大家好，我是苏北哥！这段时间，不少媒体评论，将是国内楼市新一轮救市ZC的发布期！
大家对南京买房感兴趣的，可以加苏北哥微信，进南京楼市考察群，一起团购享受买房优惠，也可以向北哥咨询避坑不踩雷！
对于这个说法，北哥是高度赞同，九月不仅是市场供应量的井喷期，也是楼市ZC调节的黄金节点，一来这段时间假期多，本周末的中秋节小长假，十月7天的国庆长假，都是看房、买房的最佳窗口期，所以这一时期，是楼市ZC最宽松、上市新房最多，也是KFS打折优惠力度最大的一段时间，有需求的粉丝，还是应该早早关注起来。
这不？昨天下午江苏就发布了33条XZ，刺激金九楼市，微信后台昨天就有粉丝给北哥留言，为什么不谈一谈这件事？不是不谈，而是北哥有更重要的信息，需要和大家分享。
01.
商贷利率降至2.75%？关于江苏33条XZ的隐藏信息，你看懂了吗？
在分享昨天江苏发布的33条重磅XZ内容之前，北哥要和大家先分享一条国内房贷圈更重磅的消息。国内已经有新一线城市将商贷利率降低到了2.75%。这座城市就是成都。
要论全国15座新一线城市2024年排名，成都是公认的第一，排名甚至优于杭州、重庆、苏州，名列当代年轻人最钟爱的择业、择居城市，而南京仅排在15座新一线城市第7位。
2023年成都GDP排名也在全国十强之列，并且排在第七位，年GDP总值达到2.207万亿元，次于苏州、高于杭州；而南京仅排在全国第十位，年GDP总值为1.742万亿。
这次成都，大幅度调整商业性房贷利率，一下子把广州最低2.89%利率甩在了身后，以论其城市地位和影响力，预计对国内商业房贷利率继续整体下探，会起到不小的促进作用。
据悉，成都的2.75%最低商贷利率，是购房人在买房过程中与楼盘及其贷款银行协商的结果，充分发挥了利率下限打开之后，利率协商制度的优越性，说白了还是那句话，具体利率由贷款人直接找银行谈，理论上经过洽谈，利率降到0都有可能！不过这只是理论上，现实中可能暂时不具备操作可能性。
2.75%利率什么概念呢？当前最新的LPR数据是3.85%，等于是是LPR-110bp，这不仅是国内目前当之无愧的第一低利率，同时也低过5年期以上公积金房贷利率，5月17日YH同天发布三条ZC，将公积金房贷利率调降到了2.85%，而如今的成都商贷2.75%，比公积金利率还低10bp，让两者形成了历史首次“倒挂”，岂不是让公积金房贷的低利率优势当然无存？
成都商贷调降事件之后，预计会引导全国商贷利率再次下探，而能否“逼降”公积金房贷利率，还需拭目以待。
下面我们来重点说说，昨天江苏发布的33条重磅XZ，涉及到200多个ZC点，信息量巨大，但依北哥观点来看，这次的ZC宏观面的内容居多，很多内容在南京楼市早已有具体执行版本，但有些内容还是第一次提到，对当前买房人来说，还是特别关键的。
首先XZ的第一部分内容，谈及了房地产发展新模式，加大“好房供给”。
其中“加快建成一批品质优良、数字化智能化的改善型住宅，允许已出让未建设的存量住宅用地建设改善型住宅”等内容，其实都是前期ZC的一种回顾和强调，如今“南京四代宅遍地”，明显已经在实施当中。
然而这一部分的最后一条，强调“取消普通住宅和非普通住宅标准”，倒是值得重点关注。首先需要强调一点，南京是没有普通住宅与非普通住宅的标准区分的（144㎡以上称之为非普通住宅，反之144㎡以下称之为普通住宅）
而在购房税费方面，南京只存在于家庭购房套数和房屋面积是否超过90㎡，90㎡以下住宅无论首套、二套，契税均为1%；90㎡以上以及三套住宅及以上才递增契税。
第二方面，积极盘活存量房源方面，谈及了“因城施策”扩大房票购买不动产的范围；放大“以旧换新”ZC效应；积极推进城市更新，稳步实施城中村改造等三个方面的内容。
其实这部分内容也是对前期执行ZC的一种回顾和再强调，然而其中也有新意内容，正所谓“老瓶装新酒”。
应当特别关注第一、二条内容，其中都谈到了“购房补贴”这个关键词。
去年南京8区购房补贴就是9月初正式发出的，至今雨花秦淮新河以南片区、高淳、溧水、六合四区还在沿用该ZC。
今年4月初江宁也出台了新一轮购房补贴ZC，给予本科购房人总房款0.5%的补助；给予研究生学历购房人总房款1%的补助，给予江宁四上企业员工总房款1%的购房补助等ZC，至今让人印象深刻。
昨天江苏33条XZ发布之后，南京房产圈已经有消息流出，南京即将发布新一轮的“购房补贴ZC”。
据说此次的购房补贴ZC包含主城四区，也包括江北和江宁，最快下周就将发布，具体ZC内容尚未流出，但据了解，具体分为四个方面。
第一，针对“高学历”人才发放补贴！这个一直是南京吸引人才落户买房的主流ZC，只不过新一轮补贴ZC对于高学历门槛有所降低，以前只针对本科、研究生购房人群发放补贴，这回可能要降到大专门槛，且针对在校大专以上学历购房人，发放预计不低于总房款1.5%的补贴。
第二，公积金贷款额度提升！说白了就是购买四代宅（新科技住宅），绿色建筑，以及多孩家庭，几种条件叠加可以提升个人和家庭公积金贷款利率，目前南京执行的是多孩家庭个人最高公积金可贷60万，家庭最高可贷120万。8月28日南京公积金XZ，还对公积金贷款次数，退休后还款年限等限制做了放宽，此次补贴ZC出炉，预计对于贷款金额做出提升。
第三，公积金异地使用！5月1日南京都市圈已经发布九城公积金“互认互贷”ZC，此次补贴ZC出炉，可能互认互贷范围还将扩大。
第四，有可能解禁限售ZC！目前四限ZC南京仅剩限售还在执行，网签备案3年房源方可上市，但目前重庆已经解禁中心城区限售ZC，网传南京即将跟进。
其余，江苏33条XZ有关“推动南京、苏州进一步优化积分落户政策，其他城市要落实全面放开落户限制”；“探索逐步扩大免费教育范围，实行多孩家庭子女入学(入园)‘长幼随学’”等等，基本上是对前期相关ZC的一种重申、强调和推进。
但昨天ZC有关“促进房地产平稳发展”方面，有一项内容值得高度关注，其中提到“不仅要落实好首套、二套首付比例和利率降低ZC，放宽公积金提取条件，而且要指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，这是本次调降存量房贷利率风声传出后，这组关键词首次出现在正式GF文件中，可见并非空穴来风。
9月初，一则外媒澎博社曝出的重磅消息，在国内掀起轩然大波，国内正考虑进一步下调存量房贷利率，规模高达38万亿的存量房贷余额将通过银行转按揭方式降息。
随后澎博社又于9月4日再次发出消息，称此次存量房贷利率调降将分两步走，总共调降幅度将达到80pb，后来又有国内媒体曝出存量房贷利率第一轮调降就在9月12日（本周四），也就是明天，且调降幅度为20-50bp，会不会如约调降，相信明天就会答案揭晓。
但不管怎么说，“调降存量房贷”的消息此次终于出现在了GF文件中，事情已经实锤了，现在就看到调降幅度能否达到当初的预期了，拭目以待吧！
02.
九月，全新一轮新房打折、降价潮已经来袭！兴智6折卖房、大校场新房单价将“破4进3”、江北15家楼盘普降百万！
毫不夸张的说，9月的确是今年绝佳的买房时机，ZC上一再放宽，根据北哥得到的内部消息，下周即将出台的南京购房补贴ZC，预计会惠及到整个9月至今年年底的买房行为，只要在9月以后买新房的人群，符合条件的都可以享受ZC红利。
新房供应量方面，9月的南京楼市也是缤彩纷呈！高端有第四代住宅、新豪宅，如河西南的中海江南玖序，目前已经明确将于9月底首开，最近的前宣已经铺天盖地。
中海江南玖序
此外，河西中的中建合玺东方、大校场的中信泰富九庐、江核的扬子保利江韵瑧悦三盘目前也基本确定9月底会首开！南京新房产品和房价天花板会就此提升一大截？
你搞错了，9月的南京楼市还是非常友好的，既有高端新品，也有续销刚需楼盘，尤其是前期还有一定库存的续销刚需盘，会在这一阶段“加大打折优惠力度”，以最大程度的吸引购买力，进而一举达到清盘目的。
其实这股“打折潮已经悄然来到”！
上周文章，北哥就播报了继江北五桥的雅居乐汇港城之后，城北兴智科创新城有楼盘也开始6折卖房。
其中已经交房的现房项目，滨江龙湖翡翠上城A区推出3套特价房，89㎡三房，总价仅170万，折后单价仅1.9万/㎡。
滨江龙湖翡翠上城今年6月底交房，目前已经有大批业主入住。
滨江龙湖翡翠上城实景
A分区的第一批房源是在2022年3月份入市的，当时带升级装修包价格接近3万元/㎡，整体项目体量也非常大，共有11栋，最后一批房源在今年6月份领的销许，均价2.8万元/㎡。
滨江龙湖翡翠上城A分区房源本身就有折扣，大概整体折后均价是在2.3万/㎡。
而这批特价房1.9万/㎡的价格，相较于销许均价，相当于打了个67折。
根据网房数据，滨江龙湖翡翠上城A分区目前还剩余160套左右房源在售，89、115、129㎡三房、四房在售，其中89㎡户型剩余不多。
除此以外，兴智还有一家“0首付楼盘”，打起了64折。它就是新生圩宝龙广场，
0首付，150万总价，按照80㎡户型计算，单价1.8万元/㎡起！相比较2.78万元/㎡的销许价，算是狠狠打了64折！
并且新生圩宝龙广场除了80㎡户型在售，还有89、109㎡三房在售
新生圩宝龙广场89㎡现房实景
除了这两家“打6折”的楼盘，兴智科创新城目前还有五矿信托璀璨云著、金地都会峯范两盘在售，目前也是可以200万以内，拿下起步89㎡小三房，板块实际新房单价已经低至1.8-2.2万/㎡左右。
雨花板桥，现房楼盘打6.5折出售
提起石林云城，这是位于南京城南，雨花板桥的地标型现房项目，楼盘总体量达到73万方，整体容积率仅约1.8，由26栋高层、36栋低密度多层及商业、幼儿园、小学组成，生活配套及教育设施完善。
石林云城社区实景
在今年上半年的新房打折降价潮中，石林云城就是主力之一，曾经2.5万/㎡的销许均价，折后实际均价只有1.5万/㎡，113㎡4房170万不到就能拿下。
如今9月旺季来临，石林云城再次调整售价，实际单价调整到了1.3万/㎡，150万左右就能拿下起步113㎡4房，买房人不知不觉又省20万。
石林云城目前主力在售户型有113、117、124㎡的三房与四房，相对目前最新19926元/㎡的销许均价，折后1.3万/㎡的单价，相当于打了6.5折。
石林云城附近有S2号线地铁，该地铁线1、2、4号出口都在石林云城小区附近，且小区北侧就是琅琊路小学（雨花分校），2019年已经开学。
琅琊路小学（雨花分校）实景
大校场新盘，折后单价即将“破4进3”
昨天文章报道了大校场的次新房小区金地大成雅境，最新挂牌房源单价已经低至40559元/㎡，没想到今天得到消息，大校场一家新房楼盘单价也逼近这个价格水平。
这家楼盘就是华润金陵中心，最新工抵特价房信息曝出，一共10套，其中30F的106㎡户型总价450万起，折后单价仅4.24万/㎡；32F的135㎡户型总价550万起，折后总价降到了4.07万/㎡，这是目前大校场新房的最低单价。
目前华润金陵中心售卖的是项目最后3栋高层，E1、E2、E3三栋30-33F大高层，且全部是22F楼层以上房源。
E1、E2、E3楼栋位置
华润金陵中心于今年22日领取最后136套房源销许，重新开盘时正好碰上了3月新房降价潮，跟风降价导致项目遭老业主维权，遂暂停网签备案。
6月中旬左右金陵中心重新开盘，销许均价4.6-4.7万/㎡，折后单价大概在4.4万/㎡左右。
金陵中心实景
经过近3个月的去化周期，华润金陵中心3栋高层房源去化大半，目前正在清盘收官中，按照网房数据136套房源目前仅剩最后44套。
金陵中心网房销控
项目106、118、124、135、173㎡五种户型在售，还有少量挑选余地。
此次推出10套工抵特价房，也是为了加快清盘节奏。
江北5大板块，15家楼盘金九打折降价信息来袭
金九尚未过半，江北楼盘集体抢跑！最新消息江北新区江核、城南中心、雨山路、老山、江北科学城，5大板块15家楼盘祭出“金九降价打折房源”。
江北核中核的中铁建花语天境、保利扬子萃云台；隧道口板块的金基山川江樾全部包含在内。
中铁建花语天境，曾经江核的地标科技住宅，5恒科技，滨江大平层，143、168㎡两款四房，曾经销许均价达到39996元/㎡，另外还有3800元/㎡的装修包。
目前该项目推出25F的143㎡特价房，含包总价只要438万，原价要625万，一口气降价187万，单价直降近1万/㎡。
保利扬子萃云台，之前最高售价达到4.2万/㎡，目前社区部分已经实景呈现。
目前推出金九特价房，105㎡低楼层房源，折后总价322万，直降100万，折后单价3.06万/㎡；115㎡低楼层房源折后总价352万，直降121万，折后单价3.06万/㎡；130㎡高楼层房源，折后总价398万，直降153万，折后单价3.06万/㎡。
金基山川江樾，被誉为中国十大豪宅之一，最新领9号楼销许均价为42223元/㎡。
目前金基山川江樾拿出一批中楼层143㎡特价房源，折后总价490万，直降63万，折后单价3.42万/㎡。
其余金九江北打折楼盘信息如下。
写在最后：
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