大家好，我是苏北哥！在各大媒体都在鼓吹近期楼市全面回暖的当下，北哥还是愿意和您一起冷静看待这个市场。
大家对南京买房感兴趣的，可以加苏北哥微信，进南京楼市考察群，一起团购享受买房优惠，也可以向北哥咨询避坑不踩雷！
其实一波强势ZC发布过后，媒体再来一波强势唱多宣传，这就是楼市下行期的常规动作！所以昨天北哥奋笔疾书，写了近7000字的长文，希望抽丝剥茧的为大家分析和判断，XZ组合拳之后的南京楼市到底处于哪个阶段？没来及看的粉丝，这里还有链接可以回顾阅读！深度“把脉”！本轮ZC组合拳之后，南京楼市目前处在什么阶段？
ZC对于楼市一定是有影响的，但同时楼市的上行与下行本身也是市场行为，受买卖双方的意愿左右也非常大，所以当前ZC的发力点和角度也很重要！
01.
猝不及防！江核楼市“悄悄”爆火！正荣、江与城、华社等一众小区近期成交量赶超河西南！
如果仔细分析，不难发现，凡是辅助、帮助购房人买房的楼市ZC都取得了不错的成效，比如此次的存量房贷利率降低，首套二套首付门槛统一降到15%，都是帮助购房人减负的强有力手段，地方性楼市ZC当属“购房补贴”最为受关注和欢迎。
南京是善于出台购房补贴ZC的一座城市！别的ZC你可以说南京出得慢，做法偏中庸，但是购房补贴ZC领域的创新绝对是走在全国前列的。去年9月南京领先全国推出了宁六条和8区购房补贴XZ，成为众多城市学习的范本。
其实今年南京楼市的购房补贴ZC力度也很大，从覆盖范围来看，目前江宁、雨花、江北、建邺、秦淮、六合、高淳7个行政区都有购房补贴ZC，此外时不时的限时优惠的购房补贴ZC还在不断出台。
比如今年9月份全市金秋房展会期间，承诺展会3天给予参展楼盘总价1%的购房补助；鼓楼今年的最高2%+4万消费券的限时优惠；还有10月底出台的江宁房展会限时优惠：最高优惠2%、限时补助0.5%；限时企业补贴：最高2万元家电券/购车券或文旅套餐券，综合起来最高房屋总价2.5%的补贴+最高2万元的消费券，让11月初为期三天的江宁房展会着实火了一把！昨天，这次江宁房展会的真实去化数据出炉了！
此次江宁房展会参展楼盘多达49个，其中商品住宅项目44个，公寓项目5个，参展楼盘遍及东山、百家湖、方山、上秦淮、正方新城、禄口等各个板块。3天展会下来总共认购房源达到423套，成交金额13.58亿元。
3天423套什么概念呢？昨天文章重点说了10月份南京楼市数据，其中提到10月南京新房去化量，当月是3204套，也就是江宁三天房展会，去化量就相当于整个全月的13.2%。可见购房补贴ZC之威力！
然而根据北哥了解到的情况，GF数据背后，江宁房展会创造的去化量可能远不止这么多，据说展会第一天的认购量在305套、成交在365套；第二天认购量在276套，成交在18套；第三天认购量在304套，成交在86套。
江宁房展会现场
随着时间推移，相信江宁房产会的成交战果还会陆续传来！然而除了江宁，最近南京还有另外一个板块楼市，也开始悄然火爆，一二手房市场成交量都在激增。
这个板块就是江核！
提到江核，很多人都不太感冒！觉得江核的房子千年卖不动，新房库存一大堆，二手房价格一降再降，买进去就站岗！如果你如今停留在这种看法，那北哥只能说你信息太过滞后了。最近的江核楼市真的悄悄的火起来了！
首先是江核各大标杆二手房小区，成交量激增！
隧道口正荣润锦城今年二手房成交量首当其冲，开年至今为止已经成交了77套房源，相当于平均每个月都要去化7、8套房源，这个成交量简直秒杀河西南、大校场一众次新房小区。
进入10月份以来，正荣润锦城的二手房成交单价普遍在2.2-2.4万/㎡，100多万就能买到77㎡的两房、88㎡的小三房，甭提有多香了！
隔壁的江与城今年的二手房成交量也很可观！目前为止已经成交了69套，基本上也是月均成交7套左右。
雅居乐滨江国际成交量也不容小觑！1-4期今年的成交量达到68套，平均每月成交6-7套左右也是妥妥的，超过大部分河西南次新房。
曾经的江核两大跌王小区，二手房成交量也很大。
核中核的华润国际社区，C、E、D三个组团小区今年开年至今总共已经成交了80套房源，平均一个月走8套房源不再话下。
江核青奥的保利西江月，今年也成交了44套房源，平均每月也能走4-5套房源的样子。
隔壁中海左岸澜庭今年也很火爆，总共成交了64套房源，平均每月成交6-7套。
江核近期的新房成交同样火爆！隧道口板块被誉为中国十大豪宅之一的金基山川江樾10月份成交数据出来了，据说一个月卖出了82套房源，成交金额超过5亿。
金基山川江樾作为目前江核隧道口主力在售大盘，目前在售143-199㎡面积段大平层产品，销许均价在42223元/㎡，实际售价在3.28-3.5万/㎡左右。
核中核的第四代住宅扬子保利江韵瑧悦，肉眼可见的销售火爆，10月中旬2号楼洋房、3、6号楼小高层、高层楼栋连续开盘，其中2号楼12套洋房当场售罄，3、6号楼房源开盘也去化过半！
目前扬子保利江韵瑧悦的网房数据已经出炉，数据与项目前期宣传可谓一致。
保利扬子江韵瑧悦
网房销控显示2号楼全完售罄，3号楼小高层60套房源仅剩最后10套，却均为低楼层房源；3号楼24F高层92套房源目前也仅剩36套在售。
且根据北哥最新得到的消息，扬子保利江韵瑧悦的1号楼洋房，目前虽未正式推出，但已经被内部预定，基本也是开盘售罄节奏；全盘还剩余4、5、7三栋高层待推出，其中5号楼由于南面无遮挡，采光、观景效果好，目前意向购买人数也比较多。
简单纵览了一下江核一二手房最近的成交情况，是不是和你原先想的不一样？你以为江核房子卖不动，其实人家房子卖得“呼呼”的！
江核楼市何以忽然爆火，这行情现象的背后有什么底层价值逻辑吗？
02.
突发！明起，南京房贷利率将上调！江核楼市“悄悄爆火”的底层逻辑是什么？
在解释江核楼市近期“悄悄爆火”的底层逻辑之前，北哥在这儿先播报一条重磅新闻：明天开始（11月6日），南京房贷利率将全线上调？是的你没听错，不是存款利率，是房贷利率上调！
目前这条消息已经可以确定！从明天开始，南京新签约的房贷利率将全线上调至3.0%，相较之前南京主流的2.95%首套、二套房贷利率，上调0.05个百分点，目前各大银行已经收到通知。
有人可能要问了，10月21日出炉的LPR数据不是刚刚下调至3.6%吗？房贷利率怎么可能下调呢？的确，这次主要是银行加点幅度变了，从之前的LPR-65BP，上调至LPR-60BP。
根据目前根据南京主流媒体得到的确认消息，至少有以下几家银行房贷利率确定上调至3.0%
招商银行，确定今天就将房贷利率上调至3.0%；
农业银行，明天开始上调房贷利率至3.0%
工商银行：从明天开始上涨至3.0％，已经下发通知了。
建设银行：明天开始上涨至3.0％，但具体情况还是要以放款时间为准。
从2.95％上涨至3.0％，买房人要多付多少钱？
房贷利率3.0%，30年总利息款103.55万元，每月月供8432.08元；
房贷利率2.95%，30年总利息款101.62万元，每月月供8378元。
对比来看，利率从2.95%上涨至3.0%，每月月供要多还54.08元，总利息增加1.93万元。
为何9月26日ZYZZJ会议还强调有力度的降息，可这还没过多久，银行就急不可耐的“加息”了呢？相关圈内人士分析，主要此次存量房贷利率的下调，进一步压缩了银行的利润空间，稍稍上调新签房贷利率，以求得平衡。这是银行圈惯用的调控手法。
10月25日统一下调了存量房贷利率至LPR-30BP，而且是首套和二套一起调整，这种调整力度是空前的；10月31日，六大行又宣布银行加点值的调整和重新定价周期的调整。众多存量还贷人又能早先一步享受最低利率。
一方面降低存量利率，另一方面适当调高新房贷利率，也不失是一种缩小新旧房贷利率差的方式。
与此同时，银行方面恰恰选择这个时间点上调房贷利率，也侧面反映出近期楼市的确出现一定程度的回暖。昨天文章也详述了10月份国内楼市的主要行情，四大一线城市10月份新房、二手房数据皆创历史新高，10月份南京二手房也出现了“量价齐涨”，南京新房成交均价达到31142元/㎡，环比9月上涨19.6%。
当然这次的银行上调房贷利息，不只是发生在南京，而是近期全国都在刮起一场上调利率的风潮，目前可以确定的是，福建厦门即将上调首套房贷利率至3.05%；湖北武汉即将上调首套房贷利率至3.1%；二套上调至3.325%；山东青岛首套二套房贷利率将上调至3.0%。
说完了明天上调房贷利率的事儿！我们重新回到江核楼市的话题，为什么该板块近期悄悄火爆了？
第一，其实是南京新房市场的供应结构发生了改变！
昨天文章也详细说过，目前南京楼市正处在新增供应量转型升级的阶段，目前在售的+待上市的“第四代住宅”楼盘有15家之多，随着这批新项目的上市，以往软件谷、雨核、大校场、燕子矶等几个主城板块，续销刚需楼盘将迅速清盘，告别市场。
毫不夸张的说，未来的南京江南主城就是“新豪宅和四代宅”的天下，而江北，尤其是江核的情况则大大不同，因为前期滞销，积压的库存较多，江核还有大量的价格便宜，且性价比颇高的“三代宅”房源在售，这种江南与江北供应结构异同，导致了江核新房短期获得了一波流量和购买力。
第二：江核二手房的成交量爆棚，也是有因可循的！
之前有人说江核的二手房价会一直跌下去，越跌越没有人买！这个观点，北哥是一直不赞成的！楼市有一句名言：没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格！之所以今年江核二手房成交量能爆棚，就说明板块二手房价格“跌到位了”，你想想在江南主城100多万，200万的总价选购二手房可以买哪里？主城老破小，还是江宁禄口、上秦淮，又或者是溧水？
但是相同的总价，来到江北却可以买到江北核中核！
152万就能买江核青奥保利西江月的87㎡精装小三房；
175万就能买正荣润锦城77㎡精装小两房。
要知道这些小区虽然价格便宜，但从建筑年代来看，统统比河西南星八客要新，品质上当然也不输河西南次新房。过个江就能便宜“近一半的总价”！要是你你怎么选？
之前江核“跌王”华润国际社区还因为近期二手房行情太火，成交量激增，成功实现了房价触底回升！今年8月华润国际社区的二手房成交价首次跌破2万/㎡大关。
然而10月份，华润国际社区1字头成交房源已经绝迹，目前房源成交单价全部回到2万/㎡以上。
第三：江核二手房目前已跌到了南京购房人“最喜爱”的价格区间。
众所周知，随着楼市下行，今年南京二手房市场的成交总价结构发生了重大改变，低总价段的二手房市场成交占比越来越大，中高价位段二手房成交占比越来越小。
近日我爱我家南京研究院发布了9-10月份南京二手房总价段位结构图。
9-10月南京二手住宅成交总价段占比情况
将0-500万成交总价区间的二手房分为6个段位，其中，100-200万价位段二手房市场占比最高达到39.5%；200-300万价位段二手房占比第二，为22.5%；而总价400-500万和500万以上二手房市场占比最低，分别为3.1%和2.7%。
很明显，目前江核二手房的成交区间正是处在南京二手房市场占比最高的两个价位段之中。
与此同时，江核二手房还有自身独特的优势！要知道即使是总价100-300万的二手房，房源的品质、户型也是买家看中的关键因素，这个价位段放在江南主城，主要的选择，除了主城老破小，还有江宁东山、栖霞马群的安置房，或者仙林湖或者紫东的次新房。不是房龄老就是户型单一，选择面比较单一。
根据最新数据显示，100-300万总价段二手房，买家更多选择的3房，也就是现在的南京买房人“既要总价低、还要房间多，居住功能性强”，所谓鱼与熊掌都要兼得。
然而这个买房需求，正好江核二手房可以满足，该板块二手房面积小的有70+㎡的精装小两房；面积大的有130㎡以上的3房与4房；还有正常面积的89-120㎡的小三房与三房。
所以江核楼市最近悄悄“爆火”，有它清晰的底层价值逻辑！
