大家好，我是苏北哥！昨天一篇讨论南京后市房价走势的文章，在微信公号后台产生了一些反响！
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粉丝们问的最多的当然还是那个老问题：后面南京房价到底会不会涨？且不论这个问题目前有没有确切的答案，但就目前购房粉丝们对于南京楼市的态度已经和一个月以前有了大大的不同，“不再是漠不关心或者持续观望，而是变得开始积极咨询，紧跟后市动向了”。可见国庆前夕的924、926两次重磅ZC组合拳，的确改变了后市的市场预期。
至于后市南京房价会不会继续上涨，或者说是“急涨”还是“缓涨”，北哥认为一方面要看新盘KFS的操盘能力，另一方面，也是最关键的要看后续ZC支持力度，根据最新消息，明天房地产将出台重要ZC。
01.
明早10点，ZY五大部门将针对房地产市场举行新闻发布会，后市预计会往哪些方面走？
根据昨天晚间住建部旗下中国房地产报宣发的重磅消息，GWY新闻办公室已经定于2024年10月17日（明天）上午10点举行新闻发布会，住建部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融管理总局五大部分负责人将介绍促进房地产市场平稳发展的有关情况，并答记者问。
这一重要新闻曝出，立刻为国内房地产后市注入了新的悬念？莫非又有重磅支持ZC出炉？这又会给买房人产生什么样的影响呢？
诚然，国庆前后，国内针对房地产的高层会议是十分密集的，一个个足以改变后市市场格局的重磅ZC如雨点般砸下。924YH、证券、金融监管三部门新闻发布会，GX调降存量房贷利率、降低存款准备金率0.5个百分点、7天逆回购操作利率降低0.2个百分点；
926ZYZZJ召开会议，首次提出了“房地产市场要止跌回稳”的要求，激起了国内购房群体对后市发展的正向预期，并且会议要求要“实现有力度的降息”；对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量；并且要求土地、财税、金融等ZC，推动构建房地产新模式。
926会议主要内容
929YH迅速发布了本轮存量房贷利率调降的具体方案，10月31日之前统一调降，幅度LPR-30BP。10月12日，工商、建设、农业、中国、交通已经发布公告，调整的具体时间定在10月25日。
10月12日同天，财政部举行新闻发布会，围绕稳增长、扩内需、化风险，明确将在近期陆续推出一揽子有针对性的增量ZC举措。
10月12日财政部新闻发布会现场图片
而明天上午10点的新闻发布会，从级别上应该是924以来，级别最高的，住建部、YH、财政部、金融监管总局、自然资源部5个部门负责人共同出席。
然后在会议针对的领域方面，明确了是专门针对房地产，介绍促进房地产平稳发展的情况。
文章开头，北哥用了一些篇幅回顾了近期重要会议出台的有关房地产的ZC内容，就是为下面的观点做一个铺垫，现在可以明确是明天新闻发布会的五大部门，囊括了房地产业的各个方面，住建部负责房地产开发、建设新规的制定；YH负责房地产金融，包括放弃融资，购房人贷款等等；财政部决定了未来对于房地产的财政支持力度，包括地方ZF专项债、存量土地宅等等；而自然资源部则主管土地资源和规划，所以明天可能会出台一些关于土地供应以及土拍方面的新规
很明显，国庆后的高级别会议就是对国庆前诸项房地产ZC框架的执行和落地，目前来看，针对924、926两场ZY级别会议，有的ZC已经快速落地了，比如存量房贷利率调降；四大一线城市限购松绑等都已落实，但有的目前尚未落实，未落实的内容可能就是就是明天新闻发布会的重点。
926会议提到的，“将实施有力度的降息”，除了存量房贷利率调降以外，当然还包含新发贷款利率的调降和存款利率的调降。
之前市场早有传言，国内未来存款利率的调降底线大概是1%左右，距离这个底线，国内四大行起码还有30-115个基点的调降空间；而这两天南京已经有媒体大V预测，存款利率调降可能是明天会议的一个重点。
而关于新发房贷利率，国内有大V早已预测应该会持续调降至2.3-2.6%水平。
除了利率的进一步调降，上周财政部新闻发布会针对房地产市场的3项ZC具体执行版本也有望于明天会议公布。
第一，允许专项债用于土地储备，主要是考虑到当前闲置未开发土地较多，支持地方政府运用专项债回收符合条件的闲置存量土地，利于减少闲置土地，增强土地供给调控能力。
第二，支持收购存量房，加大保障性住房供给，考虑到当前已建待售住房较多，将采取用好专项债收购存量商品房，并继续用好保障型安居工程补助资金，支持方向进一步优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房方式收购。
第三，及时优化完善相关税收ZC，正在抓紧研究明确和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税政策。
除了前面两条，对我们购房人影响最大的就是第三条，增值税形如鸡肋，会不会在明天会上公布取消？契税会不会腾挪出一些调降空间？值得重点关注。
以南京为例，目前首套房契税收取标准是1%，二套房最高契税收取标准还在2%，三套最高契税收取标准在3%。后面有没有可能统一调整为契税1%呢？有待关注。
南京目前交易契税收取标准
除了对于前期GC会议提出的房地产ZC纲领、框架祭出执行版本，国庆期间的楼市行情的变化，也有可能会让明天上午的新闻发布会祭出一些突破性的ZC。
一线城市松绑限购以后，迎来了一轮历史性楼市行情。
10月13日，上海二手网签1334套，刷新了今年以来的单日最高纪录。
10月上海二手房网签数据
10月13日，深圳出现了929XZ后，首个“日光盘”，当天下午，深圳龙华区的深业上城学府开盘，超744批客户认购332套房，经过3个多小时热销，当天售罄，销售额达26亿元。
深圳深业上城学府开盘现场
二线城市如南京，也出现了XZ后的日光盘，10月14日江核首个四代宅项目扬子保利江韵瑧悦首开，2号楼洋房楼栋，143㎡自带6.4米挑空客厅的洋房户型，开盘20分钟即告售罄。
扬子保利江韵瑧悦开盘现场
10月13日，南京二手房成交量也创今年历史新高，日成交量达超500套。
然而当前向好势头下，各地房地产市场行情却仍在加速分化，根据21世纪经济报道记者采访部分房企负责人后得到的消息，国庆节后，多数房企销售有明显的回落期，而且回落的速度较快。
一位TOP10房企负责市场研究的人士告诉21世纪经济报道记者，“公司国庆节后这一周多的来访量环比下滑了四成左右。虽然仍然高于前两个月的均值，但回落非常明显。”
另一位深圳房企的人士则对21世纪经济报道记者表示，国庆节后平均工作日的来访量比国庆期间下滑了一半左右，但他表示这个是正常现象。
如何稳住当前房地产市场的向好势头，可能是后续ZC需要研究的重点。近期一些城市的先行先试做法，可能会给后市ZC带来一些启发！
02.
限售会否全面松绑？南京紫金山下全新四代宅具体户型公布。
限售ZC全否全面取消？国内目前正在刮起一阵解除限售风潮！
就在昨天，成都的楼市ZC冲上了热搜，原因在于成都昨天全面撤销了限售。
10月15日，成都市住建局、规划和自然资源局等多个部分联合发布了4大楼市XZ，涉及“新房、二手房解禁限售、支持商转公、公积金贷款最高额度提至120万元、以及放宽落户”。
成都的解禁限售可谓是立即执行！规定在成都新购新建商品房（除定向销售项目外）和二手房的，取得不动产权证后，可以立即上市交易，但非新购的原有限手房产仍然执行限售ZC。
这样一来，一方面可以刺激成都楼市置换链加速运转，刺激新购房人群的置换需求释放，另一方面也能保证成都楼市基本盘稳定，不致让整座城市出现二手房抛售现象，进而出现价格踩踏。
其实解禁限售，成都已经不算全国首例了，从9月开始，全国多地，多座头部城市陆续解禁限售。
最先打响限售解禁第一枪的是四大直辖市之一的重庆！9月1日，重庆忽然祭出楼市XZ，规定即日起在中心城区新购新建商品房或二手房的，取得不动产证就可以交易。
9月29日，一线城市深圳在GX放松限购的同时，也宣布了全城解除限售：只要商品房拿到不动产证就能挂牌上市销售。
紧接着，福建省厦门市也宣布取消限售，规定在厦门市购买的商品住房不再限制上市交易时间（土地出让合同另有约定的商品住房项目，以及ZC性住房除外）。
东莞：取消商品住房（含新建商品住房和二手住房）转让限制年限规定（有限制产权转让的除外），商品住房取得不动产权登记证书后，可上市交易。
河南省，取消转让限制年限规定(有限制产权转让的除外)自取得不动产权证(房屋所有权证)之日起即可转让。
还有9月15日，山西省住建厅等7部门联合印发了《山西省进一步促进房地产平稳健康发展的若干措施》，其中规定“取消太原各类商品房转让限制年限”。
由此可见，取消或放松限售，已经不是个例事件，会否在明天会上GX全面取消，是一个值得关注的事件。如果能成行，无疑将再次点燃楼市热度。
从2016年起，国内楼市开始重启限购，随着那几年的市场越发膨胀，很快四限加身（限购、限售、限贷、限价），楼市进入了最严酷的调控期；2021年三季度开始，国内楼市正式进入下行期，ZC出现了反向操作，限购、限贷、限价ZC被相继解禁、取消。但唯一的是“限售ZC没有取消”。
之前没有取消限售的原因是多方面的，最主要的原因还是害怕二手房挂牌量激增，房价持续走低会抢占新房市场购买力。但各地解禁限售的意愿是相当强烈的。
比如南京，就于2022年调整过一次限售ZC。从原本拿证三年，调整为网签三年即可上市销售，释放了一批二手房源的上市量。南京房产圈内人士也早有预言，限售可能是最后一道刺激楼市回暖的杀手锏。
与此同时，杭州近期出台的一些楼市XZ，后期会否实现全国执行，也是值得考量的！
比如杭州10月9日取消了“新上市商品房限价制度”，目前这个制度，南京还没有取消。
同时杭州此次在公积金贷款领域的ZC调整也极富创新意味，不仅将公积金贷款额度提升至最高130万，且规定“购买经认定为绿色低碳建筑的新建商品房或者以旧换新”的购房人，公积金贷款额度还可以上浮20%。个人认为这个ZC可能各地后期都会跟进，特别是大面积执行“以旧换新”ZC的城市，譬如南京。
再来聚焦南京楼市！
昨天文章谈到，南京后续将有大批新豪宅、四代宅项目上市，一方面补充南京新房市场供应量，另一方面也将快速拉升南京房价的天花板。很明显，这些新项目的上市节奏加快了，南京正处在“新量”与“存量”的交换节点上。
今天城东一座全新的四代宅项目又曝出了新动态，它就是玄武徐庄的金基G02项目。
金基G02项目位置
要从拿地时间来算，金基G02可算是今年首批第四代住宅项目。
今年3月8日“龙年首场土拍”，容积率仅1.1的玄武徐庄G02地块，被金基以低价20080元/㎡拿下。该项目规划于今年5月底公布，当时就与河西招商G01（招商金陵序）一并GX为南京首批第四代住宅。
金基G02位于紫金山东麓，直线距离紫金山只有900米，到地铁4号线徐庄·苏宁总部站直线90米，距离仙林大道约700米，距钟山国际高尔夫酒店直距约700米，可谓风景绝伦。
环紫金山的环陵路沿线又是传统的顶级别墅区，南京最早的别墅区之一的帝豪花园、亚洲十大豪宅之一的钟山国际高尔夫别墅都坐落于这里。
项目结合地块周边的风景优势，18米的限高标准，打造31栋4-5F的观山宅邸，主要物业类型是低密电梯洋房。
从5月底，金基G02的第一批项目规划资料公开之后，后续项目细节一直鲜有公布，如今项目效果图，户型面积段及部分户型图全部流出，感觉金基G02的项目公开及上市时间临近了。
从效果图来看，外立面设计非常干练，4-5层的洋房，搭配四代宅标志性的露台。
31栋观山洋房，全部自带科技系统。
一些项目细节效果图也一并公布出来，采用9宫格组团结构打造社区景观，形成“三轴五园十六院”中式景观架构。
社区入口效果图
社区观景书房效果图
G02项目仍然采用金基最拿手的新中式风格，31栋洋房的总户数达到371套，户型产品按照楼层不同，分为顶跃、平层、底跃三种类型，且每一种类型都有不同的户型面积与之对应。
顶跃户型分为两种：257㎡、325㎡
平层户型分为三种：165㎡、185㎡、230㎡
底跃户型也分为三种：283㎡、381㎡、405㎡
金基G02洋房采用两梯两户设计，户型全部为四房两厅三卫布局，部分户型图曝光。
185㎡四房两厅三卫户型图1（平层）
185㎡四房两厅三卫户型图2（平层）
185㎡户型，四室两厅三卫，有观景阳台、露台、服务阳台等空间，几乎每个房间都有飘窗，赠送面积超多。
230㎡户型图（底跃1层）
230㎡户型图（底跃负1层）
1楼底跃户型，将打造超大的下沉式庭院，既能满足业主对院子的需求，也不会影响楼栋之间的景观与活动空间。
写在最后：
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