昨天我们写文章聊了10万亿的财政刺激和债务置换，很多投资者都在问一个问题，是不是意味着要放水了，政策的再通胀起来之后，是不是意味着又要来一波房价上涨了。很多地产大V也都趁着近期的楼市销量反弹，又开始鼓吹房价大涨的言论，那么事实真的是这样吗，首先我们要理解什么叫再通胀。![]()
这次的再通胀主要就是针对当下经济面临的通缩困境而言的，现在CPI和PPI都在负值区间徘徊，而实际利率却还是正的，这就造成一种现象，大家能不花钱就不花钱，能晚花钱就憋着晚点花，搞得物价不断下跌，从而直接影响到了企业的销售和员工收入，这些员工本来就都是消费者，于是就没钱消费了，这就等于是陷入了一个物价和收入的通缩螺旋。而要想打破这个通缩螺旋，就得让CPI和PPI涨起来，把实际的正利率变成实际的负利率，也就是说物价涨幅一定要超过实际利率才行，这也就成了再通胀，让大家产生一种涨价预期，逼着老百姓把存款拿出来花，这跟房价其实没有什么必然的因果关系，比如欧债危机之后的化债，以及美国次贷危机之后的QE，房间也都没有再上涨。至于说债务货币化，讲的是通过温和通胀的方式，化解债务的一种手段，为什么国际上通行的赤字率是3%，就是因为每年通胀或者货币扩张也可以做到3%，这样你的赤字也就慢慢被通胀给吃掉了，也不会发生债务风险。按照这个逻辑，在每年3%的温和通胀环境下，我们的现金购买力大概24年的时间就会减少一半，所以你可以认为债务货币化之后，对借钱的人有利，对存钱的人不好。当然借钱也分用途，如果你是借钱乱投资，乱花钱，买了一个资产不断贬值和下跌的资产，那可就比通胀对你的影响还大了。但如果是做股息投资，或者能达到3%以上的收益，那就是妥妥的投资赢家了。当然，虽然政策也一直说房地产要企稳回升，而且是坚定不移的贯彻，这可不是说要让房价企稳，更不是要让房价暴涨，房地产企稳更多的是让经济结构中的开工、竣工、施工、销售面积能够企稳，让固定资产投资能够正常的循环下去，别再让地产成为经济的重大拖累，而不仅仅只是房价。所以我们必须要破除一个观念，未来房价即便是还能上涨，也未必是二手房，更不是你的房价，因为房地产市场并不是一个有效的市场经济，它的项目差异很大，如果未来只建豪宅，那新房价格自然会涨，但由于新房和周边二手房差距巨大，并不会对二手房价格造成影响，而你的房子未来还会受到折价的影响。所以等到20多年后，钱的购买力下降一半，房价也确实涨了，但是你的房子实际价格却未必会涨，甚至可能还不如现在的价值。不可否认，我们这波房价这波下跌，速度确实是过快了，一年半时间，跌去了30%，有的地方甚至腰斩了，比当年的美国和日本都要多，所以现在确实有必要稳一稳，让他出现一波像样的反弹，弹药知道，美国和日本的楼市下跌，基本上有三波，第一波急跌，第二波缓跌，第三波底部震荡。美国由于是移民国家参考性有待商榷，但即便是这样，美国也折腾了10年，房价才慢慢爬起来。但日本可跟我们的文化同出一脉，它的时间也更长一些，直到开启全面QE，以及疫情期间的不断放水，房价才有所恢复。总的来说，买房投资这个事儿算是翻篇了，大家也不要再有什么路径依赖的思维，很多人可能十几年前都通过买房子赚了不少钱，甚至现在还有好几套房子都在手里卖不出去，那最近半年可能就是你最后的下车机会，之前每次政策几乎只有一两个月的热度，然后就该啥样还啥样，没有任何的持续性。这次即便是政策再给力，估计药效也就是半年左右，所以大家千万别抱有太大的期望。我们常说，现在的房地产市场，最大的问题，就是没地方加杠杆了，2009年房价上涨，那时候居民杠杆率也就是20%，2015年能涨，居民杠杆率也只是40%，但现在呢，居民杠杆率已经快70%了，叠加上这几年的疫情，收入不断下跌，等于债务在被动膨胀，所以现在对于预期，对于房价和债务都充满了悲观。你让他们再贷款几十年去买房炒房，基本上都不会去干了。造价上人口结构的逆转，房子的购买力会越来越少，你要是自住可以，未来可能买房自住会比租房更划算。但如果是想投资，那就得掂量掂量，想想你要卖的时候，谁还会来买。站在政策的角度，以前是国内发展，所以房地产加茅台没啥可说的，茅房模式获得了足够多的政策支持，但现在时代变了，我们要进入全球博弈，走高质量发展路线，新质生产力，大国博弈才是重点，茅台和房地产这些东西，对外几乎就是一无是处，现在对内甚至成为了拖累，大家一定要看清楚。
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