大家好，我是苏北哥！9月的第一周还没有真正过完，“金九银十”山呼海啸式的推盘潮似乎已经“山雨欲来”？
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仔细观察市场，就会发现今年的南京楼市和往年有很大的不同，尤其是在推盘手法和节奏方面！首先是上半年基本上没有什么纯新盘上市，打折、促销、优惠，成了上半年南京新房市场的主题思想，现在回头看来，这种独特的打法，的确是取得了一些成效，不仅让新房市场保持一定的关注度，而且“争夺了”不少原本属于二手房市场的购买力，回归新房市场；最关键是为“金九银十”这一波“推新、推流”铺平了道路！
01.
仁恒江宁第一豪宅首开不到一周，就二推！推高市场热度，还是抢夺有限购买力？金九银十纯新盘推出计划表流出！
书接上文！现在回头想想今年3-5月份的楼盘打折潮，才能理解其中深意，并非是单纯去库存那么简单，保存新房的市场关注度的同时，也是为后续南京大批四代宅、豪宅推出“打前战”！
总之，今年南京楼市的推盘策略已经告别了前些年的“粗放型、随意性”特征，正式开启了精细化运作！反之，试想如果今年一上来就推新豪宅、四代宅，“冷场的概率”将相当之大！同样的事情，换一种做法，结果就会不同。
可以说一直憋到6月底，南京楼市今年的“主力新盘”才开始慢慢上市，但还不是“一窝蜂式”的，而是一点点儿的试探。
6月底北哥文章就曾预告过，河西中的绿城华发金陵月华是今年南京楼市的核心楼盘，也是能否顺利开启下半年新盘推盘潮的关键，甚至说的更绝一点儿，该楼盘首开就是今年南京市场的“第一道关”。但是幸运的是，这第一道关被南京楼市顺利闯过了，首开116套房源，当晚就售出了7.5成。
金陵月华首开现场
这个数据一经出炉，北哥当即知道，今年“金九银十”大批四代宅、新豪宅的推盘潮基本稳了！因为至少高端市场已经可以接受这个价位段的产品和概念了！
有人可能会问，那么鼓楼北的首开桃园金茂府在这场推盘潮的预热过程中扮演什么角色？这么说吧，如果金陵月华是C位楼盘，那么首开桃园金茂府就是助攻选手，是为金陵月华首开结果上的一道保险。
桃园金茂府首开现场
也就是说，一旦金陵月华首开结果不达预期，首开桃园金茂府的首开热销可以顶上“热搜”，同样可以助力南京楼市闯过“第一道关”！因为桃园金茂府的首开结果“相对可控”，蓄客时间不短，且前期报名已经超500组，首开仅96套，“热销”可谓是“手拿把掐”。
后来的结果咱们都知道了，金陵月华、桃园金茂府两盘首开均获成功，可以说南京楼市闯过的第一道关，其实是超出预期的，从侧面也可以看出，现在南京新盘关系，已经从以往的竞争变成了现在的合作！
然而今年南京每一个主流板块，都有“自己的关需要闯”，就比如河西南的关是“中海江南玖序”；江心洲的关是“贤坤花园GARDEN19”；鼓楼幕府创新区的关是“中建G51”；江核的关是“扬子保利江韵瑧悦”一样。
而江宁楼市的第一道关呢？自然是首开最高房源总价达到1091万的仁恒龙湾。
豪宅开盘最怕冷场！然而“高价盘越开越多，有钱人明显不够用”却没有在仁恒龙湾的开盘现场出现，上周六（8月31日）仁恒龙湾正式首开，推出1、10号楼，共102套房源，按照仁恒官方的业绩通报，开盘2小时就去化了8.5成房源，劲销6.5亿，荣登今年江宁楼市去化量第一。
开盘现场依然是人头攒动，富豪们济济一堂！可见仁恒品牌的带动效应仍然明显。
仁恒龙湾开盘现场
然而就在首开尘埃落定不到一周时间，仁恒龙湾紧急二推，乘势领取了该项目第二张销许。
前天（9月4日）仁恒龙湾正式领取项目9号楼88套房源销许，均价44722元/m²，相比首开时44439元/m²的销许均价，还涨了283元/m²。仁恒龙湾二推户型为西边户220m²C户型，东边户180m²B1户型。
仁恒龙湾新推9号楼
二推与首开几乎无缝连接？仁恒龙湾这开盘节奏有些紧凑啊，这在往年的南京楼市推盘手法中，基本没有见过，但是在今年的市场，确实屡见不鲜。
在仁恒龙湾之前，河西的金陵月华就曾这么干过！该项目6月27日晚首开，6月28日就领二推5号楼42套房源销许，当时也是涨价，二推均价达到78275元/m²，比首开价格还高出近3000元/m²，并于7月2日正式加推，开盘结果居然比首开还劲爆，当天去化率达到96%以上。
仁恒龙湾地上1700m²会所
也许是仁恒龙湾汲取了“前人经验”，照样搞一次紧急加推，不过既然该项目敢这么做，说明对二推的开盘结果应该心里有底！
话说回来，为什么今年的新豪宅都开始采取这种清奇的推盘手法，侧面折射出房企对于眼下市场抱有怎样的心态和预期呢？
首先，就是趁热打铁！
众所周知，今年的南京新房市场热度是有限的，由于新豪宅、四代宅不是大举推出，而是一点点推出，慢慢试探市场关注力，让目标购房群体有了一定“尝鲜心理”，一些具备高级置换需求的人群开始行动。
要知道，今年南京楼市但凡一个楼盘首开大火、热销，都是不容易的，正如上文所言是“多方合力”的结果；乘着首开的热销起势，立刻二开，是迅速实现去化的万全之策，也是今年乃至明年，南京新房市场的一种推盘特征。
而往年市场之所以楼盘不这么做，是因为那时候南京新房的关注力还在，什么时候加推，差别其实并不大。
第二，就是新豪宅、四代宅“也将开启竞争红海”
四代宅虽然是今年刚刚产生的“新概念产品”，但是其一经诞生就呈现出爆发型发展态势，一批新拿地项目宣告自己“四代宅”身份，另一批续建的项目也开始升级改造为“四代宅”，根据媒体统计南京市场目前至少有10家楼盘明确是“第四代住宅”。
升级四代宅之后的河西中G42中建合玺东方
升级时代宅后的中海江南玖序效果图
日前，相关媒体统计的金九银十南京新盘推盘计划表出炉。
仔细查看今年金九银十新盘上市计划表，不难发现80%以上全部是四代宅和新豪宅，这种顶尖新产品之间也将开启一片竞争红海。
在这种局面下，能够早早拿证开盘的项目，当然想抢先一步，“抢跑开盘”！以免落入9月中下旬之后，激烈的市场竞争。
02.
河西即将开启第二批“以旧换新”，天琴华樟、中宁府、伟星长江之歌3大顶豪全部加入？
其实“以旧换新”ZC之于今年的南京楼市来说，已经算是一则封神级的救市ZC，这个去年10月发源于苏州太仓，今年4月正式登陆于南京的库存去化神器，在南京城可谓被“玩”儿出了别处没有的高度和特色。
今年4月26日，南京启动第一轮以旧换新试点，计划收购旧房2000套，安居集团旗下14家楼盘参与置换。作为重要的市场转逆点，南京以旧换新的启动，标志着这种ZC不再是小范围，个别楼盘的“小试牛刀”，而是全市型的铺开，“集团化式”的去库存大幕正式拉开。
6月6日，南京启动第二轮以旧换新，栖霞建设、浦口国资、交通置业、奥体建设等5大集团旗下的21家楼盘参与，计划收购旧房2780套。
同天，江宁区也发布了以旧换新ZC，9家楼盘参与，收购1000套旧房；随着第二轮南京以旧换新的展开，同时有别于首轮以旧换新的玩法，也开始大行其道！比如全市旧房都可以参与置换；旧房置换不成功，评估费业主自掏腰包；部分房企甚至提出只收购自家开发的小区旧房。
6月23日，是南京以旧换新ZC的一个分水岭，被誉为主城四大顶流板块之首的大河西推出了区域型的“以旧换新”ZC，江心洲的中海江湾境、招商江心印、水沐和瑞园，与河西南的建发缦云4家楼盘，计划置换336套旧房，组成了河西以旧换新的“第一梯队”！
建发缦云实景
然而说到底，建邺6月份施行的以旧换新，只有建发缦云一家楼盘是真正的河西南楼盘，对于大河西的救市行动还是不够彻底。
根据最新消息，近日建邺的第二批以旧换新试点即将开始，楼盘名单已经流出，这回全部是河西南楼盘。
分别是奥体建设源上丹若府、深业南湾上府、中宁府和伟星长江之歌，另外天琴华樟据说也即将参加此次“以旧换新”活动。
与之前不同的是，此次的河西以旧换新活动，置换旧房范围从建邺区扩大到了主城六区，其余规则还是与之前一样。
第一：可以用一套或者多套旧房，置换一套或多套新建商品房，置换总价不高于所购新建商品房总价的80%。
第二：旧房报名参与置换，要先进行评估，评估价出来之后，购房人认可，即可置换。但需要补20%的新旧房差价款。
好说不说，此次消息只要一经GX，以旧换新ZC几乎就把河西南所有在售楼盘包圆了。枫璟雅园、颐和铂樾府已经在4月首轮以旧换新时，加入了进来；6月23日的建邺以旧换新，又将建发缦云纳入其中，如今源尚丹若府和深业南湾上府也要加入，北哥怀疑纯新盘华润观潮望云会否不开盘，也直接加入以旧换新呢？这只是个人判断，拭目以待吧。
最令人感到意外的是，去年河西的四大顶豪，也将全部被纳入以旧换新范围，原本还为河西南高端豪宅的库存去化感到担忧，生怕他们会抢了四代宅和新豪宅的客源，如今一番操作，一切都明白了。
去年的河西四大顶豪之中，率先加入“以旧换新”的是河西大街附近的颐和天晟府，因其是安居集团旗下14家楼盘之一。
颐和天晟府实景
加入以旧换新之后，颐和天晟府的实际去化效果如何呢，北哥这里正好有该项目4月份的去化数据纪录。根据网房显示颐和天晟府去年11月20日首开推出的3、5号楼87套房源，在今年4月10日去化数据为52套。
颐和天晟府今年4月10日网房数据
今天再翻看颐和天晟府的网房数据，3、5号楼的总体去化数据为58套，也就是说自4月至今，这两栋楼只去化了6套房源。
颐和天晟府今年9月6日网房数据
除了颐和天晟府，其他靠自然去化的河西三大顶豪目前去化情况怎么样呢？
中宁府是四家顶豪之中最早推出收官楼栋的一家，去年12月份，推出项目10号楼49套房源，今年4月初北哥统计这批房源还剩36套。
中宁府10号楼今年4月10日网房数据
今天再打开网房，10号楼49套房源，还剩余33套，也就是说近5个月过去了，中宁府10号楼只去化了3套房源，其间中宁府还主动降过一次价，6月份时该项目实际售价调整到6.56万/㎡，比销许均价低了1万/㎡。
中宁府实景
可见靠自然去化，中宁府的确去化非常缓慢。
天琴华樟入网的124套房源，今年4月10日剩余的在售房源是34套。
天琴华樟今年4月10日网房数据
今天再打开网房查看，目前天琴华樟还剩余28套房源在售，也就是说该项目5个月时间，去化房源仅为6套。
天琴华樟今年4月10日网房数据
四大顶豪之中只有伟星长江之歌的自然去化效果比较好，去年12月首开推出1、3号楼86套房，今年4月10日录得成交数据为3套。
伟星长江之歌今年4月10日网房数据
但今日打开网房查看，伟星长江之歌1、3号楼的去化套数却飙升到74套，5个月时间这两栋楼卖掉了71套千万豪宅，且8月31日才刚刚推出的4号楼，也有3套认购。
伟星长江之歌今日网房数据
伟星长江之歌推出楼栋示意
然而后续伟星长江之歌还有3栋高层未推，129套房源还未上市，后续要靠自然去化，也并非易事。
之所以，去年的河西四大顶豪全部加入以旧换新，其实对于河西楼市来讲，是一种“软着陆”的聪明之举。若光靠降价、优惠等方式进行促销，以四大顶豪平均7.5万/㎡的销售单价，去化效果料想也不会大。而且如果降价幅度过大，还会导致河西南原有的房价体系垮塌，进一步影响市场信心。
另一方面，四大顶豪加入以旧换新，也是减缓河西豪宅新房的去化压力，为全新的四代宅，腾挪市场空间。
写在最后：
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