大家好，我是苏北哥！今年的9月，对于楼市来说注定是一个不平凡的月份，众多重大事件在这个月里陆续发生。
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昨天晚上，北哥和圈里的一个朋友聊天，对方给总结了国内房地产发展的内在逻辑：3、4、5月是楼市的去化月、宣传月；7、8月是楼市传统淡季月；9、10月是楼市的ZC月，听君一席话，全年的楼市发展轨迹都被概括完了！
虽然是“段子”，但是却准确描述出了国内买房人潜在的集体意识“一到9月，大家不约而同的抬头仰望，关注ZC端到底会释放怎样的救市大招”，不管GF有没有实际动作，民间的“各种救市大招、组合拳”早已炸开了锅！
01.
9月第一波救市大招已到达战场？会对市场造成怎样的影响？
这一代的买房人，和前几代有着很大的不同；前几代的买房人只关心房价，什么产品、地段、KFS品牌等等，都可以忽略不计，尤其是在早些年没有限制的年代，反正“一买一卖”就挣钱，所以那个年代买房是靠抢的，但讲真话，直到今天还是有很多人怀念那个年代，希望赶快回到那个年代，所以他们才会对昨晚的美联储降息事件，表现得如此兴奋！
而这一代的买房人呢？买房要看产品；要认KFS的品牌、背景（唯国央企从之）；要看地段、社区园林；更要看楼市ZC的最新发布情况和走势，一点条件不能满足，都有可能让他们的买房行动戛然而止。
以前的买房人懂得少，却能轻松买房获利；如今的买房人懂得多，却很难选到一套各方面都合适的房产，当今人人买房皆遗憾，这既是悖论也是现实。
还有很重要的一点必须说明，当今的买房人对于楼市ZC有一种又爱又恨，既迷恋又蔑视的复杂情绪。每到关键的时间节点，比如上半年的517，下半年的930，买房人群体总觉得这个节骨眼儿上“总该释放点重磅大招吧？”，所以他们当今的买房价值观是“谈及买房，等这次ZC发布之后再说”，ZC发布完了再问啥时买房，他们的回答又是“等下一波ZC发布之后再说”。
一面寄希望于救市ZC能改变楼市发展现状；另一方面又在吐槽ZC其实没什么用，改变不了现状。
近期，民间对于楼市ZC、救市大招的讨论，热度再次提升，什么“降息论、降准论、存量房贷利率调降论、930救市大招论”开始被坊间热议，大有甚嚣尘上的态势。
楼市的发展，新ZC的发布与否就像追剧一样精彩，充满了悬念感！然而在众人热议声中，第一波救市大招居然真的悄然的到达了“战场”！虽不是ZYZC，但涉及房贷利率、一线城市限购解禁和头部城市限售解禁，也足够重磅。
首先商业房贷利率方面，江苏省内头部城市又开始主动出手调降，预计将对其他城市商贷利率造成一定的下行压力。这次出手的城市就是苏州。
就在昨天（9月18日），有自媒体透露，苏州商业房贷利率进一步调降，达到了2.85%，成为最新的省内最低房贷利率。
根据这家苏州自媒体发布的消息，2.85%商贷利率已经有银行开始执行，并且未说明有执行的附带条件（如贷款金额等），一步到位的可能性还是比较大的。
值得注意的是此次苏州商贷利率的调降，直接让商业房贷利率与公积金利率画了等号。今年517YH三道利箭XZ，其中一条就是调降公积金利率，5年期以上首套房公积金利率下调至2.85%；5年期以上二套房公积金利率下调至3.325%。
苏州这一调整，自然是给公积金贷款方面带来的全新的压力，下一步公积金房贷利率会否继续调降，还要看后续金融端ZC动作。
同时，苏州再次调降商业房贷利率自然会对省内的重点城市造成一定压力和影响，特别是南京！南京在楼市ZC的处理方面一直是温和派，一般不会大刀阔斧的调改，本轮利率调整，南京也不是最醒目的城市，虽然已经有少部分银行执行2.95%利率，但主流房贷利率仍然是首套二套3.05%，这就与苏州的2.85%之间，形成了不小的差距。
要知道南京虽然是江苏省会，但论经济发展水平，苏州却是常年位居省内GDP第一名，2023年全年苏州GDP总量为2.465万亿，排在全国第六。2023年全年南京GDP总量为1.742万亿，排在全国前十。而且根据2024年十五座国内“新一线”城市排名，苏州排在第四、南京排在第七。
而且在当今，二三线城市全面解禁限购的大背景下，低利率无疑是吸引人才买房落户，以及吸引外来购买力的最有力手段。况且在江苏省内，对于年轻大学生而言，南京、苏州两座城市无疑是他们择业、择居的最理想选择。
所以苏州此次降息，完全有可能导致南京后续跟进，而且2.85%商贷利率虽然已经和公积金画等号，但却不是商贷降息的终点。就在上周，排在15座新一线城市榜首的成都，曝出2.75%的全国商贷最低利率，充分发挥了“517之后打开利率下限，贷款人与银行弹性协商制”的优越性。
所以有成都案例在前，苏州作为全国本轮调降房贷利率的先锋城市，继续跟进的可能性也很大。
再来看头部城市解禁限售的事儿！
9月15日，山西省住建厅等7部门联合印发了《山西省进一步促进房地产平稳健康发展的若干措施》，共计17条，内容无非是取消太原市商品房限购、取消普通住宅和非普通住宅的限定标准，支持多子女家庭改善性住房需求，看似内容很常规，但其中有一条则引人注目，那就是“取消太原各类商品房转让限制年限”，可谓一石激起千层浪！
要知道，太原虽非新一线城市，也是全国头部二线城市，山西省省会，解禁限售相当于撤去了楼市的“最后一道限制”，将极大的加速房屋的置换节奏，加大二手房上市量。从2016年起，国内楼市开始重启限购，随着那几年的市场越发膨胀，很快四限加身（限购、限售、限贷、限价），楼市进入了最严酷的调控期；2021年三季度开始，国内楼市正式进入下行期，ZC出现了反向操作，限购、限贷、限价ZC被相继解禁、取消。但唯一的是“限售ZC没有取消”，很多城市为了加速房屋置换链运转，只是对原有的限售ZC做了调整，比如南京，2022年将限售ZC调整为房屋网签备案三年即可上市，而之前是拿证三年才可上市。
然而，此次太原并非是国内全面解禁限售的首座城市，早在9月1日，国内四大直辖市之一的重庆正式发布公告称，为实现新一轮楼市ZC优化，从即日起凡在重庆中心城区新购新建商品房和二手住房的（以网签备案时间为准），取得《不动产权证书》后即可上市交易，打响了“全国解禁限售”的第一枪。
不过重庆的解禁限售ZC只是限定在“中心城区”，而此次太原解禁限售更加彻底，可以是全市范围内，各类商品房限售全部解禁，据此国内解禁限售步伐加快，力度也再升一级。
最后就是一线城市放开限购！这也被称为2024年楼市的最大悬念，然而在这个9月，这个悬念终于靴子落地。
就在昨天，四大一线城市之一的广州再次放出“放松限购”消息，这是自去年9月20日之后，广州解禁限购ZC的再次升级，据悉此次广州宣布全面解除南沙区买房限购ZC，并且与以往不同的是，此次解禁不带任何附加条件，也就是说外地人买广州南沙区房产，无需社保年限、也不限制购买套数，有钱就能买。
这对于四大一线城市解禁限购来说，无疑是一次突破性的举措。去年年底至今年以来，四大一线城市虽然也部分解禁了限购，但多数ZC都具备附带条件，如北京只解除了通州（远郊都市圈）外地人买房限制，上海只解禁了外环外非上海户籍买房人的买房限制，且还是满5年社保才只可买1套；深圳算是四大一线城市中ZC最宽松的，但也规定外地人买房需要3年社保。
如今广州此举，可否视作是吹响了“四大一线城市”全面解禁限购的号角呢？拭目以待！
02.
突发，南京购房补贴ZC又传新进展！最高补贴总房款2%+2万消费券！卷起来了！
不仅是全国范围内，第一波楼市救市大招已经陆续到达战场，南京楼市的动作也很快！
9月中旬以来，几乎三天一个ZC，9月10日刚刚发布了33条刺激楼市，振兴经济的重磅ZC，将取消普宅和非普宅、积极推动城市更新、稳步推进城中村改造、盘活存量房去化、购房补贴等各项举措列入议事日程。
这几天“实际动作”就来了！
城中村改造方面，9月11日南京规划和自然资源局发布一份文件——《南京市鼓楼铁北中央门片区控制性详细规划》，拥有百年历史，早在2020年就传出首度传出整体改造消息的著名城中村——城河村终于迎来实质性进展。
城河村航拍
城河村更新后效果图
城市更新改造方面，9月因宁芜铁路扩能改造工程，雨花、江宁、秦淮三区面临大规模动迁和土地征收。
其中雨花台区此次动迁安置工作分为三个批次，主要集中在铁心桥街道；江宁区动迁安置工作分为两个批次，主要集中在江宁街道和谷里街道；秦淮区动迁安置工作分为两个批次，主要集中在城南红花街道。2022年11月，宁芜铁路扩能改造工程全面开工建设，预计2027年5月份完成验收。
与此同时，鼓楼区GW发布了两则土地征收公告，涉及长江机械厂地块项目、老虎山西侧地块项目，这也意味着，鼓楼区2023-01号成片开发方案（征求意见稿）开始启动了。
这两个成片开发区域总面积达到86.01公顷，均位于鼓楼城北幕府创新区内，这表示未来的幕府创新区不仅城市风貌将极大提升，同时还将有大批可开发用地上市。
幕府创新区中央北路以西老虎山西侧片区位置示意图
幕府创新区中央北路以西长江机械厂片区位置示意图
购房补贴ZC更是迅猛！
9月17日当天，南京发布了今年金秋房展期间（9月20-22日），参展的173个楼盘，2万套房源的购房补贴ZC，风起云涌的态势与去年9月的宁六条和8区购房补贴ZC已经可以一较高下！今天，购房补贴ZC它又来了！
今天上午10时许，鼓楼区正式发布购房补贴XZ，再次为2024年的南京购房补贴ZC加码！
鼓楼区的购房补贴ZC，内容很简单，就两条：
第一：发放购房补助！
给予购房人购房合同总价款1%的购房补助。同时这个1%的金额被设置了上限。
购买新建商品房单套建筑面积在144㎡(含)以下的，最高补助20000元；
购买新建商品房单套建筑面积在144㎡(不含)以上的，最高补助40000元。
第二：发放消费抵用券
给予购房人价值20000元的消费抵用券；其中包含10000元购房家电消费抵用券(电子券)，和10000元购房家装消费抵用券(纸质券)。
别看鼓楼区的购房补贴ZC内容简单直接，但执行起来还是有很多限制的。
比如有名额限制，ZC明文规定在2024年12月31日之前完成新建商品房买卖合同网签备案的前400名购房人，才可以享受这总房款1%+2万消费券的购房补贴！
而且ZC还规定了，今天鼓楼区发布的购房补贴方案是可以与9月20-22日举行的金秋房展会“三天限时补贴ZC”叠加使用的。
简言之就是在金秋房展会上购买鼓楼区的参展楼盘，实际是可以获得总房款2%+2万优惠券的补贴的
看了一下明天参加金秋房展会的鼓楼区楼盘名单，13家楼盘有7家是公寓楼盘，其中有40年产权公寓也有65年产权公寓，真正可享受2%+2万优惠券的住宅楼盘并不多，分别是鼓楼滨江的中冶锦绣天玺；小桃园的首开桃园金茂府；鼓楼方家营的江望润府；幕府创新区的长江悦府；还有树人学区房恒盛金陵湾。
还有购买现房和期房，申请补助时间限制
鼓楼区购房补贴ZC规定，购房人购买现房，补助申请截止时间是2024年12月31日；购买期房，补助申请截止时间是2024年12月31日。
2万消费券也有使用期限限制
无论是1万的家电消费券还是1万的家装消费券，都必须在买房人完成房屋网签备案后，按照工作人员指示，去相关指定门店核销。
消费券的使用截止时间，规定是2025年1月31日之前。有效期大概是5个半月左右。
购房补贴施行“先缴后补”！
要享受此次鼓楼区购房补贴，购房人必须执行“先缴后补”，也就是说在补贴ZC执行期限内（2024年9月20-2024年12月31日），购买鼓楼区新建商品房，符合补贴条件的购房人需在取得不动产权证书后，凭网签备案合同及不动产权证书去云南路24号鼓房大厦的鼓楼区住房保障和房产局一楼大厅3号窗口申请办理，申请后补贴30天内到账。
写在最后：
今天文章的内容就是这些，如果各位粉丝对以上观点感兴趣，可以加北哥微信，咨询探讨！
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