大家好，我是苏北哥！今年的“金九楼市”比较特殊，很多关键性的问题目前还悬而未决！
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目前可以明确的是，昨天（9月12日）国内存量房贷利率没有按照此前头部媒体透露的那样，出现首轮调降，看来这些媒体的消息并不准确，或者说此前消息只是为了博眼球，要流量，实际他们也不知道存量房贷利率的具体下调时间，只是“分两步下调，总体下调80BP”的轮廓是清晰的，具体什么时候实施目前难以确定。
存量房贷利率没降，新增房贷利率到却有了调降空间？
01.
网传银行内卷，南京房贷祭出重磅优惠！今日土拍，唯独江核地价没降！原来另有内情
两天前，北哥文章报道了成都有购房人成功将房贷利率签订在2.75%，引起了国内楼市圈的轩然大波！
引起震动的原因很简单，一来这是国内目前最低的房贷利率，而且出现在国内新一线城市排名第一的成都市，其影响力和事件后续的引导力度必定不小，引起其他城市跟风操作，在所难免；二来，事件从侧面也反应出了当今银行业的内卷现状。
这位成都购房人签订2.75%利率之后，大方表示自己买房找了三家银行来竞标，“哪家利率低、签哪家”，而银行为了留住客户，不惜给出了全国最低利率。
其实今年5月份以后，随着YH发布通知打开房贷利率下限，房贷利率已经进入“弹性时间”，由贷款人和银行双方商定后，确定具体数字，这就为商贷利率的进一步下谈提供了ZC基础。各地银行为此不断内卷。
广州目前洽谈的最低房贷利率为华润银行发布的2.89%，不过需要购房人贷款额度超过300万。
苏州目前房贷利率已经卷低至2.95%，而且大部分银行都可以执行。
佛山首套房最低利率已经卷至2.9%，需要贷款150万以上才可以申请，低于150万利率在2.95-3.0%之间。
而南京目前银行的首套房主流利率是在3.05%，二套房利率也是在3.05%，不过通过贷款人和银行的洽谈，利率还有下探空间，目前已知的最低利率是2.95%，且工商银行、南京银行、交通银行、中信银行目前都有执行2.95%房贷利率的实际案例。
然而南京银行业在房贷赛道上的内卷并未因2.95%利率而止步，据说近期南京多家银行包括工商、农业、中行、建行、招行在内，将借着南京金秋房展会的契机，给购房人提供贷款优惠！这释放了什么信号？当然是房贷利率还有的谈，9月20日过后，南京楼市低于2.95%的商业房贷利率，大概率会出现。
好了！说完了房贷，下面谈谈今天举行的南京土拍。昨天仙林汇通路、江宁青龙山、浦口城南中心等8幅地块出让，土拍大战的余温还在，今天上午9:30南京又马不停蹄的举行了新一场土拍，不过这场土拍出让的4幅地块全部来自江北，可谓是江北专场。
今日江北土拍出让4幅宅地，总共出让面积达到14.0561万㎡，成交总金额为19.41亿元。4幅出让地块中，其中江核占1幅，桥北、高新各占1幅，最后1幅来自大厂葛塘。4幅地块全部是容积率在2以下的低密地块，其中桥北的新区G13地块的容积率最低，仅有1.4，是近年来桥北罕见的“超低密地块”。
很多人觉得江北土拍没什么意思，都是“一轮游成交，城投托底”！
的确，今天土拍的情况也是如此！9:30土拍开始，1分钟不到4幅地块全部底价成交，且其中3幅被扬子国投拿下；桥北地块被“南京轩鑫房地产开发有限公司”收入囊中。虽然行情如此，但是今天土拍却暴露了江北楼市的几个关键性问题。
新区G12，楼面成交价19079.58元/㎡，江核地价没降
很多人早就对江核楼市失去了信心，认为这里二手房价格下限已经降到1.9万/㎡，主流二手房价格在2.4-2.6万/㎡，新房实际售价不过3-3.3万/㎡左右，认为这里绝无翻盘可能，殊不知随着市场行情的运转，土拍的深入，以及板块新品的推出，江核市场即将发生重大变化。
先来看今天出让的这幅地块，即浦滨路以西、广西梗大街以北的G12，这幅地块距离江北第一高楼和地下城所在的商务核心区大概直线800米左右，位置绝佳！
江核G12地块位置
地块南侧一街之隔就是华润国际社区，作为江核二手房的底部市场，“华社”最新二手房成交价格已经降至1.94万/㎡。
而地块北面一墙之隔，就是江核亟待推出的高端大平层项目仁恒滨江园，目前该项目放风首开价格是3.5万/㎡，拟建11栋15-16层的小高层，仁恒科技住宅，144-219㎡大平层户型，还配备1500㎡的下沉式会所，代表了江核先进的产品力。
G12地块“一地之隔”，代表了江核住宅产品的“极致代差”，华润国际社区1.94万/㎡成交价与仁恒滨江园3.5万/㎡放风开盘价相比，价差达到1.56万/㎡，价差比超过80%。这样的房价结构在南京的其他板块是不常见的。
都说江核房价在不断下降，不过核中核的地价却没有明显下降，这一点是值得重点关注的。去年12月份的最后一场土拍，保利扬子国投拿下的G14、15、17、18和北联建设&卓越拿下的G16地块，成交楼面价都在1.8-2.0万/㎡区间，而今年核中核出让的地块价格仍然在这个水平，没有掉价！
统计数据来看，从今年3月份龙年首场土拍至今，江核一共出让了11幅地块，成交地价情况如下。
从上表中不难看出，今年只要是核中核范围之内出让的地块，楼面成交价基本上和去年出让地块“处在同一地价水平”，核中核地价并未因为一蹶不振的江核楼市而出现明显下行。
要知道上表中多幅地块都是江北核中核的压箱底“宝地”，比如江核G02、03、04、05都是小金鱼嘴金融区的纯宅地。
江核G07地块与中铁建花语天境、扬子江金茂悦仅一墙之隔，妥妥的核中核宝藏地块。
G08、09、10地块的位置就更不得了了，三幅地块全部位于全部位于九袱洲路以东，地块西侧就是绿地海悦，地块东侧一街之隔就是江北第一高楼。
还有今天出让的G12地块，其位置卓越性上文已经提及，今年目前出让的江核的11幅地块之中，只有8月30日出让的国际健康城G11地块，成交楼面价较前期出现大幅下降。
江核国际健康城G11地块，该地块经过1轮竞拍，被南京北联建设发展有限公司以5.12亿元总价拿下，成交楼面价仅9147元/㎡。
国际健康城G11地块位置
这幅地块东侧位临江北大道，南面与次新房世茂荣里毗邻。同样作为国际健康城的宅地，2021年地价还保持在2.3万/㎡。比如2021年5月，万科摇号拿下G09地块，楼面成交价达到23341元/㎡。
相比而言，此次国际健康城G11地块出让，该片区地价下降了1.4万/㎡左右。
02.
今日土拍后，江核房价将分为三个维度！江北这些板块地价大降！
其实8月30日土拍以后，南京的很多非主城板块地价都出现了大幅调降；栖霞仙林湖降了4-5千/㎡；栖霞新尧地价甚至较前期降低了9700元/㎡；城南中心较前期土拍地价也降低了5500-6500元/㎡；昨天土拍出让的江宁青龙山G34地块对比5年前同板块地价降低了13820元/㎡，整体降幅达到172%。
全市土拍地价普降的态势下，江核地价仍然岿然不动，说明了江核与全市众多板块的定位不尽相同。
很多人看不懂江核的“推地策略”，为什么这里的地块全部都是“一轮游底价出让，城投托底”，还要不断地推地？表面上来看，江核“积压的潜在库存”越来越多，好像问题很大。殊不知这正是江核“推地策略”的高明之处，就是为了“保房价”，也就是说“宁可让城投公司托底，也不轻易降低土地的起拍价格，让市场型房企自由拍卖”，因为江核还有一步大棋要下！
从当初的江北核心区到后来的江北中心区，规划几经更改，传统认知的“江核高价值范围”无疑已经缩小，从最初的核心区、自贸区双核驱动，缩小到如今的“靴字形”范围。
江北中心区规划图
而今年至今，江核出让的11幅地块，仅有健康城G11一幅地块地价大幅下跌，其余10幅地块地价保持不变，正是江核推地策略的一招“弃车保帅”。江核的高价值板块已经进一步浓缩到滨江核中核CBD的范围之内。
简言之该范围以外的地价可以跌，而该范围之内的地价绝对不能跌，这也是研创园、政务区、隧道口、青奥等江核板块今年不再推新地的原因所在。
而目前江核滨江CBD的待上市项目储备数量是非常巨大的。根据初步统计从2022年至2024年，小小的核中核已出让待上市地块就多达28个。
如此之多的待上市项目，带来唯一结果就是江北核中核板块产品的高度内卷，从而诞生“突破区域天花板”的高阶产品。换句话说江北核中核将是未来南京楼市新房产品迭代速度最快的板块，而“地价不降”正是维持板块产品快速升级的基础。
其实如今的江北核中核新房产品升级趋势已经极为明显，全市首批第四代住宅已经在这里诞生，扬子保利·江韵瑧悦（2023江核G15）作为江核首个四代宅，已经即将首开。
项目一共打造7栋住宅，总户数约452套，其中4栋24F高层、1栋16F小高层、2栋6+1F洋房。扬子保利·江韵瑧悦洋房+高层的“高低配产品”规划，给江核带来了全新的产品感官，105、115、117、143㎡共十款“带露台、带挑空客厅”的户型设计，也将江核楼市耳目一新。
扬子保利·江韵瑧悦143㎡偶数层带6.4米挑空阳台户型
扬子保利江韵瑧悦的产品漂亮，价格也同样亮眼，有关媒体透露，该案首开价格不会低于4万/㎡。
有了扬子保利·江韵瑧悦为基础，江核的新产品还在升级，同期拿地的江核卓越G16前段时间也发布了项目规划，不仅亮明了“四代宅”的产品定位，而且以1.6容积率的低密地块，打造28栋住宅，除北向5栋高层以外，其余23栋均为低密多层住宅，其中最低仅4F的类叠加别墅产品。
卓越G16规划
这是江核首次正式引入叠加别墅产品概念，“四代宅+叠加别墅”，大概率比普通四代宅售价更高。
而江核更高阶的产品还在后面！
今年8月初，江北GW显示，核心区G04、G05、G13地块三个项目招标计划发布，这也就意味着，这三个项目即将启动建设。
其中G05地块为滨江低密地块，传闻已久，该地块将与邻近的G06、07地块打造滨江别墅项目。
该项目效果草图早已流出。所以可以断定未来江核房价的第一个维度就是四代宅和类别墅产品，房价应该在4万/㎡以上，说不定还有上升空间！
江核房价的第二个维度就是目前的续销楼盘！房价应该会维持在3万/㎡上下。
有没有发现，近期江核续销楼盘忽然加大优惠，开启了集体清盘行动。
原本加包价格高达4.38万+/㎡的中铁建花语天境，折后价格只卖到了3万/㎡，有人近期380万抄底了原本600万的花语天境4房大平层。
保利扬子萃云台近期也因为打折、促销，迎来了热销，据说目前日均去化量能达到10套以上。
而按照最新的打折信息，保利扬子萃云台原本4.2万/㎡销许均价，目前实际已经降到3.06万/㎡。
在这个时间节点上，江核楼盘大幅度调降售价，很明显就是为了与即将推出的“四代宅”新盘，在价格上拉开差距。
而最后一个价格维度，就是江核二手房！
核中核二手房主流价格维持在2.4-2.7万/㎡，扬子江金茂悦、绿地海悦、大华云江印月都在这个价格区间。
隧道口的标杆次新房，成交价格要更高一些。
而江核二手房底部市场，成交价格还在下探，正如前文所述，华润国际社区最新成交价格已经低至1.9万/㎡左右。
所以未来的江核，房价极具弹性，从1.9-4万/㎡均有房源可以选择，然而随着产品迭代加速，大批新品上市，江核也会加速产品淘汰速度，底部产品会很快退出市场竞争。
桥北G13地块今日底价成交，地价大降153%
相对于今日土拍江核地价未降，桥北出让的G13地块地价倒是出现了大幅调降。
今早G13地块经过1轮竞拍，最终以3.05亿元底价成交，被南京轩鑫房地产开发有限公司拿下，成交楼面价9121元/㎡。
该地块曾经在2023年5月终止出让，当时地块编号为2023G02。
G13地块位置
G13地块位于浦东路与安浦路交界处，属于老浦口区域
值得一提的是，G13一街之隔就是中建国熙公馆，也是当年的桥北地王，2016年项目所在地块出让，楼面价达到23083元/㎡，相比今日G13地块成交楼面价，高出13961元/㎡，也就是说今日桥北地价大降153%。
预计未来桥北G13的新房售价在1.9万/㎡左右，这个价格基本上与中建国熙公馆的二手房成交价格持平，还是比较合理的。
高新G14底价成交，比4年前地价还低3500元/㎡
江北高新已经有4年没有上市商品住宅用地了，今天这幅4年后首幅宅地G14，以一轮底价成交，被扬子国投拿下，成交楼面价8395元/㎡。该地块周边配套商业面积近百万方。地块距离弘阳商圈直线距离仅约1.9公里。除此之外，地块邻近龙湖江北天街、新北时代广场（在建），直线距离约800米左右。
4年前高新G08出让，也就是如今的都会诚品，当年楼面成交价为11827元/㎡，这样算起来，今天的高新地价比4年前还低了3500元/㎡左右。
写在最后：
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