定了！10月25日统一调整！南京二手房成交均价环比涨3.3%，哪些小区在领涨？

大家好，我是苏北哥！今天是周六，也是难得的工作日，一些重磅的利好消息传来！

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今天我们加班儿，银行也加班儿，听到这个消息，在工作岗位辛勤劳作的您，是不是也能够得到一些心灵安慰？不开玩笑！咱们加班加点，为了挣银子，银行加班加点出ZC，为我们买房人省银子。

今天一大早，包括建设银行、农业银行、工商银行、中国银行、交通银行在内的国有大行，重磅发布《关于批量调整存量个人住房贷款利率的公告》

01.

存量房贷利率调整时间定了，又提前了一周！10月截止目前，南京新房去化量已达到3410套！

看到这个文章标题，可能很多粉丝要问了，这不是旧闻吗？就在前天（10月10日）工行不是带头发布了《2024存量房贷利率调整常见问答（二）》文件，具体幅度、执行时间，调整方式不是已经在前天出炉了吗？

消息是的确没错，但是今天的消息是最新的，各大行对于存量房贷利率的调整方案，又做出了新的部署安排。

与前天的工行文件最大的不同，就是今天国内各大行最新发布的公告明确了存量利率的调整时间，比之前又提前了一周。

公告表示：各行符合条件的存量个人住房贷款，正式将于2024年10月25日进行统一批量调整合同贷款利率，而10月10日消息是说，存量房贷利率调整时间是在2024年10月31日之前，此次公告正式明确了调整时间提前了一周。

第二，明确了10月25日的统一存量房贷利率调整，只会调整仅就“加点部分”进行调整，房贷利率LPR部分，在下次重新定价日之前不会发生变化。

也就是说，10月25日的存量房贷利率调整是对贷款市场报价利率“LPR”上的加点幅度进行调整，不涉及其他合同要素的改变，如贷款重新定价日未到，LPR会沿原有数值，待下一重新定价日到来后，方重新定价为新LPR值。

最直接的理解，10月25日存量房贷利率先调整为LPR-30BP，也就是4.2-30BP，为3.9%，到明年1月1日重新定价日，再减去今年的35个BP（LPR调整数值），达到3.55%。

第三，也是非常重要的一点！就是此次存量房贷利率调整全部采用浮动利率调整制，已经采用2019年8月以后的浮动利率还贷人，无需向银行申请，存量房贷利率将自动调节；而2019年8月之前，采用基准利率，或者固定利率的贷款人，需要在2024年10月23日（含）之前，主动向银行申请办理“固转浮”业务。

第四，如果存量房贷还款人已经预约了提前还款业务，如尚未完成扣款，购房人可提前撤销提前还款申请，只要符合此次调整条件，即可进行调整。

目前工商、建设、农业、中国、交通等银行已经明确上述存量房贷利率调降方案，并相继发布了银行公告。

建设银行将10月25日统一调整存量房贷利率为LPR-30BP

调整后，每个月能省多少？

在5年期以上贷款市场报价利率LPR保持3.85%不变的前提下：

以南京这样的二线城市为例，购房者当前房贷利率为贷款市场报价利率LPR不加点，即3.85%，调整后为LPR-30BP，即3.85%-0.3%=3.55%，比调整前下降了0.3%。

以贷款金额100万元、30年期、等额本息的房贷为例，调整后每月可节省支出约170元，总共节省利息约6.1万元。

而一线城市的调整情况则不同！由于此前一线城市的存量房贷利率就有加点，比如北京是LPR+55BP，即4.4%，调整后为LPR-30BP，即3.85%-0.3%=3.55%，比调整前下降0.85%。

以贷款金额100万元、25年期、等额本息的房贷为例，调整后每月可节省支出约469元，总共节省利息约14.06万元。

以此来看，此次存量房贷利率调降，获益最大的还是一线城市。

再来具体看南京楼市！

前天文章北哥公布了今年国庆假期，南京新房去化数据，其中全市认购量为1020套，成交量在204套，虽然这组数据吓不死人，但是相比于去年国庆+中秋的956套去化量，还是增长了28%，说明无论如何，本轮强势ZC刺激，对于南京楼市的确起到了一定的促进作用，购房力正在加大释放。

而且可以肯定的一点是，国庆后几天，南京购房人并未对国庆假期的买房行为“撤单”，目前南京新房认购量正在大量转为成交。这一点和股民们一股脑的“投资热情”不同，南京买房人的买房行动显然更加理性和冷静。

国庆长假后的几个工作日，南京新房日均成交量大涨。10月8日，南京商品房认购282套，成交243套。

10月9日，南京商品房认购207套，成交453套。

10月10日，南京商品房认购249套，成交248套。

10月11日，南京商品房认购247套，成交257套。

四天以来，南京日均新房成交量均在240套以上，已经达到今年以来的高位水平。（目前四天成交量总和为1201套）

同时，10月9日当年南京新房成交量冲高至453套，加上当天认购量，当天去化总和达到723套。已经接近国庆前9月29日当天的单日去化数据高峰。

南京9月新房成交量达到了3477套，环比8月实现了41.8%的涨幅，而10月份以来，南京新房成交还有冲高趋势。

10月才经过短短11天，南京新房认购量就已冲高至2005套，成交量也达到1405套，加起来目前总去化已达到3410套，到10月底全市新房成交量相比9月再实现翻倍，也不是没有可能。

南京二手房市场发力也很明显，由于10月份的数据相关数据还没有发布，且看9月份数据，已经能明显感觉到这种趋势。

9月全南京二手房成交量是7303套，环比8月份成交量虽然出现了11.9%的下滑，但是同比去年9月仍有10%的增长。与此同时，根据有关媒体透露，9月南京二手房成交量之所以下滑，跟南京部分房东燃起的惜售情绪有很大关系。

从9月份南京二手房成交均价上涨一事，就可以看出一些端倪，根据我爱我家数据，9月份南京二手房成交均价为22865元/㎡，环比上涨3.3%，要知道这个价格创造了南京二手房价格18个月以来的环比最大涨幅。

与此同时，南京二手房成交均价已经连续4个月稳定在在2.2万/㎡以上，说明整体在筑底回升，价格基本上稳定住了。9月末，南京涨价房源和看房人数急速提升，根据克而瑞监测显示，926XZ发布当周及国庆假期期间，南京二手房涨价房源量周均971套，较前两周周均上涨37.7%。

贝壳指数显示，XZ之后，二手房带看量明显提升。XZ之后单日一度冲到4662人，看房量冲到近1.8万次。

成交量数据上，今年前三季度南京二手房成交量已有75085万套（数据来源于我爱我家），预计全年可达10万套大关。

02.

9月二手房均价环比上涨3.3%背后，南京哪些板块、小区房价上涨？哪些还在下跌？

虽然9月南京二手房成交均价达到了22865元/㎡，环比8月份全市成交均价已经上涨了3.3%，可以说是取得了阶段性的胜利。但是大涨之下，各个板块，各个小区之间的行情仍然是参差不齐的，这和此次股市牛市的道理一样，大涨之下，仍然有亏钱的股票。

那么在过去的9月，全市11个行政区，哪些二手房成交价格上涨了呢？哪些还在下跌？现在来看一下。

上表已经一目了然了，9月全市11个行政区之中，二手房成交上涨的有4个，下跌的有7个。

其中溧水区9月二手房成交均价为0.71万/㎡，环比8月0.67万/㎡，成交均价上涨了400元/㎡，涨幅达5.97%，涨幅位居第一。

秦淮区9月二手房成交均价为2.65万/㎡，环比8月2.61万/㎡，成交均价上涨了400元/㎡，涨幅达1.53%，涨幅位居第二。

雨花台区9月二手房成交均价为2.27万/㎡，环比8月2.26万/㎡，成交均价上涨了100元/㎡，涨幅为0.44%，涨幅位居全市第三。

下跌的7个行政区之中，远郊区高淳二手房成交均价跌幅最大，9月全区成交均价只有0.57万/㎡，环比8月跌幅达到15.71%，位居全市第一。

栖霞区9月二手房成交均价跌幅让人意外！9月全区成交均价只有1.92万/㎡，环比8月的2.06万/㎡，环比跌幅达到6.8%，位居全市第二。

江北和建邺的二手房价格跌幅也很可观！

江北新区+浦口，9月二手房价格还在持续下跌，整体成交均价只有1.51万/㎡，相比8月份均价，下跌了700元/㎡，跌幅达到4.43%，位居全市第三。

建邺区9月二手房的成交均价虽然全市最高，达到了3.36万/㎡，不过，相较于8月3.51万/㎡的价格，成交均价也下跌了1500元/㎡，涨幅达4.27%，位居全市第四。

鼓楼、江宁，虽然9月二手房成交均价出现下跌，但跌幅均控制在0.5%以下，还算稳定。

再来看下，9月全市有哪些小区二手房成交均价在领涨，而哪些小区二手房成交价格在领跌。

从9月全市二手房成交数据的抽样调查中，发现全市共有7个小区成交均价涨幅在10%以上，这7个小区分别分布于鼓楼滨江、河西中、九龙湖、百家湖、江北老山、江核隧道口这6个板块。

9月全市二手房涨幅第一的小区是鼓楼滨江的深业揽江府，8月成交均价为3.47万/㎡，而9月成交均价为4.32万/㎡，成交均价上涨8500元/㎡，环比涨幅高达24.5%。

全市涨幅第二的是河西中奥东的中海塞纳丽舍，8月成交均价为4.21万/㎡，而9月成交均价为4.81万/㎡，成交均价上涨6000元/㎡，环比涨幅高达14.25%。

查看中海塞纳丽舍9月的成交房源价格，发现的确上涨明显，中海塞纳丽舍西苑9月5日成交1套135.76㎡的顶楼复式房源，740万总价成交，成交单价高达54507元/㎡。

而之前几月该小区类似户型成交单价只在4.9万/㎡左右。

非复式的正常户型，之前的成交单价更低，甚至只有3.9万/㎡

中海塞纳丽舍东苑9月6日成交一套132㎡3房，成交单价也达到51887元/㎡，而在几个月之前该小区类似户型房源成交单价只有4.2万/㎡。

江宁九龙湖的万科金域蓝湾值得一提，8月成交均价为2.77万/㎡，而9月成交均价涨到3.15万/㎡，成交均价上涨3800元/㎡，环比涨幅高达13.27%，位居全市第三。

万科金域蓝湾今年以来一直是全市二手房成交量最大的小区之一，近90天时间该小区成交量达到37套，至今仍排在全市第三的位置。

而之前之所以成交量巨大，正是因为该小区业主疯狂砸盘，以价换量，从2022年8月份56078元/㎡，跌到了今年8月份的全面成交价格“2字头”。

不过9月万科金域蓝湾的房源成交单价的确有所提升，部分房源成交单价不仅重新突破“3字头”，甚至有的已经回到了3.27万/㎡。

而在8月份，万科金域蓝湾的房源成交单价最低已经跌到了2.4万/㎡。

说实话，如今的这个市场，抄底机会说没就没。

江北老山的旭辉银城白马澜山也是9月南京二手房市场的“一匹黑马”，该小区9月成交均价涨到了2.27万/㎡，相比8月份的2.02万/㎡的成交均价，上涨2500元/㎡，涨幅达到12.28%。

该小区9月份一共成交了4套房源，其中一套134㎡的复式房源，346万成交，成交单价达到25745元/㎡，这应该算是该小区自5月份以来的最高成交价格。

而6-8月份，银城旭辉白马蓝山的房源成交单价一直在2.0-2.3万/㎡区间徘徊。

9月全市二手房成交均价涨幅超过5%的小区大概有以上9个小区，其中江宁上秦淮的翠屏诚园值得一提，该小区9月成交均价达到2.41万/㎡，相比8月份环比上涨2000元/㎡，涨幅高达9.05%

翠屏诚园之前一直是江宁上秦淮的领跌小区，8月份小区房源成交单价已经全面1字头。

9月份翠屏诚园房源成交单价已经全面突破2字头，最高已经达到2.58万/㎡，最大涨幅达到7000+元/㎡。

江北高新的绿地悦峰公馆9月二手房成交单价上涨幅度也很明显。9月6日一套94㎡3房，成交单价达到1.95万/㎡，比8月份同小区成交单价，明显上涨。

9月全市二手房成交均价跌幅超过10%的小区共有5个，分别位于青龙地铁小镇、仙林湖、江北雨山路、江北高新与河西南。

其中青龙地铁小镇的中南山锦花城9月二手房价格跌幅最大，环比8月跌幅已经达到20.57%。

9月份的中南山锦花城二手房成交单价不仅全面实现1字头，并且最低已经达到1.61万/㎡。

该小区8月份还有房源成交单价达到2.2万/㎡，说明如今房价下降趋势非常明显。

不仅如此，青龙地铁小镇的其他几个小区，近期二手房成交价也都在下降，誉峰苑9月最新成交单价降到了1.85万/㎡，相比8月又下降500元/㎡左右。

恒大龙珺9月成交均价也跌至1.6万/㎡，相比8月份又下降300-700元/㎡。

基本上，青龙地铁小镇的几个次新房小区9月二手房成交单价都在下降。

仙林湖的金地湖城艺境9月份二手房成交单价跌破了2字头，来到了1字头。

高新的弘阳时光里一区，9月最新成交房源单价达到1.55万/㎡，与8月相比，降幅也很明显。