大家好，我是苏北哥！今天是11月第三个周末，时光飞逝，北哥在这里首先祝大家周末快乐！
大家对南京买房感兴趣的，可以加苏北哥微信，进南京楼市考察群，一起团购享受买房优惠，也可以向北哥咨询避坑不踩雷！
其实任时光流逝，看岁月静好，是一种非常好的生活态度，因为在静观世事变迁的过程中，能够不经洞察很多别人没有发现的秘密。
很多人可能要问，干嘛开头无端发了这样一段感慨？告诉你，北哥这样做当然是有用意的，是要为下面的文章内容做一个铺垫，毫不夸张的说，北哥就是在静观市场变化的时候，发现了当下南京楼市的一个秘密！
01.
掩盖在媒体宣传之下，南京楼市的一则秘密浮出水面！一批新豪宅“二推”真实去化数据曝光
这则秘密到底是什么呢？其实还要接续昨天文章的话题谈下去！
昨天文章之中，北哥特别留了一个话题没有深入探讨，那就是南京近期“四代宅和新豪宅”推盘节奏和真实去化情况，如果北哥猜得没错，可能这批项目推盘方式将发生改变？
北哥这样的判断有没有依据呢？当然是有依据的！那就是昨天国家统计局发布的10月份全国70城房价数据，尤其在南京房价数据方面，和之前南京房媒发布的数据出现了很大的出入。
其实最早在11月初的时候，就有南京房媒发布了“媒体版”的10月南京房价数据，不夸张的讲，之前北哥文章也用过这版数据（因为当时是权威机构发布，且当时没有其他别的数据可以参照使用）。在这版数据中，南京10月份全市新房均价被描述成31142元/㎡，且环比9月份上涨了19.6%。
先不论当时这版10月份全市新房成交均价准不准确，但就这19.6%的环比涨幅，的确是让人兴奋的，听了之后很上头。
但是昨天国家统计局数据出来之后，怎么样呢？南京10月份新房均价实际环比9月份，下跌了0.4个百分点，同比去年10月更是有了8.4%的跌幅。这一来一回，民间版本数据与权威版本数据之间，有了20个百分点的误差！
这着实让人跌破眼镜了，之前民间的统计数据，到底是在真实的统计，还是在胡编乱造呢？无疑，房地产就是一个以数据为权威的行业，正向的数据，可以给市场和购房人带来正向的反馈以及重新建立信心；而负向的数据，带来的作用显然是相反的。
很明显11月初，南京民间版的房价数据抢先出炉，并告知10月份房价环比9月有19.6%的大涨，正是这个目的。因为今年南京楼市有一个非常艰巨的任务需要完成，第四代住宅与新豪宅集中上市，完成对南京原有新房价格体系和供应体系的转型升级。
满打满算，南京市面上目前最起码有15家左右的第四代住宅，而目前南京主力在售的200-500万总价左右的刚需盘，差不多也就是20家左右。
所以在项目的数量和体量上，“替换”是完全没有问题的，关键在于四代宅、新豪宅的每一次上市、开盘、推出市场，能否足够火爆，吸引市场足够的关注力？
实话实说，自从6月底开始，南京新豪宅、四代宅正式开盘，推向市场，在单盘层面，做得都是不错的，至少首开都实现了热销、爆火！
今年全市第一个新豪宅项目河西绿城华发金陵月华，6月27日首开，当天推出116套，现场去化就达到7.5成。
6月底，鼓楼滨江首开桃园金茂府首开，创造了今年最低中签率，并且开盘2小时售罄，揽金9亿元的绝佳成绩；
首开桃园金茂府开盘现场
9月26日，全市首家第四代住宅河西南中海江南玖序正式首开，推出了1、3、7、13一共4栋高层，共182套房源。
中海江南玖序首开现场
截止10月21日该项目已经实现网签房源81套，揽金13亿元。
10月2日，大校场中信泰富九庐首开。
项目10号楼64套房源，告国庆期间就已经去化殆尽，当天售罄。
江核的首个四代宅扬子保利江韵瑧悦，10月14日首开的2号楼12套143洋房，开盘当天就告售罄；10月15日推出的3、6号楼，目前仅剩少量房源
扬子保利江韵瑧悦项目实景
可以说南京四代宅、新豪宅的首次开盘都是非常成功的，一些项目甚至成功制造了预期的轰动效应，这时候11月初发布的民间版10月南京新房价格数据就十分有必要了。
10月新房价格环比9月涨幅达到19.6%，这句话等于是给上一波四代宅、新豪宅的集体首开，做了一个完美的总结：南京房价体系已经成功完成升级转型，市场接受度很高。
但是昨天国家统计局发布的10月份南京房价数据，等于是给这个“美好的总结”泼了一盆冷水，也让大家能够更冷静清晰的看待市场，不至于被“带节奏”。昨天甚至没有南京房媒发布国家统计局10月份数据，只有北哥勇敢发布了！
拨开了“环比上涨19.6%的迷雾”，原来南京新房价格10月份环比下跌0.4%，在这样的真实数据面前，上述之前集中首开的四代宅新豪宅的“二开”数据也浮出水面。
比如河西南的中海江南玖序，10月30日已经新领二推房源销许，为9号楼44套200㎡，普通大平层房源，销许均价73004元/㎡。
中海江南玖序9号楼位置
中海江南玖序的二推房源，按照网房数据是11月1日正式开盘的，然而半个月过去了，目前44套房源只去化了1套，且是认购，成交为0。这去化效果与首开形成了鲜明的对比。
中海江南玖序二推9号楼销控
二推去化效果如此，不是是否因为中海江南玖序收回了原先88折的首开优惠，提价之后，反而减慢了房源去化速度。
无独有偶，之前一路畅销的河西中绿城华发金陵月华，最新推出的14号楼似乎也不像之前一样热销。
该项目11月11日领取了14号楼，共40套240㎡平层户型销许，与11月13日正式开盘。
金陵月华14号楼销控
目前从网房数据来看，14号楼开盘3天以来，40套房源目前还1套未动，去化为零。
而10月27日开盘的1号楼滨江楼栋也许也不像之前那样去化飞速，该楼栋共40套房源，包含270㎡平层户型与首次亮相的400㎡7米挑高纵厅户型。从目前的去化情况看，开盘20天过去了还剩余24套尚未售出，去化率仅为40%。
金陵月华1号楼销控
江宁第一豪宅仁恒龙湾，经过8月-9月的两次火爆开盘之后，通过南京房媒放风即将第三次开盘，推出楼号都已经确定，为3号与8号楼共101套房源，户型面积约143、180和220㎡。
仁恒龙湾首先现场
仁恒龙湾三推楼栋示意
仁恒龙湾的三推放风消息已经发布近一个月，但实际上迟迟未有动静，不知道是否也在担心后续的去化问题。
与此同时，南京第三波新豪宅、四代宅开盘潮规模也缩小了！按照北哥之前的统计，11月中旬将迎来今年南京第三波新豪宅、四代宅首开上市潮，项目大概包含三个：江心洲的贤坤花园、河西北的招商金陵序和河西中的中建合玺东方。
截止到目前，只有贤坤花园一个项目正式推出！该项目于11月14日领取全盘8栋洋房，130套房源销许，198、252㎡，户型内部格局及细节可以私人订制。销许均价58400元/㎡，最高单价达到了6.4万/㎡。
贤坤花园GARDEN19楼栋分布
据悉，贤坤花园于今天正式开盘，该项目采用边开发边销售的模式，目前开放的项目示范区，已经是全盘实景呈现的80%左右规模。
198和252㎡两种户型面积段，却可以按照客户的个人、家庭参数条件，定制设计为2-5房，此外在细节设计方面，连家庭的收纳方式、空间；厨房操作台、卫生间洗手台的高度，家居风格都可以按照客户的要求进行定制。
贤坤花园GARDEN19实景
而另外两家之前放风首开的四代宅招商金陵序和中建合玺东方，能否在11月正式推出市场，还有待考量。
02.
10月南京二手房成交均价环比下跌0.4%；4大板块出现二手房“低价专区”！
其实不只是新房，10月份二手房价格数据，民间版本与GF版本也有出入，之前媒体发布的数据，南京10月份二手房成交均价达到21617元/㎡，环比9月上涨3.1%，但昨天按照国家统计局的70城房价数据，南京10月份二手房全市成交均价，环比下跌0.4%，同比下跌8.2%。
所以可以肯定的是，民间版本的10月份南京二手房价格上涨，其实也是炒热市场，为媒体报道南京大批房源“房价上涨”提供的数据支撑。
实际市场而言，涨价成交的二手房虽然存在，但降价的房源也不在少数，而且根据北哥了解，经过10月份以后，南京很多板块二手房的价格下限都出现了进一步降低，甚至出现了“低价专区”
昨天文章就重点提及了河西南和河西中两个板块。
今年6月份的河西南，二手房成交价格下限已经抬升至3万/㎡，但是10月份又有所降低，降到了2字头。
河西南“星八客”继海峡城之后，又出现两家2字头房价小区，其一为招商雍和府，10月17日一套89㎡左右的低楼层小三房，以总价260万成交，折合成交单价仅有29348元/㎡。
其二为五矿崇文金城，10月13日一套141.95㎡的高楼层4房房源，成交总价为423万，折合单价仅29799元/㎡。
对比河西南滨江豪宅动辄6-7万/㎡的二手房价格，星八客之二的五矿崇文金城和招商雍和府，明显已经成为河西南二手房的低价专区。
还有河西中的河西大街以南片区，昨天文章已经说了，该片区的几大标杆次新房，目前成交单价都已经降到了3字头，包括宋都美域、保利香槟国际、朗诗国际街区、和府奥园。甚至保利香槟国际10月14日一套192㎡4房，成交单价只有3.1万/㎡。
而仅仅一街之隔的河西大街以北，无论是银城西堤国际、万达华府、万科金域缇香，还是万科光明城市、中海塞纳丽舍，目前成交单价都还在4万/㎡以上，4.5-4.7万/㎡还是目前的主力成交价。
“隔一条街房价相差1万/㎡”，河西大街以南板块明显是河西中二手房市场的“低价专区”。
大校场二手房市场也存在这样低价专区，2字头房价重现
了解大校场房价体系的购房粉丝都比较清楚，大校场二手房价格以板块开发的时间顺序为界，2020年以后开发的小区以华著兰庭、云澜尚府两家小区为代表，后续小区包括金地大成雅境、金陵中心文渊府等等，成交价格保持在4-5万/㎡之间，其中一些高端改善小区，如金基望樾府，挂牌价格甚至超过6万+/㎡，甚至7万/㎡。
而只因建设年代的不同，2020年以前开发的大校场次新房小区，价格却要便宜不少，如复地宴南都、保利堂悦，目前二手房主力成交单价只有3.1-3.5万/㎡。而且随着10月份南京二手房整体成交均价的下行，保利堂悦的成交单价还出现了进一步降低。2字头房价成交房源再次在该小区出现。
10月6日，保利堂悦一套130㎡4房成交，总价392万，折合单价仅29944元/㎡，至此2字头房价再现大校场。
复地宴南都10月份最新成交价格为3.5万/㎡左右。
2020年以后开发的次新小区之中，金地大成雅境10月份也有一套房源，成交单价低至38461元/㎡。
所以目前保利堂悦、复地宴南都、金地大成雅境三个小区目前就是大校场二手房的“低价专区”，想捡漏的粉丝可以关注。
城东“低价专区”，麒麟科创园三大次新房成交单价全部低至1字头
在城东诸多板块之中，麒麟科创园确实是房价洼地，目前该板块新房价格还在2.6-3万/㎡，比如仁恒云谷世纪和高科紫麟景院两个楼盘，而板块的三大标杆次新房，成交均价均已降至1字头。
中南世纪雅苑一二期目前成交均价在1.6万/㎡上下，具体成交房源方面，10月又创新低。中南世纪雅苑二期10月26日成交一套70㎡左右的高楼层2房，成交单价仅13952元/㎡。
这套房源单价创中南世纪雅苑有史以来“房价新低”。
中海国际社区一二三期目前成交均价在1.6-1.82万/㎡，
10月多套房源成交单价低至1.5万/㎡，中海国际社区房价下限再降低。
曾经麒麟二手房的价格标杆，蓝光睿创新筑10月份也有多套房源成交价降至1字头。
江北雨山路，又出两家1字头房价二手房小区，最低单价只有1.39万/㎡。
江北雨山路的二手房成交价格，目前基本上还保持在2.2万/㎡左右。比如板块标杆龙湖天曜城，10月27日成交了小区首套二手房，101.22㎡，成交价223万，单价约2.2万/㎡。
同时板块改善小区保利云禧，目前叠墅成交单价还高达2.8万/㎡，小高层成交单价也在2.25万/㎡左右。
然而，同板块的招商雍宁府10月份二手房价格却出现明显下跌，一套120㎡3房，成交单价仅1.75万/㎡。低于该小区成交均价2500元/㎡
中交锦兰荟10月份成交价格再创新低，10月1日一套87㎡小三房，成交单价仅13981元/㎡。
这套房源不仅比该小区均价还低700元/㎡，更是比雨山路板块二手房均价低了近9000元/㎡
