昨天，住建部会同央行、财政部、金管局等多个部门的领导举行了一场极具关注度的发布会，来解读当下房地产行业的境遇，和未来的政策方向，在这场发布会之前，市场的预期已经被小作文充分吊起了胃口，市场也是充满期待，光看房地产板块就知道，几乎成为市场本轮上涨最靓的仔。但是昨天发布会一上，地产板块直接跌了6%下去，这就很能说明问题了，那会上都说了啥，有什么事不及市场预期的地方，分歧点又在哪呢？其实对于当下房地产的问题，要解决的方向就三个，一个是化债，也就是解决之前遗留的房地产企业债务和现金流问题，会上住建部明确，年底前将白名单项目的信贷规模增加到4万亿，而且要将所有的房地产合格项目都争取纳入白名单，应进尽进，应贷尽贷，满足项目合理融资需求。也就是说，现在已经不再说什么三道红线了，而是要给房地产企业纾困，只要是有资金需求的，在住建部和央行审核批准之后，纳入到白名单项目立，就可以直接获得资金支持，从而化解房企资金链断裂的风险。但市场普遍觉得这4万亿不太够，毕竟恒大一家就搞了2万亿出来，几个头部企业加起来规模恐怕也都不小，比如万科，债务都是几百亿几百亿的爆，加起来也有上千亿。而且会上还说这笔资金已经用了2.3万亿，说白了4万亿不是净增的，而是扩充了上限，意味着后面只剩下1.7万亿，明眼人一看就知道，这点钱肯定是不够的。第二个就是行业的健康发展问题，住建部将在前期城中村和危旧房改造的基础上，再增加100万套，并通过货币化安置的方式，加大政策的支持力度。也就是说，政策方向已经变了，不会再去盲目建设肯定是不行了，只能在存量市场上释放产能。但大家一听到这个货币化，就有点心里发慌，毕竟2016年的那轮棚改货币化带来的房价刺痛，现在还历历在目。只是这次搞得是100万套，而当年起步就是400万套，最后是整了600万套出来，把房地产价格推升了一大波。在这轮棚改之前，高房价只是北上广深这些大城市的痛苦，但这轮棚改之后，高房价已经成了全国人民的痛苦，也正是这轮棚改，让我们的房地产走向了不可收拾的局面，而现在还想再来一次，怕是管理层也是心有余悸，只能走一步看一步，也说明政策可用的手段，至少在市场方面已经捉襟见肘了。第三个就是存量房问题，以前搞出来那么大的烂摊子，必须要有人解决才行，而国家队收储已经在路上，说白了就是减少供给，稳定市价。只是这次会议上并没有给出太多的消息，也没给出增量政策，这个是最令市场失望的点。原话是实行地方自主决策，自愿实施原则，这其实就是把锅扔给了地方，你们当初盲目建设搞出来这么多卖不出去的房子，就自己看着办，反正收储这块已经给了3000亿，能搞到什么程度，就走一步看一步吧。可见住建部也是当不了这个家的，地方上但凡有能力收储，也不至于在哪哭穷了，即便是真有钱，稳市场卖地还来不及呢，咋会给你收拾这个烂摊子，你让他们自主解决，那就耗吧，所以最后还是得中央层面出手。但这个东西最后肯定还是因城而异，如果收上来的房子租都租不出去，那地方也是不愿意去背这个锅的，所以国家队收储，看似是个好生意，但做起来，真的难。总的来说，住建部这次给出的实际性的利好很少，实打实的也就两条，所以也肯定是不及预期的，只是对于房价的表述却是有着迷之自信，咱也不知道哪来的。说是一线城市全线回稳，市场已经开始筑底，并判断10月份的数据一定是积极乐观的结果。对于后面把组合拳打好，对房地产止跌企稳，充满信心。但这个信心并没有拿出数据支持，而是多次提及了股市的上涨，咱也不知道这跟楼市有啥关系，难道说股市涨了大家就都去买房了？这个也没看到，光是十一的数据也不能说明以后就是好的，很有可能都是受到央行降低首付比例的缘故，但跟你也没啥关系，总之这块市场肯定是不买账的。大家也都知道高层会议定调了房地产的止跌企稳，但是怎么做才能止跌企稳，其实就是增加需求，改变供需失衡的现状，也就是说，要鼓励更多的人下场买房才行，最好是加杠杆买房，把信贷也给带动起来，但这次房地产的情况跟2015奶奶有着很大的差别，那时候我们的居民的资产负债率也就是30%多，但现在已经提升到了70%了，居民端已经没有加杠杆的空间了，而且当年互联网、金融、教培这些高薪行业也是蓬勃发展，大家对未来充满希望，敢于去加杠杆，动辄就是贷款30年，但现在，影响大家购房最大的因素也就收入信心大幅下跌，别说涨工资了，能保住工作就不错了。所以你再让他贷款去买房，相信绝大多数人都会开骂。高薪岗位的消失也直接对房价形成了冲击，最典型的就是当年的蚂蚁金服上市，直接把杭州的房价抬升了一大截，但蚂蚁上市搁浅，杭州房价也就从哪来回哪去。站在这个角度，降低房贷利率是有用的，但是降低首付比例，效果就没那么好了，毕竟借的钱都是要还的。所以，问题就摆在了这，要想止跌企稳，要么激发需求，要么降低空寂，激发需求肯定是比较难的，只能通过更多的降息来汲取最后的那点刚性，又或者是在股市里制造财富效应，才有可能会增加住房需求。至于降低供给，这个其实关乎着整个行业的总需求，所以也非常困难，就比如收储，大规模收储确实是减少了新房供给，短期可能会让市场上的房子减少，但后面呢，为了行业能够活下去，你还是得建房子，而且这些收储回来的房子也还是会流到市场上，整体的供给还是增加了，所以后面这块可能会越来越难。同时这里说的房地产市场止跌企稳，更多的是让行业的新开工、竣工、销售面积和销售额能够止跌企稳，更多的是宏观数据上的稳定，至于房价这个事儿，只是大家的一厢情愿而已，也就是说即便是行业止跌企稳了，你的房子也不一定就能卖个高价，可能整个行业回稳了，开工竣工都通畅了，但你的房价却已经跌成狗了。总的来说，大家一定要对房子有个清醒的认知，靠房子去创富的年代已经一去不返了，千万别再抱什么期望。
延伸阅读：
2007年的6124和2015年的5178 2024年的国九条会推动一次大牛市吗
2024年1号罚单落地 监管趋势从严从重初现端倪
日经38000点 日本是怎么从泥沼中爬出来的
1/3预披露企业业绩增幅超过50％ 可能市场并没有我们想象的那么差
MSCI指数调出69只中国股票 是在看衰中国资产吗？
IPO减速、投资者保护、重罚业绩造假 龙年第一场座谈会都说了些什么
3000点保卫战硝烟再起 为什么总是跨不过去这道坎？
房改之声再起 会改变现有的楼市格局么
缩减美债发行规模美债收益率下跌 权益类资产终于迎来利好
美债下跌全球风险资产上涨 权益类资产转机乍现
小白的价值投资读书课：从零开始学投资 300本价值投资经典（收藏）
![]()
![]()
