大家好，我是苏北哥！9月底的国内楼市必定风云变幻，北哥昨天文章的一番预判可谓一语中的！
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说实话北哥自己都忘了，这是第几次对后市预测准确的神预言了，不信的话各位粉丝可以查看昨天文章链接，完全说的都是今天早上国内金融界、楼市发生的全部大事，这里链接奉上。（ 突发降息，下调10基点！河西祭出一批超低价房源，最低仅2.65万/㎡ ）
这里需要澄清一点，对于今天早上发生的事，北哥事先是完全不知内情的，作为一个民间的拥有30万粉丝的房产博主，我只能说很多时候是由于摸准了楼市的发展脉络。
01.
炸裂！今早宣布下调存量房贷利率，并降准0.5个百分点！何时执行？南京存量房贷调降幅度多少？最新消息来了！
无论如何，这都是今天国内最重磅、最炸裂的新闻！今天（9月24日）上午9点，GWY新闻办公室举行新闻发布会，YH行长潘功胜、国家金融监督管理总局局长李云泽、ZG证券监督管理委员会主席吴清介介绍金融支持经济高质量发展有关情况，并答记者问。
这场发布会对国内楼市乃至经济的后续发展影响巨大，亦可看作2024年的重要分水岭。总结起来，会议重点分为这么几个。
第一：降准！YH宣布近期将下调存款准备金率0.5个百分点！
今早新闻发布会上，YH行长潘功胜正式宣布，近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性资金约1万亿元。
降准终于来了，北哥之前文章已经有所提示，根据2023年末发布的《2024中国宏观经济展望》的观点，2024年国内货币ZC将从价和量方面支持财政发力，预计2024年将实现3次降准，1次降息。
然而2月5日，YH已经完成了今年的第一次降准，下调存款准备金率0.5%，执行7%的存款准备金率，按照此前的估计，到年底前YH起码还有1.5%的降准空间，而此前国内金融圈专业人士判断，今年第二次降准可能会发生在四季度中期。近日，中国银行研究院研究员在接受媒体采访时也表示，考虑未来一段时间的经济和物价走势，以及宏观ZC取向，预计四季度降息降准的可能性比较大
没想到“日程被提前了”，三季度末（9月24）就实现了今年的第二次降准，且降准幅度与第一次一样，也是0.5个百分点，也就是说今年年底可能还有第三、第四次降准，也说不定！美联储降息之后，对国内金融货币层面，的确有了更广阔的操作空间。
值得注意的是，YH今天在宣布降准的时候，明确说明是向金融市场提供长期流动性资金1万亿元。也就是说这是“一次面向金融行业的定向降准”！无形中代表了，后续国内金融市场活力将大大增加，给存量房贷利率调降、商业性房贷利率的继续下降，都将提供资金面支持；同时，此前国内银行业净息差压缩的紧张局面亦可得到相当的缓解。
第二：即将降息！YH宣布降低7天逆回购操作利率0.2个百分点！
YH主要负责人今天早上在发布会上宣布，将降低中央银行ZC利率，7天逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%降到1.5%，引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差稳定。
9月20日LPR数据出炉，维持在3.85%，9月降息落空了，但从今天发布会内容来看，10月份将铁定降息，LPR应该会下行20BP，5年期数据将从目前的3.85%降到3.65%左右。算起来今年1-7月份LPR已经降低了35BP，加上如今的20BP，截止到10月20日左右，今年LPR将合计降低55BP。
第三：存量房贷利率调降！也是今天会议最最重要的一点，牵引着国内所有买房人的神经！
今天新闻发布会上，YH主要负责人在介绍房贷方面全新举措时，特别强调“将降低存量房贷利率，并统一房贷最低首付比例”
具体：
在降低存量房贷利率方面：引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。
在二套房首付比例调降方面：将全国层面的二套房的最低首付比例由原先的25%降低到15%，统一首套房二套房最低首付比例。
据此在坊间流传了数月的“降低存量房贷利率”事件，终于算是“靴子落地”。不过目前还有几个问题尚未明确，我们一个个地来看。
具体执行时间问题
目前是正式GX，但今天会议尚未提及具体调降存量房贷利率的执行时间，不过目前网上已经流出了具体执行时间，比较一致的说法是9月25日正式执行。
虽然这只是网上流传消息，但是依据美联储降息后，这几天来国内ZC的出台速度，相信本轮存量房贷利率调降的执行肯定是相当快的。
执行方式！是否牵涉到次年结算日问题！
目前网上比较主流的说法是，仿照去年的做法，无需等到次年结算日，银行执行开始后，存量房贷利率将自动调降，及时调降！比如经过去年9月一轮存量房贷利率调降，目前南京存量还款人是按照4.2%利率执行，今年9月25日开始执行调降后，还款人近期就可以按照新利率标准执行还款，且无需提出申请。
这也是最重要的一点，存量房贷利率这次到底会调降多少？
按照会议原文，是引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。这个原文牵涉到两个方面的问题：第一，让存量房贷降至新发房贷利率附近，然而今年YH517新政之后，首套二套房贷利率下限被打开，利率执行采用弹性协商制，也就是说每个地方的新发房贷利率都不一样，且有不断下行的趋势。
比如成都最低首套房贷利率已经降至2.75%；苏州最低降到了2.85%；广州最低降到了2.89%；佛山最低降到了2.9%；南京目前首套二套都是3.05%；而目前国内六大行的首套房执行利率是在3.1%左右。
到底怎么调降？按照字面意思理解是将存量房贷利率调降至各地的新发贷款的执行水平。
那么第二个问题，平均降幅0.5个百分点就比较好理解了，各地房贷利率有高有低，调降后再算平均值，预计全国整体调降0.5个百分点左右。
以南京为例，去年调降后，目前执行的存量房贷利率是4.2%，南京新发贷款首套二套利率都是3.05%，也就是说此次南京存量房贷利率调降幅度是1.15%，显然南京调降幅度是大于全国均值的！
以贷款200万，等额本息30年还款计算：
存量房贷利率4.2%，30年总利息款为152.09万元，每月月供9780元。
存量房贷利率降至3.05%后，30年总利息款为105.49万元，总体减少46.6万元，每月月供降至8486元，每月可少还1294元。
但目前网上还流行另外一种说法，就是“固定调降制”，也就是首套房的存量贷款利率和二套房的存量贷款利率按照固定比例调降，比较普遍的说法是分别调至：首套房利率2.95%；二套房利率3.45%。
网络截图
而这种说法也并非捕风捉影！在9月初外媒澎博社曝光的新闻中，就曾提到此次存量房贷利率调降涉及到38万亿的房贷余额，几乎包含了国内目前所有的贷款总量，当然是首套房、二套房房贷利率调降全部包含在内的。
既然如此按照首套、二套的差别化、梯度制进行存量房贷利率调降也是合情合理的。
然而关于此次存量房贷利率的调降方式，今日新闻发布会尚未有提及，按照之前媒体披露的消息。存量房贷利率调降总共分为两种方式，一种就是重新定价，也就是存量房贷贷款人与原贷款银行按照新利率标准，重新签订贷款协议；另一种就是跨行转按揭，实现调降。具体如何还需等待进一步GX。
02.
GF文件透露，“转按揭”成为可能！江北首个四代宅首开价格流出，出人意料！
虽然今晨新闻发布会，并未明确透露后续降低存量房贷利率将采用哪种方式，但是从会议记录原文却找到了某种暗示，未来通过转按揭方式降低“存量房贷利率”不是没有可能！
今晨发布会上，YH行长潘功胜在会上明确表示“对于房贷利率调整，银行需要一定时间的技术准备，后续将完善商业银行的按揭贷款机制，银行和客户双方基于市场化原则，自主协商进行动态调整。”
此言一出，一些媒体迅速解读为“这是为下一步跨行转按揭调降存量房贷利率做准备”，似乎转按揭已经成为本轮调降存量房贷利率的必备选项。
上一次国内大规模开启“转按揭”还是在2008年，当时央行将房贷利率下限从0.85下调到0.7倍，很多小银行为了留住客户开启了跨行转按揭，不仅给出低利率，而且给客户补贴，开启了极度内卷模式，无形中影响到了银行的盈利空间。
所以此次转按揭的风声传出之后，部分银行的态度是偏抵触的，比如招商银行行长王良就曾公开表示转按揭会给存量房贷按揭带来负面影响。
尽管如此，此次执行转按揭已经是“势在必行”了，态度上，GC意思已经非常明确了！
9月9日，住建部旗下的中国房地产报，直接点名批评银行和利率政策。说部分银行人士对存量房贷下调的担忧没道理，发展才是首要问题，要听取老百姓的意见，不但要调存量房贷利率，还要放松公积金和多孩家庭首套房认定的问题。
降低存量房贷利率，虽然会影响银行短期利润，但能改善银行的资产负债表，减少不良贷款，对经济稳定和金融安全有很大帮助。
同时，对于银行通过执行转按揭“降低存量房贷利率”，有可能产生的风险，GC也不是没有预案，今晨同步宣布的向金融市场定向降准1万亿元长期流动资金，想必正是出于此等考虑，但具体如何还得看进一步GX。
说完了ZYZC，下面我们来看下南京楼市的几则最新消息！江核首个第四代住宅项目“扬子保利江韵瑧悦”，首开价格疑似流出。
扬子保利江韵瑧悦
去年12月14日，保利和扬子国投联合拿下了核中核G14、15、17、18四幅低密滨江宅地，四幅地整体容积率均为1.6。
其中江核G15率先于8月份规划出炉，并定案名为扬子保利·江韵瑧悦。
项目一共打造7栋住宅，总户数约452套，其中4栋24F高层、1栋16F小高层、2栋6+1F洋房。扬子保利·江韵瑧悦不仅是江核滨江的洋房+高层的“高低配产品”，也是江核的首个第四代住宅。
8月底扬子保利·江韵瑧悦率先发布了全市首批“第四代住宅户型图”引起了不小的轰动。该项目一共打造105、115、117、143㎡共十款“带露台、带挑空客厅”的户型产品，也将江核楼市耳目一新。
扬子保利·江韵瑧悦143㎡偶数层带6.4米挑空阳台户型
早在8月底，已经有媒体透露了扬子保利江韵瑧悦的首开价格，当时曝出的是4万/㎡左右，然而根据北哥最新查访到的消息，扬子保利江韵瑧悦的首开价格可能还要再低一些。
根据近期南京头部房媒发布的消息，扬子保利江韵瑧悦即将首开，而该项目的起步总价是在300多万，就这种按照350万计算，105㎡三房的首开单价也就是3.33万/㎡左右；即使总价390万起步，105㎡三房的首开单价也就是3.7万/㎡左右，远远不及4万/㎡。
扬子保利·江韵瑧悦洋房单体效果图
扬子保利江韵瑧悦既然首开价格大概率不超过4万/㎡，那么江核新房的价格体系可能又得“重排了”。
之前一直放风首开的仁恒滨江园，还能否卖到3.5万/㎡？就很值得考量了！
作为拿地超两年，江核亟待推出的高端大平层项目仁恒滨江园，原本曝光的首开放风价格是3.5万/㎡，拟建11栋15-16层的小高层，仁恒科技住宅，144-219㎡大平层户型，还配备1500㎡的下沉式会所。
外立面玻璃幕墙点缀香槟金线条，还疑似配置270度的转角阳台；楼栋底层采用架空布局，打造1500㎡主题式泛会所；定位滨江科技住宅的仁恒滨江园，虽然也代表了江核楼市先进的生产力，但再怎么说还是“第三代住宅”。
仁恒滨江园实景
如果江核首个四代宅首开价格卖不上4万/㎡，只在3.3-3.7万/㎡，那么仁恒滨江园的首开价格也不可能卖到3.5万/㎡。如此一来，江核新房价格体系可能要重新排序了！
写在最后：
今天文章的内容就是这些，如果各位粉丝对以上观点感兴趣，可以加北哥微信，咨询探讨！
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