大家好，我是苏北哥！不知不觉9月份已经过去了两周，不知道各位粉丝的购房问题考虑的怎么样？
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最近在每晚主持“苏北哥南京说房”抖音直播间的同时，也在微信视频号发布了好几条短视频，比如“南京买房的最新十条建议”；“等等党你们赢了”；“2024年还能不能买房？”等等等等，不仅是发自北哥的肺腑之言，也是买房、看房的经验总结，感兴趣的朋友可以“南京楼市考察”微信视频号，查看最新视频，保证您会有所收获。
01.
关于存量房贷利率调降，出现了两种声音，该相信谁？
时间飞逝，不知不觉已经行至9月中旬，节奏越来越快，信息越来越碎片化，留给人们充足的思考时间已经越来越少！
2024的每一天，人们几乎都有一个不尽相同的需要关注的话题！这两天除了最火的“延迟退休”，似乎也只有降低存量房贷的话题最为惹人关注。延迟退休不适合我们在文章里讨论，因为这个话题太过敏感，而且牵扯到ZZ、经济和MS等诸多方面，虽然它与楼市无形中也有着千丝万缕的间接和直接的关系，但是这种话题终究不该由我们来讨论。还是说说存量房贷利率调降的事儿吧。
昨天文章已经说了，9月12日的首轮调降存量房贷利率计划落空了，查遍了所有的网络门户，都没有查到9月12日有关房贷降息的新闻，但我们必须相信的是，之前既然有头部媒体曝出这条新闻，绝对不可能是空穴来风，肯定是有其消息源的，而且调降幅度还说的那么准确。
所以，更容易让人信服的真相是，调降的动意和计划是有的，但是是否真的在9月12日就执行首轮调降，发生了一些犹豫。
如今，本轮存量房贷利率调降计划的基本轮廓还是清晰的“分两次调降，总体调降幅度在80BP”，也有媒体盛传，首轮调降在年内，第二轮在明年年初。不管怎么样，事儿已经到这个份儿上了，调应该还是会调的。
事情就是这么凑巧！9月12日调降行动虽然落空了，但有关存量房贷降息又传来了新消息。
根据有关知情人士称：国内商业银行正在进行最后的准备工作，迎接即将到来的房贷利率调整，因此这事尚未公开。并且还进一步透露，部分存量房贷利率的首轮调整幅度应该在50BP左右，但现在时间尚不能最终确定，因为可能仍会出现变化。
昨天，中房报的一则报道，也从GX层面透露了，存量房贷利率下调的确切消息。面对8月份国内的金融统计数据，YH负责人在接受中房报记者采访时谈到，将着力降低企业融资和居民信贷成本，这句话似乎释放了明确的信号。
然而，如此之多的重磅消息当前，有关本轮存量房贷利率调降，目前国内又产生了另一种声音，就是存量房贷利率调降会否通过“转按揭”的形式进行？甚至有的媒体评论人称，可能性不大。怎么回事呢，我们一起往下看！
首次发布存量房贷利率调降的是外媒澎博社，按照9月2日当天的消息，称国内将考虑38万亿的存量房贷余额通过“转按揭”的形式进行降息，引起买房人群体一片呼声高涨。
但很快就有金融机构和媒体站出来表示质疑。首先是招商银行行长王良，他表示目前尚没有收到“转按揭业务通知”，并表示通过这种方式会对存量按揭利率带来负面影响，其实言语深意是，如果通过转按揭调降存量房贷利率，那么银行只能再次下调存款利率，拉大净息差，保持银行收支平衡。
后又有金融媒体评论人表示通过“转按揭”降息，目前的可操作性并不大，最直接的原因就是银行目前的净息差已经降到历史警戒水位之下，银行没有余利操作转按揭。根据如下：
从上世纪1998年商品房制度建立以来，国内只执行过一次转按揭，也就是2008年那一次大规模的存量房贷利率调整。当时央行将房贷利率下限从0.85下调到0.7倍，很多小银行为了留住客户开启了跨行转按揭，卷到不行，一个贴的比一个狠。
当时之所以敢大面积执行转按揭，原因在于净息差较高，大部分商业银行都在3%以上，利润丰厚，但是如今因为连连降息，国内大部分银行净息差已经低于1.8%的警戒线，维持在1.54%，确实已经没有“转按揭”的空间。
然而从楼市本身的角度，通过“转按揭降息”，确实存在一定的操作难度。
08年能够进行“跨行转按揭降息”，很大原因在于当年的楼市处在上行市场，这个月100万买房，下个月就涨到120万，业主跨行转按揭不存在房屋重新估价的问题。
而如今情况不同，下行市场房子在贬值，按照北哥在微信视频号里说的一样，2024年南京房价相当于2021年时基本上已经跌了30-40%。在这个市场大行情下，如果房子按揭从一家银行转到另外一家银行，就相当于重新抵押，房屋的评估价格就得重新估算，是按照房屋的原价估算，还是按照现价估算？
如果按照原价估算，那么银行贷不出这么多钱！如果按照现价估算，像上文所述，目前房价降到了3年前的60%，那么之前的40%差价，由谁来补？
其实无需银行重新评估，如今房屋价值几何？近期南京一大批楼盘成交了首套二手房已经能看出端倪。
江核政务区的千江凌云府9月上旬成交了首套二手房，成交户型为108㎡三房，成交总价为240万，折合单价约2.2万/㎡。
千江凌云府实景
而这套房源业主2021年新房买入时总价为410万，销许均价约3.4万/㎡，不算当年2200元/㎡的装修升级包，这套房源如今2.2万/㎡成交，房价已经缩水了35%
江宁大学城当年摇号红盘美的建发润锦园，8月份也成交了首套二手房，128.81㎡4房，总价322万成交，折合单价24998元/㎡。
美的建发润锦园2020年8月首开时，销许均价为，30800元/㎡。也就是说这套房比4年前开盘时亏了5000+/㎡，房价缩水18.8%。
五桥的雅居乐汇港城，目前新房打6折出售，同时8月中旬也成交了首套二手房，105㎡3房，175万成交，成交单价16614元/㎡，这套房源由于拿证不满两年，还需要卖家额外承担约9.2万的税费，卖家净得总价约165.8万，净得单价约1.57万/㎡。
当年这栋楼29F的房源新房售价是在2.8万元/㎡左右，折合新房总价297万。折算下来，雅居乐汇港城首套二手房对比当年新房价格，也相当于打了5.6折，房价缩水44%。
江核政务区的首开江悦光年，8月接连成交两套二手房，成交单价约2.3-2.4万/㎡。
当年新房销许均价约3.3万/㎡，房价降了约1万/㎡，房价缩水27-31%。
其实楼盘的首套二手房价格基本就是按揭房产的实际估价，看了这么多案例，您觉得通过“转按揭”降低存量房贷利率靠不靠谱？上文所述的两种观点，更应该相信谁？欢迎评论区留下您的观点！
02.
9月南京新房价格普降？不存在的！城南销冠盘确定户型升级，总价门槛提升30-35万，月底就开盘！
这几天在录制微信短视频的时候，阐述了一个当今南京购房人的普遍心态，那就是“等等党的胜利”！很多人看着南京房价“天天下跌”，就在盘算着自己这几年没买房“省下了多少钱！”
2021年3季度南京楼市开始走入下行期，2022年没买房，省了10%；2023年没买房，省了20%；2024年没买房，省了30%……按照这个惯性思维持续下去，是不是到了2031年不买房，房子就得白送你了呗？
这套子虚乌有的价值理论，回想一下是不是把自己都逗笑了？正如北哥在视频里所说“买涨不买跌”那是人性！
但是不要忘了，盘算着南京房价天天下跌的那帮人，算的是总账，对于细分市场他们其实并不了解。当然人们对南京房价继续下跌的预期离不开网络和自媒体的鼓吹和宣传。因为身处南京自媒体圈的北哥，自然知道2024年的南京房媒仍然是通过“唱空、唱跌”来换取流量。
北哥的文章也是这样，只要谈房价下跌的文章总是比谈房价上涨的文章流量要高！但是北哥仍然要坚持说真话，通过每天分享的咨询和观点，给有需求的粉丝予以帮助，因为拥有17年南京买房经验的北哥深知，买房是现实问题，而不是情绪问题。
事实上，9月份开始，南京房价行情的分化加剧了！的确有一批楼盘的打折力度更狠了。比如五桥板块，标杆大盘雅居乐汇港城，开始6折卖房；
汇港城实景
一批特价房源被推出，面积从84-142㎡，三房四房户型皆有，最低总价仅136.2581万源，折合单价仅为1.62万/㎡，比之前的销许均价低了1万元/㎡；
再比如，城北兴智的新房售价也在全面下行，现房销售项目龙湖滨江翡翠上城一批特价房，89㎡3房只卖170万，折后单价仅1.9万/㎡，相比销许均价打了67折；
还有新生圩宝龙广场，80㎡精装户型，150万，折后单价仅1.8万/㎡，相当于打了64折。
还有大校场的华润金陵中心，近期一批工抵房，32F的135㎡户型总价550万起，折后单价即将“破4进3”
江北的江核、城南中心、雨山路等5大板块，超15家楼盘都在打折，如江核花语天境，单价从当初的4.2万/㎡降到了3万/㎡；保利扬子萃云台，从单价4.2万/㎡降到了3.06万/㎡；金基山川江樾143㎡起步户型也从当初的3.5万/㎡降到了如今的3.2万。
再加上8月底至今的几场土拍下来，仙林湖、新尧新城、城南中心、桥北、江宁东山、青龙山等板块地价连连降低，甚至有的板块地价较前期降低了超1万/㎡，未来新房价格降低，已是板上钉钉。
但是仔细观察，房价、地价降低的大多是滞销楼盘、偏远板块，这些板块不降价卖不掉；但是相反的，今年以来南京头部的热销盘，尤其是销冠盘不仅不会降价，而且还会逆势涨价。
如今这个判断已经实锤了！城南雨花软件谷的销冠楼盘保利荷雨瑧悦确定即将于本月底加推项目西北面的17号楼32F大高层楼栋！且此次可以确定的是，此次开盘该项目的总价门槛起码提升30-35万。
保利荷雨臻悦17号楼位置
为什么说此次保利荷雨瑧悦加推17号楼将提价开盘呢？因为这栋楼的原本中间户89㎡小三房现在已经确定升级为99㎡正常三房，按照每平方售价计算，保利荷雨瑧悦的最小户型售价的确将提升30-35万。
保利荷雨瑧悦置业顾问微信截图
目前北哥已经收到保利荷雨瑧悦置业顾问的微信消息，确定17号楼的户型布局为两个中间户为100㎡三房，两个边户为104㎡三房，且17号楼今天开始接受预定，月底将正式加推。
保利荷雨臻悦实景
这样一来，我们有理由相信，保利荷雨瑧悦项目西边的4栋高层，中间户户型都会升级为99-100㎡正常三房，89㎡小三房在保利荷雨瑧悦已成为历史。
而保利荷雨臻悦上半年一直宣传的89㎡户型290万上车的口号，下半年也将改成99㎡320万起步。
保利荷雨瑧悦之前的89㎡户型
保利荷雨瑧悦之前的99㎡户型
99㎡和之前89㎡户型相比，其实格局相似，只是单卫升级为了双卫。99㎡3房优势很明显，首先层高达到了3米以上，改善空间感比较强。
且客餐厅一体化设计，客厅面宽在89㎡3房基础上有所提升，达到了3.8米以上，空间感阔绰了不少。
保利荷雨臻悦产品一大优势在于南向双阳台采用落地窗设计，99㎡3房南向双阳台长度可以达到6.3米。
主卧也采用套房设计，配备卧房和主人卫生间。
保利荷雨瑧悦89㎡户型升级99㎡的消息最早是今年7月初流出的，不过当时只是小道，没想到如今成为现实了！
然而保利荷雨瑧悦敢于逆势提价，也确实有那个实力！根据网房数据统计，从今年1月份，保利荷雨瑧悦首开开始算起，到上半年项目推新收官，该项目一共推出了580套房源，6月底时仅剩于20余套房源在售，整体去化率高达96.03%。
克而瑞发布的1-8月全市楼盘业绩排行榜，保利荷雨瑧悦也以去化金额15亿的成绩，排在了全市第四名的位置，紧紧排在万科朗拾雨核之后，成为名副其实靠刚需产品登上销冠榜的热销楼盘。
关于保利荷雨瑧悦逆势涨价这件事，各位粉丝怎么看，欢迎评论区留言。
写在最后：
今天文章的内容就是这些，如果各位粉丝对以上观点感兴趣，可以加北哥微信，咨询探讨！
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