韵瑧悦最高端的产品。

按照规划，江韵瑧悦7栋住宅楼里，只有1、2号楼两栋是多层洋房，且143㎡又是一梯一户设计，奇偶层户型都设有6.4米挑空客厅，赠送的空中露台高达20㎡。

也就是说扬子保利江韵瑧悦的推盘策略也是如出一辙，一上来就“抛出王炸”，只为制造轰动、热销效应。

接下来，南京即将上市的新豪宅、四代宅还有很多，比如河西中的中建合玺东方、招商金陵序；江心洲的GARDEN19（贤坤花园）；江核的仁恒滨江园、卓越G16；城北中建八局G51；城东金基G02；龙江金基G16；江宁东山中天美好G13等等。

如果上述项目均采用类似中海江南玖序、扬子保利江韵瑧悦的推盘策略，首开就抛出王炸产品，无论这些项目的后续去化难度如何，首先会给市场带来深刻印象：“第四代住宅开一个火一个”，这样下去很快南京房价的天花板就跟着提高了，市场信心得以快速恢复，高房价木桶的“闭环效应”会很快形成，届时南京全市整体均价还将上涨。

随着这种趋势持续，市场上打折出售的刚需盘会逐渐收回优惠，甚至恢复原价出售，留给刚需客群上车的机会并不多。

写在最后：

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