大家好，我是苏北哥！国庆长假已经结束4天了，不知不觉上班儿都快上了一个礼拜~
大家对南京买房感兴趣的，可以加苏北哥微信，进南京楼市考察群，一起团购享受买房优惠，也可以向北哥咨询避坑不踩雷！
不过为了补齐国庆7天长假缺失的工作时长，本周六也就是明天（10月12日），大家是需要加班儿的！昨天网上看到个段子是这么说的：现在有一个坏消息和一个好消息，坏消息是明天大家需要调休加班，好消息是今年“不再有调休了”！一种熬过这个周六就是胜利的喜悦劲儿，跃然在字里行间，带着一种无名的喜感。
01.
开始进入第二轮XZ发布期？明天还将有重磅ZC出炉？
国庆后的剧情反转，让很多人措手不及，说好的10月8日股市暴涨行情并没有等来，反而是大A高开3674点的极限俯冲，让很多玩儿30年股票的老股民都大呼“历史首次，开了眼了”！
国庆期间刚刚开户，节后第一个工作日就全仓猛干的新股民，经历了4天的连续震荡，也没了当初的那份儿高亢和勇力！身边不少人向北哥吐露真实心境“说实话，有点发懵”！
国庆假期各地楼市热闹气氛和高涨声音，随着工作日的来临，似乎也渐渐远去了，各地房东跳涨房价、楼盘宣布涨价的新闻这几天似乎不太能听到了，一切又都恢复了平静？
当然不可能就这么平静下来，暂时的宁静大概率是下一波强势行情的起点，一轮超强刺激ZC正在密集雨点式的砸下，大概率将会对后市行情产生重大影响。
证券资本市场方面，在国内A股经历了3天的震荡调整行情之后，YH终于在昨天下午时分发布“大动作”，首批5000亿元“互换便利”正式落地。
据悉，这是YH行长潘功胜在9月24日新闻发布上宣布SFISF（互换便利）以来的迅速落地动作，这次YH创设的“证券、基金、保险公司互换便利，支持符合条件的证券、基金、保险公司以债券、股票ETF、沪深300成份股等资产为抵押，从YH换入国债、央行票据等高等级流动性资产。首期操作规模5000亿元，且视情可进一步扩大操作规模。据传，目前国内某头部公募基金已经提出申请！
你觉得这会是助力A股再次起飞的重要节点吗？欢迎评论区留言。
再来看楼市！昨天中国工商银行率先发布了《2024存量房贷利率调整常见问答（二）》，“存量房贷利率调降”的具体幅度、执行时间，调整方式均已出炉。
定了：
1、所有银行统一调整为LPR-30BP；
2、基本确定10月31日前完成统一调整，但每个人情况不同，具体要根据「贷款重新定价日」来看；
3、固定利率需要先转为浮动利率，再参与利率调整；
4、二套房也可参与，公寓商铺不能；
随后浙商、招商、兴业、浦发、交通等多家银行也发布了相关调整ZC，具体方案如上表。
存量房贷利率最终将调降至多少，这回也充分明确了。以南京为例，经过去年的一轮调整，目前普遍存量房贷的执行利率是4.2%，那么本次调降后，存量房贷利率将实现4.2%-30BP，达到3.9%，且因为LPR数据今年也出现了两次下调，根据重新结算日的阶段不同，存量房贷利率还将实现稳步下调。
同时因为今年9月27日，YH正式宣布调整“公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.70%调整为1.50%”，所以10月份LPR数据还将稳步下调至3.65%，加上这次的-30BP调整方案。最终存量房贷利率将调整至3.35%
此外，2019年8月以前的存量房贷利率采用的是固定制利率此次也将先变更为浮动利率后，再进行下调。例如4%的固定存量房贷利率，而目前的LPR数据是3.85%，调整将先按照LPR+15基点的形式，达到4%，然后在此基础上“再减30个基点”。
从4.2%到3.35%，南京的存量房贷利率本轮整体下调幅度达到了85BP，力度的确是史无前例，以200万贷款金额，30年等额本息计算，房贷总额减少34.36万，每月可少还966元。
存量房贷利率4.2%，本息总额达到352.09万，每月还款9780元。
存量房贷利率调降至3.35%，本息总额下降至317.31万，每月还款8814元。
除了ZYZC，近期各地新一轮楼市刺激ZC也是频出！
杭州10月9日出台楼市XZ，首付比例方面，直接将首套、二套房首付比例拉平，统一为15%，可算是对YH924ZC的快速推进落地。
同时，杭州此次对公积金贷款领域的调整力度很大，将公积金贷款额度提升至最高130万，且规定“购买经认定为绿色低碳建筑的新建商品房或者以旧换新”的购房人，公积金贷款额度还可以上浮20%。个人认为这个ZC可能各地后期都会跟进，特别是大面积执行“以旧换新”ZC的城市，譬如南京。
第三杭州此次还取消了土地限价制度，此后新上市的商品房项目，也不再限价
长沙推出的买房即上学XZ，也吸引了不少目光！具体为，凡在长沙该区买商品房并签合同备案的，在有学位富余的前提下，支持购房者子女排队入学。
这一举措，从根本上打破了原有的以“街道划分学区的制度”，让就学制度变得更加灵活，在促进学区资源与新房去化方面，联系得更加紧密了！
如果你认为国庆后的刺激ZC仅为以上这些内容，那么就大错特错了！就在明天财政部将有重磅会议召开，届时预计将有全新的救市大招公布！
GWY新闻办公室已经确定将于明天（2024年10月12日）上午10时举行新闻发布会，届时将邀请财政部部长蓝佛安介绍“加大财政ZC逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况。在近期货币政策重磅发力之后，增量财政政策发力是值得期待的，而这也将继续为市场和经济带来支撑和提振。
今年，ZY多次强调“逆周期调节”，对经济复苏和增长的重要作用。9月26日ZYZZJ会议再次强调，要继续加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出，要使用好超长期特别国债和地方ZF专项债，更好发挥ZF投资带动作用。
而对于明天即将出台的财政ZC内容，此前外媒甚至透露可能达到10万亿级别，被传为财政部史上最大的救市ZC。外媒甚至还透露，国内GC正在考虑考虑大规模的财政刺激，力度空前，号称史上“最强三支箭”
目前从专业领域判断来看，明天的财政ZC可能会包含这些方面。
第一，加年内预算赤字规模，增发国债，确保必要的支出力度，对冲土地出让收入和税收下行引发的支出收缩。
第二，加快专项债发行进度，一方面放宽专项债的使用范围，另一方面考虑将部分专项债额度调整为一般债
第三，对失业大学生、农村老人群体、二孩及以上家庭等部分特定群体发放现金补贴，逐步利用个税APP等建立起补贴群体的筛选机制和基础设施。（之前有媒体风传此次将对国内二孩家庭每月补贴800元。）
第四，优化“化债”ZC，通过增发国债等推动地方从应急状态回归常态谋发展，避免化债的收缩效应。
第五，就是特别针对房地产领域的财政ZC：增发国债，探索中央层面成立“房地产稳定基金”，专项用于保交房、收储等工作，以坚定不移的决心并释放强烈的信号推动房地产“止跌回稳”。
02.
金基龙江G16项目设计、户型等细节流出？接下来这种类型的楼盘可能要火！
说完了宏观面，我们再来看下具体的南京房地产市场！
10月国庆之后的南京楼市，其实处在一个非常重要的分水岭！之前大批的刚需续销项目，好卖的基本上卖得差不多了，比如雨花软件谷的保利荷雨瑧悦，伟星时代悦峰；雨核的万科朗拾雨核、小行的越秀天和，基本慢慢都进入尾盘收官状态。
大校场的情况也是如此，金基新睿樾府、保利博雅和著、保利招商文璟和颂、伟星誉景府一大批去年红极一时的楼盘，慢慢的库存都已经见底。
远郊板块虽然库存量巨大，如果北哥判断没错，未来主要会通过国企收储，房票安置、以旧换新等特殊方式进行去化。
很明显，南京新房市场慢慢会走到了一个“旧的产品枯竭，新的产品喷薄而出”的时间节点，什么样的新产品将占据未来市场主导地位？其实是需要仔细研判和分析的。
昨天，金基龙江G16项目细节流出，可能能给购房者一些启迪。
金基龙江G16是今年迄今为止，土拍最火爆的一幅地块，7月30日上午出让，经过41轮激烈竞拍，溢价20.6%，最终才以32571元/㎡楼面成交价被金基收入囊中。
G16鸟瞰
G16地块除了热度够高，还有两个特点，第一：地块面积够袖珍，只有9700㎡，连1万㎡都不到；第二：容积率够低，只有1.5。且由于地块位于清凉门大街，地段要冲，周边遍布顶尖教育资源，芳草园小学、鼓楼实验中学、汉江路小学、二十九中等等！同时又是金基拿地，多项热门因素叠加，让G16的产品开发方向备受瞩目。
此前媒体就在猜测，金基G16这么小的地块能打造什么样的豪宅产品？三栋洋房还是四栋高低配，如今项目的规划草图（网传版本）出来了，惊讶了众人。
G16规划草图
和所有人想的都不一样，金基龙江G16完全采用围合式楼栋布局，几栋楼+沿街建筑（也许是会所），将社区内部景致完全包裹起来，形成了很强的富人专属“私密感”。
社区规模虽然非常小，但该有的“金基式景观”却一点一不少，除了社区中央超大的园林，要有一片规模可观的人工湖。
产品类型方面，金基G16采用16F小高层+7-8F洋房“高低配”物业形态
户型设计方面，也出人意料，金基没有选择之前圈里风传的200㎡以上大户型，全仓猛干，而是将G16的户型面积段定格在了143-180㎡。
G16效果图（网传版）
其实今年至今，金基共拿了两块地，第一块是玄武徐庄的G02；另一块就是龙江G16。而且G02在前，今年3月8日拿下，但从目前项目进度来看，金基龙江G16似乎在金基徐庄G02之前。莫非作为豪宅专家的金基认为，G16这类项目，才是未来南京楼市的主攻方向？
其实今天一看到金基龙江G16的户型面积段，北哥立刻想到了另外一个热销项目，它就是鼓楼小桃园的首开桃园金茂府，该项目的户型面积段几乎与金基龙江G16一模一样：143㎡4房2厅2卫；185㎡4房2厅3卫。
首开桃园金茂府
为什么金基龙江G16要抄首开桃园金茂府的作业呢？原因主要有两个，第一就是桃园金茂府卖得太好了，从6月29日首开，到金秋房展会期间收官加推，该项目从首开到收官只用了3个月不到。
桃园金茂府首开现场
6月底首开时，该项目创造了今年最低中签率，并且开盘2小时售罄，揽金9亿元的绝佳成绩。
8月19日二推开盘，不到24小时，网签率达到80%，开盘3天后售罄。
9月21日收官加推4、5号楼102套房源，目前仅剩于21套在售。
首开桃园金茂府网房销控
在全市豪宅供应量井喷，四代宅横行的当下南京楼市，首开桃园金茂府这种户型面积不超过200㎡，项目总建面积仅3.6万㎡袖珍楼盘，对比那些动辄十余万㎡，户型上250㎡，甚至300㎡的大豪宅来说，优势就出来了。
大体量的豪宅项目，可能首开、二推卖得很好，但后续仍有去化压力，但首开桃园金茂府这种“袖珍型”楼盘，却可以全盘快速去化，全身而退。
其实不知不觉中，今年的南京土拍出让了不少幅类似首开桃园金茂府的地块，目标购房人可以重点关注，它们的户型面积可能都不会很大，总价可控。
比如今年6月19日出让，竞价25轮，最终被中堃置业溢价20.42%拿下的夫子庙G10地块。
夫子庙G10地块位置
地块占比面积仅10926㎡，容积率仅1.2。
6月30日底价出让的雨花小行G12。
雨花小行G12位置
地块占比面积仅9563㎡，容积率仅1.2。且因为该地块是底价成交，成交楼面价仅有19311元/㎡，未来极有可能打造3-3.5万/㎡左右的洋房产品，可以与小行目前的新房价格产生倒挂（越秀天和4万+/㎡）
7月31日底价出让的建邺茶南G15。
建邺茶南G15地块位置
地块位于建邺最繁华、最成熟的南湖片区，为河西北部老城片区，地块南侧有熙乐汇生活广场，内部包含菜场、商场、社区中心等，加之南湖附近美食纵横，烟火气十足，G15周边生活配套极为成熟！
7月31日G15地块被中铁底价拿下，楼面成交价仅21566元/㎡，可以说大河西近10年来最低价的宅地地块，未来很可能房价也在底部。
G15地块地上面积仅有2984.59㎡，加之35米的建筑限高，未来预计打造8-11F的小高层。
写在最后：
今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！
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