大家好，我是苏北哥！时间的确过的很快，转眼金九已经进入第二周，南京楼市的行情变化起伏似乎越来越明显。
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上周以来，多篇文章预告了“金九银十”的重要性，它于今年的南京楼市不再是“单纯的传统旺季”那么简单，而是承载着“第四代住宅元年”的重要使命，关系着南京新房产品和房价体系“能否成功跃上一个新的台阶”？
上周五的文章（9月6日）已经首轮播报了今年金九银十预计上市的8家纯新盘名单，其中第四代住宅新产品占了一半儿，如果真原计划推出，想必9月的南京楼市将是别开生面的，说实话1-8月以来，还没有过这样的新盘上市潮。
01.
揭秘南京新房与二手房价格的微妙关系！
一个事实必须在文章开头强调一下，就是今年但凡实现热销的豪宅新盘，除了产品魅力，吸引高端人群产生的自然去化以外，热销结果更多来源于高明的推盘手法和多方的操作，最终形成合力实现热销。
简言之，每一个豪宅新盘的热销，都来之不易，背后代表着的是对市场节奏和购房人心态的精准把握，因为没有一位购房人是“人傻钱多”的，无论是改善和刚需，谁也不会拿几百万的真金白银去买没有价值的东西。
最为南京顶流豪宅的“第三弹”，江宁小龙湾的仁恒龙湾最近很红，开盘热销气势似乎不输此前的河西中绿城华发金陵月华和鼓楼北的首开桃园金茂府，8月31日首开，推出1、10号楼，共102套房源，开盘2小时就去化了8.5成房源，劲销6.5亿，荣登今年江宁楼市去化量第一。
仁恒龙湾开盘现场
项目趁热打铁，（9月4日）仁恒龙湾正式领取项目9号楼88套房源销许，均价44722元/m²，相比首开时44439元/m²的销许均价，还涨了283元/m²，据说仁恒龙湾二开，目前蓄客情况仍然不错，大概率还是热销。
如果细心发现，伴随着仁恒龙湾的热销，江宁东山的二手房价近期忽然异军突起，逆势反涨。比如东山天印大道东侧，同夏路西侧的万科金域国际，8月份忽然有一批成交房源，价格创新高。
8月18日一套万科金域国际88.48㎡的二手房，成交总价为186万，折合成交单价达到21021元/㎡。
这套房源成交消息，上周六文章已经说过，但没有过多解释！这个21021元/㎡的成交价格什么概念呢？可以是万科金域国际小区自去年12月至今，创造的最高成交价格，之前该小区成交价格均在1.7-1.9万/㎡，回涨幅度超3000元/㎡！
万科金域国际二手房何以突然涨价？而且还是在百家湖、九龙湖等江宁主流板块次新二手房价格普遍回落的情况下，逆势上涨！要知道，万科金域国际并不是名校学区房，且作为当初万科接手的改造项目，当初新房阶段销售并不顺利，小区只有5栋楼，去化周期却从2018年1月一直持续到了2021年12月，足足3年，期间长期滞销，当初期房甚至卖成了现房。
万科金域国际实景
这就样一个遭人嫌弃，优势全无只剩万科品牌和物业的次新房小区，为何8月份二手房成交价忽然回涨，耐人寻味，是不是和仁恒龙湾首开热销有关？值得深思！
除了万科金域国际，近期另一家江宁东山次新房成交价的突然回涨，似乎做得就更明显了。这个小区就是龙湖春江郦城锦宸苑。8月份接连成交2套房源，成交单价都在3.3万/㎡左右，较前期房源成交价上涨幅度也在3000元/㎡左右。
仁恒龙湾与龙湖春江郦城距离
如果说，万科金域国际距离仁恒龙湾较远，不足以解释两盘之间的相互关系，那么龙湖春江郦城距离仁恒龙湾则绝对近，直线距离只有800米，两盘都地处江宁小龙湾
而且龙湖春江郦城在江宁楼市拥有绝对的标杆效应，该小区不仅二手房价格一直是江宁天花板，而且新房销售期，该盘摇号中签率也是全区标杆，2023年4月龙湖春江郦城推出最后28套新房，47人抢房，中签率仅59.5%，开盘当天卖光！
所以龙湖春江郦城作为江宁东山标杆，对于区域市场的信心提振将起到非常重要的关键性作用，也相当于无形中给仁恒龙湾的新盘开盘加了一个“防护垫”，给予目标预算购房人一个心理暗示：“买江宁东山的标杆房产不会亏，板块为数不多的万科、龙湖次新房价格都在回涨，加之新盘又是仁恒首作，头部效应更强”！这样的心理暗示，无形中加快了买房人的“下单决定”！
也许有人要问了，北哥你怎么肯定，江宁东山二手房价逆势回涨与仁恒龙湾开盘（造势）有关，也许是碰巧呢？就算是碰巧吧，但这样碰巧事件在今年的南京楼市已经不止发生过一次，再提醒一句，楼市行情运行其实是以概率和数据作为支撑的，有些事情虽然未明说，但概率大，总是发生，数据上也支持，那就说明为真！
再以鼓楼北的小桃园板块为例！众所周知，这里是今年南京楼市的新房热销板块，新盘首开桃园金茂府首开、二开都取得了绝佳的去化成绩。
首开桃园金茂府开盘现场
6月29日首开，推出1、2号楼96套房源，引来600多组意向购房人，中签率18%，创一年来新低，开盘1小时售罄，当场签约7.5亿，直接封神。
二推8月19日开盘，不到24小时，网签率达到80%，目前仅剩东边户202一套185㎡底楼房源在售，其余27套房源全部售罄，去化率达到96.4%，再次爆火无疑了！
桃园金茂府3号楼销控
首开桃园金茂府能够实现热销，除了产品先进性与地段优势以外，不难发现在该项目开盘前后，周边标杆次新房价格也出现了逆势回涨，而且涨幅还很大。
与桃园金茂府一街之隔的当代万国府ΜΟΜΛ，是小桃园板块2017年标杆豪宅项目，其228-247㎡的法式大平层户型，是当年南京楼市的头部科技住宅产品。
当代万国府实景
今年7月，当代万国府ΜΟΜΛ二手房成交价实现高位成交，一套243.72㎡的4房大平层，以1080万总价成交，折合单价高达4.43万/㎡
算算这套房源成交时间，正好是首开桃园金茂府开盘前后，然而到了8月16日，当代万国府ΜΟΜΛ成交第三套二手房，房价就迅速回落了，8月16日成交的246㎡4房，成交单价3.85万/㎡，比7月房价下跌近6000元/㎡。
无独有偶！与首开桃园金茂府仁恒桃园世纪也在那段时间，二手房成交价格创新高！7月18日仁恒桃园世纪惠园一套99.41㎡三房，成交单价高达63876元/㎡，相比同小区前期成交房源，单价上涨超5000元/㎡。
所以今年南京楼市不止一次发生如此事件，一个纯新楼盘开盘前后，周边二手房成交价格短期内也会突然的，无征兆的逆势上涨，一二手房之间似乎有种潜移默化的、不可言传的微妙关系！
02.
鱼背“青奥湾”房价震动，河西南首家“四代宅”近期将原价开盘，还是降价出售？
上文说了那么多，很多人的第一感觉，是不是在托市二手房，以此保证新房楼盘的开盘效果？目前这只是对目前南京市场的一种逻辑推理和判断，没有切实的证据！
说实话！面对今年南京楼市行情，各盘推盘策略上难免一些“科技和狠活”！而这种推盘手法在南京楼市也不是第一次用，在2020至2021年上半年的上行市场，这种方法就屡试不爽。
比如2020-2021年（上半年），江核房价快速提升，二手房的高溢价成交，功不可没，犹记得当时一套正荣润江城超5万/㎡成交的89㎡2房房源，震惊了全南京。
有了板块二手房的高溢价背书，人们坚定的相信“江核是华东第二个陆家嘴”，是未来房价可以实现翻番的地方，然后“千人摇”、“万人摇”楼盘雨后春笋后冒出来。
2021年城北新玄武板块爆发，新房项目集中开工，招商、复地、星河、北京电子城等众多KFS纷纷拿地，当年的新玄武G24（如今的招商局臻境），竞价4小时、158轮，拿地价格88.9，成为彼时的南京地王。然而就在这个节骨眼儿上，新玄武二手房创出新高，中海玄武公馆96㎡3房，成交单价高达6万+/㎡。
该事件之后，新玄武一跃成为南京主城四大顶流板块之一，江湖地位与河西齐名。
这些市场现象告诉我们一个真相，“一二手房价倒挂”板块，新房最好卖；“二手房价格与一手房相当的”板块，新房也能卖得出去，反之“二手房价格大大低于一手房”的板块，新房肯定会比较难卖！
这让人不由的为河西南鱼背“青奥湾”感到担忧了，最近该板块二手房价格又创新低。
作为2014年青奥会，各国运动员休憩的楼盘项目青奥村，可以说是河西南的第一代现房楼盘，该项目与青奥双子塔毗邻的地理位置，也决定了青奥村作为河西南初代豪宅的特殊地位。
青奥村与双子塔位置关系
而当年青奥村开盘时，3.8万/㎡的价格，只面对取得博士学位的南京就职人员才有资格购买，当年首开211套新房，吸引了320组博士报名，中签率66%，也是羡煞旁人。
就算是如今，青奥村观云的新房房源（306㎡5房大平层），加包价格还高达52500元/㎡左右。
青奥村观云价格信息
然而根据最新数据显示，青奥村最新二手房成交单价，即将跌破3万/㎡大关，相比当年开盘价格，猛降8000+元/㎡。
最新成交的这套青奥村157.38㎡4房大平层，成交单价仅30626元/㎡，这套房房主原本报价550万元，最终降价68万才卖出，按照这个趋势发展下去，青奥村二手房价格跌破3万/㎡似乎只是时间问题。
这已经不是有关河西南青奥湾豪宅二手房价格塌房的新闻首次传出，今年2月份，地处滨江位置的豪宅小区华侨城天鹅堡，曾售出一套162㎡4房江景房，620万成交，折合单价仅3.84万/㎡，该事件是对河西南豪宅市场信心的一次重击。
天鹅堡2-3月份连续成交2套3字头房源
虽然近几个月天鹅堡成交价格有所回涨，但是今年低谷期给市场留下的印象深刻，“天鹅堡事件”也没有过去多久，河西南青奥湾豪宅又传出业主砸盘新闻。
曾与万科翡翠滨江并称河西双子星的融创滨江ONE，8月底成交了首套二手房，193㎡户型，成交总价915万，算下来单价只有47409元/㎡。
据说这套房，不算办不动产证费用、装修等，光裸房价亏约119万，同时业主还花了60多万进行了二次装修。前后算上成本算上，这套房亏了得200万左右。
2020年，11月融创滨江one首开，全装5.5万/㎡，升级包3500元/㎡，首付8成起，算下来该项目当时含包单价高达6.05万/㎡，对比如今的首套二手房成交单价，差价达到1.3万/㎡。这样的价格再次严重打击了河西南青奥湾豪宅的市场信心。
与此同时，融创滨江ONE的挂牌房源价格也在一路走低，最低一套低楼层193㎡户型房源，挂牌单价只有46557元/㎡；最新挂牌的中楼层193㎡户型房源，挂牌单价只有49762元/㎡，这样下去，融创滨江ONE的二手房成交价格还得跌。
融创滨江ONE的挂牌房源信息
不仅如此，河西南三大顶豪项目近期也宣布加入第二轮“以旧换新”；上周一则重磅消息发布，建邺即将启动第二轮以旧换新试点活动，包含四家楼盘：源尚丹若府、深业南湾上府、中宁府和伟星长江之歌；此外天琴华樟大概率也会加入。
这明显是保河西南房价体系，以及去库存的无奈之举，目前河西南三大顶豪项目的销许均价都还在7.5万/㎡左右，实际上中宁府还主动降过一次价，6月份时该项目实际售价调整到6.56万/㎡，比销许均价低了1万/㎡。
中宁府实景
主动降价了，还要加入以旧换新，说明市场目前对于河西南青奥湾豪宅的价格预期比楼盘自身售价要低，那对于接下来即将推出的河西南首家四代宅楼盘中海江南玖序会不会产生一些影响呢？
中海江南玖序之前的放风价格一直是7.5万+/㎡，该楼盘据说实景示范区非常震撼，售楼形似后现代主义的城市艺术馆，实体景观则以凤起梧桐为主题，充分融合抽象与现实主义的美感，那种立体景观的打造，堪称南京楼市一绝。
中海江南玖序示范区实景
户型方面，中海江南玖序更是突破性的打造了270㎡、300㎡，两款具备6.6米挑空客厅的跃层户型。
跃层挑空客厅实景
据说，中海江南玖序的美景和卓越的户型设计，上周末还吸引了大明星海清亲往看房。
海清看房现场图片
6月底，中海江南玖序GX升级为第四代住宅，据此成为河西南首家“四代宅”项目，相关户型做出了相应调整升级。
上周，中海江南玖序全新户型小范围发布。
200㎡的户型，分三种情况，其实就是露台的位置，有三种摆放的方式。
第一种：露台连主卧。
露台面宽大概7.3m，进深大概2,7m，露台面积接近20㎡。
第二种：露台连客厅。
露台面宽大概6m，进深大概3m，整体面积比第一种略小一点。
第三种：露台连客厅+次卧，户型图暂时没有发布。
270㎡户型露台配置，也分为三种
第一种：露台放在主卧
这款户型露台面积在25㎡左右。
第二种：露台放在阳台+次卧，面积在30㎡左右
280㎡墅厅：露台放在客厅+小次卧，面积在30㎡+！
300㎡墅厅户型：露台放在侧面，可以观景，面积在30㎡+
升级四代宅之后，中海江南玖序外立面效果图
结合目前河西南青奥湾的市场状况，以及中海江南玖序的产品品质和升级规划，您认为该项目作为板块首个四代宅，首开价格还会开到7.5万+/㎡？或者未来会降低价格预期开盘？欢迎评论区留言！
写在最后：
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