大家好,我是苏北哥!今天文章不再大篇幅的和大家聊股票了,咱们还是主要聊楼市。
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为啥不聊股票了?因为北哥觉得这周的A股基本已经稳定了,话题热度也会有所降低,靠借贷冲进股市准备大笔搂金的00后,与那些在股海沉浮30年的老股民们预计将在这周一起体验稍微回血的快感。
昨天的文章,北哥花了一点篇幅点评了昨天上午的A股早市,没想到下午的A股大盘指数会被再度拉升,下午收盘3284.32点,相比开盘涨42.89,上涨幅度2.06%,就这样看似不高的涨幅,背后却是1.6万亿的市场成交额,超5000支股票的上涨。
01.
值得高度重视!南京楼市量价齐涨,已经到了非常关键的市场节点!市场起飞可能只在一瞬之间。
上周在A股市场铩羽而归的老股民们,昨天听说都有不少的回血,特别是关注了10月12日财政部新闻发布会的股民们,入仓“化债”板块股票的人,昨天都收获了不少涨停板,看到没有?北哥昨天所说的,刺激型ZC下发,反应最迅速的就是股票证券市场。
不过根据北哥得到的最新消息,本周一A股市场忽然走强,的确和机构关注10月12日财政部动作有关,但能否持续走高,还要看财政方面的具体动作。
开头说了那么一点点关于股票的内容,下面具体来说南京楼市。最近南京楼市的交易量开始增长了,这个行情现象近期很多媒体开始注意到了!首先是二手房市场爆了,一张贝壳的单日数据截图,直接说明了问题。
据说,前天一天通过贝壳平台成交的二手房数量达到了341套,创造了贝壳二手房交易系统今年以来单日成交量最多纪录。
同时根据有关媒体的测算,贝壳二手房大概占全市总体交易量的70%,也就是说前天一天南京二手房成交总量起码在500套以上。
为何南京二手房成交在一天集中爆发?根据相关数据分析,这波数据主要是由于10月份以来的市场积累,一天之中集中签约所致。
10月1日以来,南京二手房市场的确进入了稳步上涨的“慢牛行情”,根据有关机构监测10月1日起,南京二手房每日交易量都在150套以上,是9月以前单日成交量的几乎2倍。
“楼市比股票稳当”!这是北哥这段时间一直在输出的观点,市场起来了,就不会轻易的下去!而南京二手房成交量的屡创新高,背后是超额的带看量和看房人数作为基础。长假7天,10月5日南京二手房带看量和看房人数达到了顶峰,分别有3731人看房和15031次看房量,当时就破了纪录。
而前天呢?看房人数和看房量飙升至6137人和24630次看房,再次破了纪录。
贝壳二手房10月7-13日数据
南京二手房成交价格也在稳步上涨,单看最近一周的全市二手房成交均价水平已经达到了2.18万/㎡,不仅完全突破了2字头,而且比上周涨了4.6%,涨幅不小。
周成交量上,上周全市成交二手房达到1356套,而9月全月全市成交二手房也仅3225套(贝壳平台),也就是说上周一周的成交量就相当于9月全月成交量的42%。
而且要知道9月南京二手房全市成交均价已经环比上涨了3.3%,10月二手房成交均价是在这个基础上再提升。
所以说10月南京二手房,量价提升并不为过!
新房市场的行情“好得”可能更加超过你的想象!
节后几日的南京新房成交量大涨,北哥是上周就已经注意到了,并第一时间在上周六的文章中进行了播报(定了!10月25日统一调整!南京二手房成交均价环比涨3.3%,哪些小区在领涨?)
按照之前公布的数字,这个国庆假期七天,南京新房认购量达到了1020套,成交量在204套,已经比去年环比增长了28%。
节后第一个工作周,新房成交量就出现了高峰,从网房公布的数据来看,从10月8日至10月11日,4天时间,南京新房成交量已经达到了1201套,其中10月9日单日成交量达到峰值,为453套。
10月9日全市认购成交数据
我们大可将这1201套成交量视为国庆7天认购量的转化和释放,但是令人意外的是,长假过完了,南京购房人的购买热情却并没有消失,节后第一个工作周,每日认购量200套以上,总计985套的认购量是节后南京新房市场的新增购买力释放。
这样算起来,10月份才过去短短两周,新房认购量就已冲高至2005套,成交量也达到1405套(9月全市成交量为3477套),到10月底全市新房成交量相比9月再实现翻倍,已经是大概率事件!
再看南京新房价格方面的走势!
根据克而瑞最新发布的数据,2024年三季度南京新建商品房住宅成交108.35万㎡,环比上涨2%,成交均价29036元/㎡,环比上涨10%。
所以可以肯定的是,近期南京新房也同样的量价齐涨,而且涨幅可能比二手房还要大!
这样的行情只会导致一个结果,那就是9-10月份的南京房价数据会异常好看!在这个“不相信观点,只看数据的时代”,这样的房价增长走势会极大的增加后市的信心。
回想一下近半年以来南京房价走势,是不是和市场的冷热变化、购房者信心变化息息相关!
4月-5月南京房价是全国垫底的,4月份南京二手房价格环比下跌1.4%;同比下跌10.7%,跌幅全国70城排在第一;5月份二手房价格环比跌幅0.6%,跌幅排名全国第五。市场信心也随之跌到了谷底。
但是一到6月份情况就发生了改变!6月当月率先实现二手房价格环比上涨1%;8月份,南京新房价格环比上涨0.3%,与上海并列为全国新房价格“唯二上涨城市”;9月份目前已知二手房均价已经环比上涨3.3%,新房价格涨幅目前尚未可知,但大概率涨幅会高过二手房。
叠加924、926一连串的ZYZC刺激,以及后期市场预期改变,近几个月来已经能明显感觉到市场信心的恢复和提升。
可以肯定的说,一旦9-10月份国家统计局的房价数据公布,南京房价涨幅的实际数据公开,市场信心还要增长一大截,所以当下的南京楼市已经走到了一年中最重要的时间节点,“有实际买房需求的购房人切不可两耳不闻窗外事,一心只等房价跌”,未来的市场预期可能完全和你当初估计的不一样。
当然这个预期不仅是市场变动的自然预期,还有KFS操作之后的“人工预期”。
02.
全新“四代宅”的推盘策略改变,是南京房价进一步上涨的推手!打折盘越来越少,刚需购房人必须关注
上文说了很多关于近期南京房价上涨的行情内容,但有一点必须明确,9-10月份南京新房成交均价上涨,其实并非真的是全市在售楼盘价格都出现了上涨,实际上,市场目前还是有一定数量的刚需打折楼盘存在的。
那么导致近期南京新房价格上涨的根本原因是什么呢?一言以蔽之:大批新豪宅楼盘开始上市了,高企的新盘价格,拉升了南京楼市的整体均价。
根据克而瑞的南京第三季度市场报告中,清楚的指出10大上市新项目中,有6家楼盘,房源的套均总价超过了500万。
一些标杆新豪宅项目,只开了几次盘,其房源去化金额、业绩已经排到了全市TOP1、TOP2位置,甚至比刚需楼盘一两年的去化业绩、金额还高。
很明显,这些新豪宅楼盘以其极高的市场定位和产品吸引力,已经掌握了南京房价的“话语权”!
南京楼市目前处在“新旧产品交替”的关键节点!大批新豪宅、四代宅产品呼之欲出、亟待上市;另一边,前期的刚需项目靠打折、优惠出售,远郊区的刚需产品未来靠国企收购、以旧换新和房票安置;区位说得过去的项目,正常打折出售,其实数量也非常有限。
在这个“增量”与“存量”交换时刻,有一个因素决定着未来南京房价走势,这就是新盘KFS的推盘策略,这些新豪宅、四代宅项目KFS在推盘策略上“推一推”,南京房价未来就可能是继续横盘,或者是缓涨;如果在推盘策略上“拉一拉”,南京房价未来的走势可能就是明显上涨。
北哥这里说的“推一推”就是指KFS为了尽快去化房源而卖房;而“拉一拉”呢?则表示KFS不急着卖房,而是为了拉高后期房价,而推盘。据近期的市场观察,KFS们在推盘策略上,很明显选择了后者。
都是新豪宅项目,北哥发现6月底首开的绿城华发金陵月华和9月底开盘的中海江南玖序、以及昨天(10月14日)首开的江核扬子保利江韵瑧悦就有着很大不同。
先说绿城华发金陵月华与中海江南玖序,其实这两个盘属于同区域豪宅项目,且两家都有着一共相同的属性:南京第一批拥有着“空中墅厅”产品的楼盘。而这种“空中墅厅”是眼下市场,吸引力最强的一种新颖产品,也最容易带动房源去化。
然而金陵月华与江南玖序在“墅厅户型”的推出顺序上,完全不一样。
金陵月华采用的是低开高走策略,希望给市场留下充足的悬念,而江南玖序则将墅厅户型的推出时间放在了首次开盘,只为制造热销和轰动效应。
金陵月华从今年6月29日首开,迄今为止一共推出了8栋高层住宅楼,所推出的户型面积从205-320㎡不等,但都是传统的“大平层户型”,社区西面“眺江”的墅厅户型,一直没有推出。
据说金陵月华的沿江395㎡墅厅户型,客厅挑高能达到7米,最大化地利用了天际线江景资源以及长江沿岸最大的城市公园景观,体现空中顶豪的“瞰江感”。
金陵月华395㎡墅厅户型效果图
很明显,绿城华发金陵月华这种将“好产品”留到最后的推盘手法就是为了房价低开高走,最大程度的降低项目后续的去化压力。
而中海江南玖序的推盘策略完全相反,项目于9月26日推出1、3、7、13四栋楼,共182套房源。且首开一上来就推出了两栋“墅厅户型”房源。
中海江南玖序共有3种墅厅户型,分别为275、305和400㎡三个不同面积段,其中275㎡户型,墅厅的挑高高度就达到6.6米,南向面宽达到12米,且因为是第四代住宅,户型还赠送30㎡左右的空中露台。
墅厅样板间实景
3款墅厅户型分别位于3、5、10、12、13号5栋楼内,但再怎么说墅厅户型在全盘可售房源中只占少数(大概100套左右,全盘可售432套),而中海江南玖序首开就拿出了两栋墅厅产品出售,加上高超的“优惠打折”策略(普惠88折,开盘临时打87折),让项目首开就取得了极为轰动的效果。
售楼处称项目开盘,24小时内就卖出了87套房源,而这些去化房源之中,墅厅户型当然卖得是最好的,去化占比非常高。
而中海江南玖序这样的推盘手法,也会为留下一些隐患,那就是后期“普通大平层”房源去化会有压力,毕竟项目周边充斥着竞品,如伟星长江之歌、天琴华樟、中宁府,还有中国府等二手房,也会抢占它的客源。
中海江南玖序这种反常规的推盘手法,只有一种解释:制造第四代住宅、新豪宅的市场轰动,继而托高近期南京新房的整体均价,影响后市南京房价走势,这就是北哥一直在文章中反复强调的“天花板效应”。
采取同样推盘策略的还有江核首个四代宅项目“扬子保利江韵瑧悦”,昨天一个震撼消息传来,该项目在售楼处首开,开盘20分钟即告售罄,这大概是1年多来江核楼市传来的最震撼热销新闻。
扬子保利江韵瑧悦开盘现场
了解的都知道,这次扬子保利江韵瑧悦首开,其实领了两张销许,一张是9月30日领取的2号楼12套房源销许,143㎡洋房户型,均价41499元/㎡;另一张是3、6号楼136套房源销许,105、115、117㎡三款平层户型,均价37800-38699元/㎡。
而昨天首开售罄的正是项目2号楼的12套洋房户型,之前已经有风声传出这批房源已经有50组客户认筹,基本上4人抢1房。
其实除了2号楼推出房源数量少这一基本因素外,143㎡洋房户型也是整个江韵瑧悦最高端的产品。
按照规划,江韵瑧悦7栋住宅楼里,只有1、2号楼两栋是多层洋房,且143㎡又是一梯一户设计,奇偶层户型都设有6.4米挑空客厅,赠送的空中露台高达20㎡。
江韵瑧悦两款143㎡洋房户型
也就是说扬子保利江韵瑧悦的推盘策略也是如出一辙,一上来就“抛出王炸”,只为制造轰动、热销效应。
接下来,南京即将上市的新豪宅、四代宅还有很多,比如河西中的中建合玺东方、招商金陵序;江心洲的GARDEN19(贤坤花园);江核的仁恒滨江园、卓越G16;城北中建八局G51;城东金基G02;龙江金基G16;江宁东山中天美好G13等等。
如果上述项目均采用类似中海江南玖序、扬子保利江韵瑧悦的推盘策略,首开就抛出王炸产品,无论这些项目的后续去化难度如何,首先会给市场带来深刻印象:“第四代住宅开一个火一个”,这样下去很快南京房价的天花板就跟着提高了,市场信心得以快速恢复,高房价木桶的“闭环效应”会很快形成,届时南京全市整体均价还将上涨。
随着这种趋势持续,市场上打折出售的刚需盘会逐渐收回优惠,甚至恢复原价出售,留给刚需客群上车的机会并不多。
写在最后:
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