突发降息，下调10基点！河西祭出一批超低价房源，最低仅2.65万/㎡

大家好，我是苏北哥！上周接连发生的重大事件，必定会对金九尾声，乃至国庆假期，以及银十楼市产生重大影响。

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所有的事情都好似巧合一样的，碰在了一起！随着930日期的临近，国内楼市今年第一波救市大招已经达到战场，苏州银行端自发祭出2.85%商贷利率；山西太原取消所有商品房限售限制；广州南沙区全面解除限购，不限制套数，不要社保年限和个税，外地人有钱就能买，四大一线城市释放首个彻底解除限购的信号！

就在这个节骨眼儿上，美联储开始了近4年以来的首次降息，一口气降低50个基点，不管此举是否真会对国内楼市产生直接利好，至少很多人的精神被振奋了，精神头不一样了！

01.

美联储降息3天后，两件大事即将发生！

9月下旬的国内楼市圈，可能比追剧还要精彩，9月19日（美国当地时间9月18日）美联储正式宣布降息，美国联邦储备委员会基金利率调降50个基点，调降后执行利率降至4.75-5.0%之间。

此事件一出，国内楼市圈一片沸腾，可能激动程度比美国更甚，经历了连续3年多的楼市下行，太多人希望通过美国降息刺激“扳回一局”，国内利率跟降与否被视作美联储降息动作的直接反应。

然而令人意外的一幕发生了，9月20日国内最新的LPR数据发布，5年期以上LPR为3.85%，与上期保持一致，“降息出人意料的落空了”，消息发布后，国内媒体舆论又迅速分成了两派，一派认为之前“大家对美联储降息”产生了高估预期，实际上对国内并不会产生多大影响；另一派则认为，国内利率没有跟降，是因为后续还有更重要的部署，在这两派迭迭不休的争论中，后市发展的悬念更加浓重了！

后续的“剧情”来了！近日一则FGW的表态打破了僵局，在美联储降息后事件后，一次新闻发布会中，我国FGW表态“加强ZC预研储备，适时推出一批操作性强、效果好、让群众和企业可感可及的增量ZC举措”。这也成为很多国内“看多派”媒体、人士，认定国内近期将出台重大救市ZC的理论依据。

小道消息传得更猛，根据大湾区地产头部媒体释放的消息，其实国内GC，早已做好了美联储降息后陆续释放大招的准备，而9月20日降息落空，LPR保持不变，其实是为接下来的“存量房贷利率下调”和“降准”，这两个动作做准备。

该媒体更近一步透露，正式调降存量房贷利率就在本周，预计调降幅度是40-60BP。这绝对是一个石破天惊的大新闻。

从今年9月2日，外媒澎博社首次曝出消息，本轮存量房贷利率调降似乎在民间已经进入了倒计时，虽然国内GF一直没有明确的新闻发布，但近来存量房贷利率调降的消息一直都没有断过，甚至关于调降的幅度、时间、调降方式等细节信息都已经先后流出，银行端、金融界、国内专家、媒体端对此事都进行了相继发声。

对于本轮存量房贷利率的调降幅度，说法比较一致：分两步调降，第一步调降发生在年内，第二步调降将发生在明年年初，总共调降幅度达到80BP，如果本周内真的能调降40-60BP，也在之前的预测之内。

对于本轮存量房贷利率的调降时间，说法就比较多了，最早做出预测的也是南方媒体，当时预测的是9月12日实施首轮调降，幅度是20-50BP。

然而事实是9月12日并没有真正实现调降；后又有南京地方媒体曝出首轮存量房贷利率调降将发生在9月30日之前，调降幅度将在50BP左右。如今大湾区媒体又传本周内调降，可能性有多大？欢迎各位粉丝在评论区留言讨论。

对于本轮存量房贷利率的调降方式，目前已经有比较清晰的说法，一种是“重定价”，也就是贷款人与银行重新按照新利率标准签订协议，第二种是“跨行转按揭”，究竟将如何执行，如果本周内真的落地，可见分晓！

对于存量房贷利率调降的态度，之前有国内专家重磅发声，称：“存量房贷利率此次非降不可”，根据是减轻居民房贷压力，才能释放更多资金，刺激消费，带动经济；而银行端对于此事确实屡屡面露难色，招商银行行长王良就曾公开表示，若按照跨行转按揭执行，将对存量按揭利率带来负面影响；之前瑞银大中华区金融研究主管管颜湄也公开表示，调降存量房贷利率，估计会拖累内银净息差收窄0.11%，对银行利润造成10%以上的负面影响，预料银行亦会下调存款利率作为对冲！

不过这些观点和言论都发生在美联储降息之前，而如今“美联储降息靴子已经落地”，国内调降存量房贷利率已经具备了相对宽松的空间，可能性也就越来越大了！

更有媒体评论称：为何调降存量房贷利率一定要等到美联储降息发生之后？

原因就在于美联储如果不降息，全球经济环境仍处于极度通缩状态，“人们缺钱”，就算调降存量房贷利率，省出来的钱人们还是不会拿出去消费，而是会选择“继续存银行”，根本起不到预期效果，如今美国降息后，再调降存量房贷利率，效果就不一样了！

除了存量房贷利率调降之外，美联储降息之后，另外一件即将发生的大事就是“即将降准”。其实早在美联储降息前，国内银行GC就在为这件事做着积极的准备。

近日，中国银行研究院研究员在接受媒体采访时表示，今年接下来一揽子ZC工具中，可能包括存款准备金率和利率等内容，并且明确表示“尤其是美联储降息预期概率增加后，考虑未来一段时间的经济和物价走势，以及宏观ZC取向，预计四季度降息降准的可能性比较大。

而这一次降准本身也在YH 的计划之中！根据2023年末发布的《2024中国宏观经济展望》的观点，2024年国内货币ZC将从价和量方面支持财政发力，预计2024年将实现3次降准，1次降息。

同时，2月5日，YH已经完成了今年的第一次降准，下调存款准备金率0.5%，执行7%的存款准备金率。而按照之前的估计，今年3次降准总共将降低1.5%的准备金率，释放相当于3万亿元的资金。这么算起来到今年年底之前，YH最起码还有1%的降准空间，为四季度降准增加了更大的确定性。

相关金融圈人士评论，之前之所以降准步伐较小，主要由于美国加息，YH不得已采取谨慎态度加以应对，以免资金外流，加剧经济下行，如今美国已经开启了全新的降息周期，我们国内的资金充裕起来，也为降准提供了宽阔的操作空间。

02.

突发！YH今日降息10个基点！河西祭出一批"超低价房源"，有房源挂牌价低于当初拿地价！

说时迟，那时快！前文刚在讨论YH四季度降息降准的话题，今天下午就传来了YH降息的最新消息！

根据上海每经新闻今日下午（9月23日）13点左右发布的消息，在公开市场7天期逆回购利率于7月下调10个基点后，YH宣布，14天期逆回购利率也较此前下调10个基点至1.85%。

今天（9月23日），央行以固定利率、数量招标方式开展了1601亿元7天期和745亿元14天期逆回购操作。当天公布的公开市场7天期逆回购操作利率为1.7%，与上期持平。公开市场14天期逆回购操作利率为1.85%，上期为1.95%，下降10个基点。

YH同时强调，公开市场7天期逆回购操作利率为主要ZC利率，而14天逆回购利率调整只是为了维护季末银行体系流动性合理充裕，应对资金面季节性扰动。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华也对此事件抛出观点，称随着国庆长假临近，叠加月底季末、国庆长假等短期扰动因素，金融机构对14天期流动性需求有所增加，YH灵活应对、积极呵护短期流动性。

所以可以肯定的是今天的“公开市场14天期逆回购操作利率下调10个基点”，不会对后续的LPR数据产生影响。

下面来关注一下河西楼市，近期大河西上新一批超低价房源，有的房源挂牌价格甚至低于河西地价。

首先是河西南的绿地海珀星晖一期，该小区近期一套123㎡三房两厅两卫房源挂牌，总价450万，折合挂牌单价只有3.65万/㎡

要知道，从去年上半年到今年上半年，河西共出让了4幅地块，每一幅地块的楼面成交价格都在4.3万/㎡以上。

等于这套绿地海珀星晖一期房源的每平方挂牌价，比目前河西地价还要低近7000元/㎡。而对比绿地海珀星晖自身的二手房价格，这套房源的挂牌单价甚至比同小区之前房源最低挂牌单价还低3000+元/㎡。

目前链家上海珀星晖一期的最低挂牌单价房源

绿地海珀星晖虽不算是正宗的豪宅，但也不属于河西南星八客的“刚需成员”，地处河西南吴侯街与双闸路交界处，是河西南第一个没有100㎡以下户型的改善型楼盘。

海珀星晖一期实景

所以在海峡城成交价降至2.9万/㎡；佳兆业城市广场、升龙天汇、五矿崇文金城成交价陆续进入3字头，绿地海珀滨江成交单价一直坚挺的保持在4万+/㎡。

如今绿地海珀星晖一期这套房源挂牌价格低至3.65万/㎡，会否带动河西南二手房价格整体下行呢？拭目以待！

此外一批河西法拍房上线，代表了大河西全新的房价下限。

河西南星八客之一的五矿崇文金城一套93.77㎡复式房源即将拍卖，起拍总价仅263.1万，折合单价仅2.81万/㎡左右，比市场评估价便宜约112万。

据成交数据显示，五矿崇文金城今年成交了几套类似户型，成交单价均在3万/㎡以上，其中最高成交单价在4万/㎡以上！

而且链家上，五矿崇文金城也有2套类似房源挂牌，单价也都在4万/㎡，不知道这套法拍房会有哪位幸运儿捡漏。

河西南星八客的另一个小区正荣滨江紫阙，一套179.88㎡四房大平层也即将拍卖，起拍总价约488万，单价约2.71万/㎡，比市场评估价便宜约208万。

正荣滨江紫阙是星八客之中，高价位小区之一，之前成交单价都在4.6-5.3万/㎡之间。

8月份正荣滨江紫阙刚刚成交一套175㎡四房大平层房源，852万成交，单价高达4.85万/㎡。

如今这套法拍房的起拍价只有上面这套成交房源单价的0.55倍左右。

河西中也有法拍房挂出。

一套来自河西奥东的银城西堤国际第五区。134.55㎡大三房，起拍总价约456.87万，单价约3.4万/㎡，比市场评估价便宜约195万。

今年7月，银城西堤国际五区成交了一套134.55㎡三房户型，成交总价560万，成交单价约4.16万/㎡，位于中楼层，简装。与此套法拍房对比，总价上相差100万，单价相差约7600元/㎡！

银城西堤国际五区共有8套建面约134㎡户型在挂牌，总价最低580万起步，最高挂牌单价6.9万/㎡以上！其中一套134.55㎡四房户型，挂牌总价740万，单价5.49万/㎡，位于中楼层，精装、满两年。与此套法拍房对比，总价上相差约280万，单价相差约2万/㎡！

江心洲二手房价格标杆，仁恒绿洲新岛，一套128.23㎡三房法拍房挂出，起拍总价约340万，单价约2.65万/㎡，比市场评估价便宜约145万

今年至今，仁恒绿洲新岛水木园共成交了三套128.23㎡三房户型，成交总价460-485万，成交单价约3.59-3.78万/㎡。与此套法拍房对比，总价上最高相差145万，单价相差约1万/㎡！

仁恒绿洲新岛水木园共有13套建面约128㎡左右户型在挂牌，总价最低460万起步，最高挂牌单价5万/㎡以上！

其中一套125.64㎡户型，挂牌总价460万，单价3.66万/㎡，位于低楼层，精装、满五年。与此套法拍房对比，总价上相差约280万，单价相差约2万/㎡！