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下调存款准备金率0.5%、平均下调存量房贷利率0.5个百分点、7天逆回购操作利率0.2个百分点，这一套“组合拳”在近两年的国内楼市发展史上，都可以堪称“史诗级”！
无论是抖音还是微信，毫无意外的都被这次的XZ组合拳刷屏了，相比起上半年的517YHXZ，国内楼市的ZC端的确有种越战越勇的气势，当然最大的受益者还是买房人。
01.
昨天至今，大家最关心的几个问题来了！XZ何时执行？存量房贷利率降幅到底多少？
昨天在浏览国内重大新闻的时候，看到一位博主这样形容昨天的GWY新闻发布会，她说：“YH、国家金融监督管理总局、ZG证券监督管理委员会”三大ZY级别部门，“一把手、掌门人全部到场参会”，这场新闻发布会的级别，甚至能够比肩两会了。
的确，虽然距离月底还有几天，但这次史诗级救市的动作确实来的快，就算是风传930还将出台救市XZ，但无论如何，后续ZC的光芒和威力似乎都无法盖过924的三条重大举措！
兴奋归兴奋！昨天（9月24日）的重磅XZ发出之后，仍然留下了众多悬念，也是大多数买房人最关心的一些问题：存量房贷利率降幅到底能达到多少？XZ何时落地执行？美联储降息、紧跟一波XZ出台后，房价是否真的会反弹上涨？等等……
先看第一个问题，昨天YH负责人宣布调降存量房贷利率之后，未来下降幅度到底能达到多少？之所以很多人会产生这个疑问，主要昨天的ZC原文有这两个关键词，第一个关键词是“引导”，原话是引导商业银行将存量房贷利率调整至新发房贷利率附近，那么既然是引导，字面意思理解不排除执行中间还有一定的弹性；第二个关键词是“平均”，原话是存量房贷利率平均降幅达到0.5个百分点，也就是说最后算的应该是平均值，各地存量房贷利率调整后应该会有高低不一的情况。
看到这儿，老粉丝肯定要问，这个话题北哥昨天文章不是已经谈过了吗？的确谈了一些，并且文章标题还附上了“南京调降幅度”的字眼，不得不说的确有一些引流用意。但是关于存量房贷利率调降幅度问题，今天的确出现了一些新的动态，和大家一起分享讨论下。
关于存量房贷利率的最终调降幅度，目前民间出现了三种主流说法。因为各地存量和新发房贷之间利率差普遍都大于0.5%，比如南京目前首套房贷存量房贷利率是4.2%，而新发房贷首套二套都已经低至3.05%，工行、交行甚至首套已经可以做到2.95%，最大利差达到1.25%。“0.5%”与“1.25%”之间差0.75个百分点，这个差距如何填平？这也是滋生“民间版答疑”的舆论土壤。
首先第一种说法，最为直接：“直接减”
就是在去年9月25日调整后，各地执行的存量房贷利率直接减去0.5个百分点（50BP），比如南京去年首套存量房贷利率调整后是4.2%，直接减去50BP，降至3.7%。这种调整方式，最易理解。
第二种说法，有点复杂：“降到各地GX利率”
这是什么意思呢？就是说存量房贷利率的确会调降至新发房贷附近，但只是各地银行执行的统一执行的利率标准。要知道上半年YH517之后，打开了全国的首套二套房贷利率ZC下限，具体执行利率由贷款人与银行自主协商决定，而最近曝出的全国最低房贷利率，如成都的2.75%、广州的2.89%基本上都是贷款人协商之后的结果，而非银行GX利率，目前很多大银行GX利率仍在3%以上，GX和最低利率之间起码还有0.1-0.3%的空间。而国内六大行的GX执行利率目前还保持在3.1%以上。
也就是说本轮调降存量房贷利率，只会从去年执行标准降低至银行GX利率，而非真实最低利率，比如南京只会从4.2%降低至3.05%，而非2.95%，这样一来降幅相对小，也减小了“平均”的压力！
第三种说法，固定调降制！兼顾到了二套房存量房贷利率调降
兼顾到二套存量房贷利率调降，这是上面两种说法没有顾及到的。去年9月份的那一轮调降，只降低了首套房的存量房贷利率，而二套房并未调整，仍按照原利率执行。
而此次存量房贷利率调降涉及到38万亿的房贷余额调整，包含了首套、二套，那么相应的二套存量房贷利率也应该做出调降，网上给出的调整方案是，首套统一调整到2.95%；二套统一调整到3.45%，这种调降方式目前缺乏相应的依据。
以上是200万贷款，30年等额本息，从4.2%降至2.9%的各档位利率还款标准，必有一款适合你，需要者自取。
讲完了本轮存量利率调降幅度的问题，再来看下此次ZC的执行时间。这也是目前网上热议的话题。
昨天GWY发布会举行，同时网上就有ZC的具体的执行时间流出，最初的版本是9月24日ZC发布，9月25日ZC执行，也就是今天。但从今天的实际情况来看，今天执行的可能性基本上为零。
这是昨天的网络截图，但今天北哥再上相关网站，已经查不到该消息了！而南京当地房媒，也以存量房贷利率调降执行时间问题，询问了各大银行，得到了如下回复：
建设银行（南京）：上面发布的是指导性文件，我们正在等通知，到时候会自动为贷款客户统一调整，不需要自己额外操作。
中国银行（南京）：现在只是个新闻，具体还没收到通知，如果后期政策落实了，我们会发通知。
兴业银行（南京）：等正式执行，落地时间不会很快。
更有国有大行曝出从ZC出台，到存量房贷利率真正落地调整，可能需要一个月时间。
昨天，ZC出台后，就有全国头部媒体及时询问了几个国有大行，得到这样的答复。工商银行房贷工作人员明确表示“ZC出台后，银行需要用至少半个月到一个月的时间落地”。这位工作人员还表示，在这段时间里，存量贷款客户也可以选择提前还款。
邮政储蓄银行的房贷工作人员表示“XZ出台后将统一调整房贷利率，但是哪怕是调了之后，我们的存量房的利率也并不是实时调整的，需要按照年初调整或按放款时间整年进行调整。”
招商银行工作人员的回答则更为具体，他说“存量房贷利率办理分为自动调整和固定利率两种情况，大多数人办理房贷的时候大多都选择了跟随市场LPR基准进行调整，就会在每次调整的时候自动调整，不用个人进行操作；但选择固定利率的用户，就需要手动申请一下房贷利率调整”
然而，业内人士指出，银行方面提出“存量房贷利率调整需要一个月左右落地”是有ZC根据的，昨天GWY新闻发布会上，YH行长潘功胜曾进一步指出“考虑到涉及的客户群体广泛，各商业银行需要一定时间进行技术准备和系统升级”。
与此同时，相关业内人士判断，本轮存量房贷利率调降，预计最快在次月便能推出相应的调整方案，银行将在接到正式通知后统一执行利率调整工作。
关于利率的调整方式，昨天会上也有信号流出。
首先，转按揭调降利率的方式基本已经可以确定，原则是先“本行内部进行协商拟定新利率”，然后是跨行转按揭。
第二，利率调整原则是“自主协商、动态调整”！根据昨天会上发布的消息，YH正考虑指导商业银行进一步完善按揭贷款的定价机制，鼓励银行与客户在市场化原则下，通过自主协商实现利率的动态调整。这意味着，未来不同地区、不同时间节点、不同银行发放的房贷利率将依据实际情况灵活调整，以更好地适应市场变化。
02.
XZ发布后，房价会否反弹，上涨？
今年史上最强的刺激性ZC已经于昨天正式出台，眼下除了关心存量房贷利率什么时候调整，调整多少以外，最让买房人关注的问题就是，XZ发布后，房价会否反弹、上涨？
很显然，这个问题已经成为横亘在购房人面前的一道难题。从2021年三季度开始，国内楼市进入下行期，连续三年的房价走跌，已经培养了购房人“房价会一直跌下去”的惯性思维。如今，国际国内环境一夜之间发生了彻底改变，美联储4年来首次降息50个基点，存量房贷利率调降“箭在弦上”，二套首付利率降低至15%，近期一切的变量因素叠加在一起，未来房价是涨是跌？还真不好说！
这段时间发生的国际事件，重磅ZC对于国内房地产的提振和刺激作用是相当大的。A股、房地产股首先涨起来了
根据中房报今早的特别报道！
9月25日，国内A股三大指数集体高开，沪指上涨1.34%，站上2900点关口，深成指上涨1.42%，创业板指上涨2.32%。上午11点左右，三大指数均涨超3%，多元金融、房地产、券商板块涨幅居前，两市超5200家个股上涨。
具体来看，房地产板块中，光大嘉宝、福星股份、中交地产、金融街、阳光股份、合肥城建等多股涨停，凤凰股份、天保基建、华侨城A、金地集团、信达地产等房地产股票也涨超5%。
港股方面，三大指数延续强势大幅高开，恒生指数涨3.12%，恒生科技指数涨3.78%，恒生国企指数涨3.43%。盘面上，内房股集体上扬。
上午11点左右，融创中国涨超11%，金地商置、世茂集团涨超8%，雅居乐集团、合生创展集团涨超6%，富力地产涨超5%。
如果说这次国内房价真的会反弹、上涨，那么顺序应该是房地产股、然后是二手房，最后是新房。
根据贝壳找房的统计数据，昨天一天，的确有很多城市二手房成交均价出现上涨。
四大一线城市之中，深圳二手房单日二手房成交均价达到5.55万/㎡，涨幅最大，达到9.4%。
与此同时深圳二手房的新增挂牌量也在减小，单日降幅达到36.2%，根据当地媒体、中介透露，XZ发布后，很多房东都表现出了惜售情绪，涨价挂牌的也不在少数。
广州二手房单日成交均价达到2.47万/㎡，涨幅次之，达到0.5%。
北京二手房成交均价单日达到57748元/㎡，涨幅达到0.2%；上海二手房成交均价单日达到6.06万/㎡，虽然与前日持平，但新增挂牌却在大大减少。9月24日一天新增挂牌量仅558套，较前一日出现了42.2%的降幅。
目前上海媒体与当地中介已经明确指出，二手房新增挂牌量减少，正是因为美联储降息和XZ影响。根据沪上多家中介透露，目前上海多数房东持有涨价挂牌心态，很多人认为这一波调整之后，上海房价会迎来新一轮上涨。
同时上海昨天降价房源数量也在大幅减少，仅665套，对比同为一线城市的广州（降价房源1799套）；深圳（降价房源1286套），可以说是妥妥的腰斩。
据说，此次YH发布的二套房首付降到15%，侧面刺激了上海二手房加速回暖，一套上海外环附近的200万房产，目前30万首付就能入手，一番操作之后甚至可以“0首付”入手，余下月供甚至可以和租金打平。所以未来这种低总价、地段相对优质的上海二手房“投资属性”会走强。
上海高端豪宅的投资回报亦非常明显，今年上半年开盘的上海新天地中海顺昌玖里，套均总价近4000万的512套房源，当天开盘卖剩只8套，去化率高达98.5%。
中海顺昌玖里之所以如此热销，除了地段和品牌口碑，还在于项目售价为17.2万/㎡，而同板块的次新豪宅瑞安翠湖天地隽荟，成交单价已经高达25.7万+/㎡，相比之下，有7万+/㎡的倒挂空间，投资回报率显而易见。
加之，上海房价本身就有上涨基础，国家统计局数据，8月份上海新房价格环比上涨0.6%，同比上涨4.9%。
如今ZC加码，美联储降息，上海后期很有可能吸引海外资本抄底，领涨全国房价。
全国其他重点城市，昨天二手房成交价格上涨的也不少。其中苏州二手房成交均价达到1.68万/㎡，较前日上涨1.1%；无锡二手房成均价达到1.39万/㎡，较前日上涨10.4%；武汉二手房成均价达到1.27万/㎡，较前日上涨10.1%；重庆二手房成均价达到0.96万/㎡，较前日上涨10.9%；东莞二手房成均价达到1.53万/㎡，较前日上涨15%。海口二手房成均价达到1.34万/㎡，较前日上涨4.9%。
而在众多重点城市中，南京昨日二手房价涨幅可谓十分明显。
昨天（9月24日），南京二手房成交均价达到2.23万/㎡，较前日上涨23.4%，可谓是领涨全国了。
不仅而是二手房，南京新房市场，也有楼盘明确提价。雨花软件谷热盘保利荷雨瑧悦目前已经确定本周末加推小区西北侧17号楼32F大高层楼栋，且可以确定的是，此次开盘该项目的总价门槛将有所提升。
上半年保利荷雨瑧悦推出的4栋高层楼栋，起步户型为89㎡小三房，而从17号楼“悦尚新组团”推出开始，保利荷雨瑧悦的起步户型将升级为99㎡和104㎡三房。据此89㎡小三房对于保利荷雨瑧悦来说，已成为历史。
保利荷雨瑧悦之前的89㎡户型
保利荷雨瑧悦之前的99㎡户型
99㎡和之前89㎡户型相比，其实格局相似，只是单卫升级为了双卫。99㎡3房优势很明显，首先层高达到了3米以上，且客餐厅一体化设计，客厅面宽在89㎡3房基础上有所提升，达到了3.8米以上，空间感阔绰了不少。
保利荷雨臻悦产品一大优势在于南向双阳台采用落地窗设计，99㎡3房南向双阳台长度可以达到6.3米；主卧也采用套房设计，配备卧房和主人卫生间。改善空间感更强了。
目前保利荷雨荷雨瑧悦17号楼的总价范围已经确定了，为300-400万区间，相比上半年89㎡290万起的入手门槛，总价提升了10万左右。
写在最后：
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