昨天下午的时候，广州安居集团突然发布公告，说是即日起到2024年12月18日止，广州安居集团或下属子公司拟作为收购主体实施，征集已经建成的存量商品房用作保障性住房。当然也有相应的征收条件，要求项目资产负债和法律关系清晰，面积在90平米以下，且已经取得竣工联合验收的意见书，以及房源权属清晰可交易，不存在查封登记、异议等级等限制。这是北上广深中第一个公布房地产收储实际进展的城市，象征意义重大。除了房地产收储，还有一个城中村收储也传来了大消息，说是政策支持范围从最初的35个超大特大城市和地区常住人口300万以上的额大城市，进一步扩大到了300个地级以上城市，再加上北京、上海和深圳又先后取消非普通住宅标准，也就意味着，新一轮的房地产救市正式开启了。![]()
从现在楼市的具体情况来看，10月份成交量确实是出现了明显的放量，但仔细一看，销量都集中在现房销售中，期房销售依旧不理想，明显是政策推动的效果，大家是想买房，但对于先交钱后入住这事，充满了不信任，以至于看起来是成交火热，但是行业的施工、竣工、和开工数都不怎么好。到了11月刺激效应衰退，成交量又有往下掉的意思。而且我们看到政策都是在存量和置换上做文章，属于典型的以价换量，成交量的保障，并没有带来价格的回暖，也就是说，现在仍然不具备止跌回稳的特征，一般来说，成交量回稳半年之后，价格也会慢慢回暖，但现在连2个月都坚持不了，指望着能扭转预期，房价访谈，颇有些痴人说梦了。那么现在的楼市问题究竟出在哪，或许从国家队收储这件事能看出端倪。央行早在5月份就设立了一个3000亿规模的保障性住房收储再贷款，半年过去了，这笔钱究竟使用的怎么样了呢？实际情况很不理想，根据上周的消息，6个月下来额度采用了160亿元，这就是总额度的5%。对比发行一个多月的股票回购再贷款，也还是3000亿规模，一个月下来就用了340亿元，超过了10%，两下一对比，高下立盘，那为什么就没人收储呢，主要原因就是没利可图。我们都知道3000亿收储的钱央行是要收利息的，年利率大概2.25%到2.5%之间，虽然已经很低了，但也是有成本的，当时去买红利股的时候肯定是能轻松套利的，毕竟现在股息率都在4%以上，但是买保障房就是另一回事了，因为租售比太低了，现在国内的租金回报率普遍都低于2%，房价打个对折才会有利润可图，但现实操作中，却处处碰壁。因为那些好卖的和好租的地方，开发商自己根本不愿意降价，而愿意降价的都是偏远地区，一句话，收入更低，租金也更低，租售比更是低的可怜，甚至很多空房子根本就租不出去，再加上统一装修和管理的前期投入，即便是满租的情况下，可能也赚不到什么钱。所以保障房收储这个事儿，理想很丰满，现实却很骨感，就是房子太多了，价格又高，租金回报实在是太低。除非收储利率能降到1%以下，又或者房价继续下跌，否则这个生意根本就没办法进行下去。至于城中村的改造范围，也是个迫不得已，35个超大特大城市基本上已经没啥项目了，而且今年发债都比较严格，必须要求项目盈利，所以地方上也根本报不上什么项目来，或者说能赚钱的项目，前几年就已经干完了。现在如果再继续接新项目，基本上都是赔钱的，而赔钱就得继续举债，地方上又不愿意干，所以看似口号很热闹，但真实情况下，根本没办法执行。传统的城中村改造项目中，先给安置房，然后是建基础设施，这些钱以前都是卖地收入里给的，但现在根本就买不出去了，没有净收入，任谁恐怕也不愿意去干，尤其是在地方化债的大背景下。资金的供给方，银行也还是不愿意给房企纾困的，尤其是一些烂尾楼，虽然我们一直强调保交楼，但是银行和开发商都没啥动力，因为银行也要考虑借钱出去之后能够收的回来，即便是不考虑利息收入的情形下，保住本也行，但实际情况是这些保交楼的项目，开发商都已经收过钱了，所以即便是把这些烂尾楼修好，也没钱进账了。而开发商也是更愿意把钱投到新项目中去，毕竟那边还能回款，有利可图。所以事情也就僵在这了，导致保交楼的工作进度缓慢，老百姓也就更不敢期房了。总的来说，楼市最关键的一点其实就没人愿意承担损失，央行不兜底，财政也不负责，地方上则是一直哭穷，开发商是死猪不怕开水烫，银行更不可能做赔钱买卖，大家都不愿意承担损失，那就只能是购房人承担损失。我们都制造现在从宏观到地方，从企业到个人，都陷入了一个债务陷阱之中，而要想打破这个债务循环，就必须找到一个升值的资产作为出口，但现在我们的经济仿佛陷入了死局，股市、楼市、企业都不赚钱，也就很难找到这个奇点。房地产收储听起来很完美，但由于租售比实在是太低，房子又太多，也是困难重重，除非放松对于项目盈利的要求，也即是说，必须由国家站出来兜底才行，但现在很明显，还没人愿意去承担这个责任。
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