之前的人大常委会上，蓝部长曾经多次点题，说房地产的相关政策正在制定中，于是市场也充满了期待，这一轮的政策刺激究竟会在哪，是房地产收储，还是房贷利率和交易门槛，又或者是费率政策，就在昨天，财政部、税务总局、住建部三部门联合发布了促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告，算是正式解开了序幕。这次公告内容涉及两个方面，一个是契税，新政规定，无论是首套房还是二套房，面积140平米以下的，契税都是1%，140平以上的首套契税为1.5%，二套为2%，而且是全国施行，特别点名北上广深四大城市，也要遵照这个标准执行。然后就是取消普通住宅和非普通住宅标准，而且取消后，只要是满两年的房产，都免征增值税，还是特别强调了北上广深四个城市。我们知道以前增值税和契税两块是房地产交易中最大的税种，尤其是北上广深，非首套住房的契税高达3%，还高于全国标准的2%，也就意味着，以前500万一套的房子，光是契税就有15万，而现在只要是首套，基本上交5万就够了。而增值税北上深之前都是满五年免收，高达5个百分点，这次也降低到了两年免征，算是大大减少了持房时间，对交易频率的提升有着积极的作用，算是鼓励大家换房。可以说这个政策出台后，对一线城市买房和购房人事最为友好的，如果你要是在一线城市换房子，能省下几万甚至几十万。之所以这样，说白了就是减轻居民负担，把节约出来的前都用于提振内需，站在国家这个角度，这次房地产的减税政策，预计让利资金接近3000亿。这个公告也从侧面印证了房地产松绑和刺激政策的落地，就是告诉市场，慢慢来，后面想要的政策都会有，那我们还有什么值得期待的呢，房地产收储，刺激消费，贫困群体发钱，给老百姓增收等政策预计都会慢慢出来。当然，很多人可能也并不满意，吐槽说，现在是你给优惠我就买的吗，又说你即便是把所有税费都免了，也还是没人买的。我不去买房，难道真是因为交不起税码。还有人觉得房地产政策仍然在挤牙膏，并不节课。这些问题确实是当下政策的现状，楼市问题也是多方面的，最重要的一个问题，就是购买力和房价依然脱节，全国范围内房价已经跌去了30%，有的地方甚至是40%又或者是腰斩，但仍然很贵，租售比也仍然很难回到3%的水平，房价收入比也没有明显的改善，也就是说，房价是跌了，但收入下行的速度更大，像是金融、互联网、教育这些高薪职业，甚至是教师和公务员这些待遇稳定的行业，也都遭遇了调薪和欠薪，收入下降的速度可能远超过30%，所以房价虽然降了，但是依旧偏贵，大家的收入预期变差之后，也就更不愿意买房了，结果就是卖的多买的少，供需严重失衡，房价也就跌跌不休了，那什么情况下房价才会止跌呢？首先就是房价真的不贵了，按照房价收入比计算，一个家庭不吃不喝10年能买房，基本上也就差不多了，意味着净储蓄的部分二三十年就能买下房子，如果按照一个城市的平均收入计算，可以适当的往上浮动30%，毕竟能买房的都是这个城市的高收入阶层。就拿北京举例，一个居民可支配收入是7万，2个人就是14万，上浮30%就是18万左右，10年不吃不喝能买房，意味着房价要在180万才算合理，即便是60平米的小两居，也要3万一平米，对比现在动辄5万以上的房价来说，肯定还是贵了不少。然后按照租售比来算，租售比超过房贷利率，那就意味着买房更划算了，现在买房的房贷利率普遍都在3.4%左右，未来可能还会继续下滑，如果能降到2.5%，那就很划算了，按照这个利率计算，一套房子月租1万，一年12万的情况下，卖到480万事最为合理的，如果按照3%计算，最多也就是卖到400万，但现在全国各个城市的租售比都还在2%一下，也就是说这套房子的估值逻辑都还在600万的高位，这肯定是高出太多了。之所以按照这个租售比来算，说白了就是让你的房租超过你的月供，这样你买房子也就更划算了，即便是出租，也能覆盖掉你的月供，这时候你买房的钱实际上就是你的首付。当然，很多人最关心的还是房地产止跌回稳后，房价能不能回到以前的价格，这里就有点异想天开了，房地产的回稳，跟房价的关系并不大，这里的止跌企稳还是针对宏观经济而言的，要让行业的开工、竣工、施工、销售面积和周边行业生态能够正常发展，所以我们才会见到国家收储的出现，只要财政能够下场大规模收储，这些数据也都能够止跌回稳。但是房价就不一样了，近期一系列政策让房地产似乎有了起色，但大多数也都是以价换量，借着政策东风加快了交付频率，但这个势头一过，到了年底数据还能不能维持就两说了。对于投资者来说，之前一直流传着一种说法，说是房价不止跌，股市就起不来，现在其实就打了他们的脸，这两逻辑是完全不一样的，房子是绝对的损失风险，越老越不值钱，越贵越不值钱，而股票则是波动的风险，只要标的可以，拿的越久越值钱，贵的股票不见得就解不了套，但房子真就不一样了。
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