大家好，我是苏北哥！自从三年前楼市开始进入下行期开始，每逢九月都是救市的关键期！
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就比如去年吧，最猛烈的救市行动就是从9月初开始的。去年8月31日晚，ZY连发三条ZC，做了两件大事，一是打破了新房首付三成“千年不变格局”，规定首套房首付降到2成；二套房首付降到3成；第二件大事，就是降低了存量首套房房贷利率，后来的事情我们都知道了，南京存量房贷利率降到了4.2%；宁六条出台、全市8区购房补贴……
01.
存量房贷利率年内将再次下调，有GX文件为证，下调步骤和幅度已流出……
讲真，今年市场对于存量房贷利率的下调呼声，似乎比去年还要高亢、强烈；一方面由于经济增速放缓，大环境影响，失业率提升等诸多因素，房贷成为大多数家庭最主要的财务支出，压力倍增；另一方面，由于救市重点一直集中在新房领域，商贷和公积金贷款利率持续降低，让即使调整过一轮的存量房贷利率看起来仍然居高不下，与前两者的悬殊感越来越大。
以广州为例，上周相关媒体已经透露，当地华润银行已经将首套房利率调降至最低2.89%，据此正式开启国内房贷利率“2.8+时代”，但当地的首套存量房贷利率还维持在4.2%，同样都是买房人，只因为购房时间不同，早几年买的要比今年买的多付1.31%的利息，都快赶上四大行的存款利率了，搁谁谁愿意！南京同样的，继续调降存量房贷利率的呼声越来越高。
今年，新一轮调降存量房贷利率的信号已经发出很长时间，最早从6月份深圳市有业主在ZF官网上询问，何时能调降存量利率，当时得到的答复是否定的，但后来随着全国各地的呼声越来越高，口风也一点点松动。从不可能到有可能，再到“研究中”，最终到“调降方案”在网上流出，本轮存量房贷利率的调降行动，正变得越来越清晰，越来越具有可操作性和可信度。
就在本周一，全国媒体都在报道一件大事，这就是外媒澎博社透露的重大新闻：GC正在考虑进一步调降国内存量房贷利率，此消息一出可谓“一石激起千层浪”！不仅国内买房人群体群情激奋，就连房企圈也跟着狂欢了好一阵，消息发出当天，内房股红透了一片！
澎博社消息截图
进一步说“调降存量房贷利率”具体细节之前，北哥在这儿插一句，为啥关于楼市最劲爆的消息总是来源于外媒，去年年中预测释放救市大招的是高盛；去年十一月最先透露“三个不低于”救市具体细节的也是外媒；今年透露“调降存量房贷利率”消息的还是外媒；
此次澎博社透露的重大消息中包含三个重要信息！
第一，关于此次调降存量房贷利率，涉及到的资金规模，按照原文是“允许高达38万亿的人民币存量房贷”，那这个38万亿是什么概念呢？跟大家透露一下，截止6月底，国内个人住房贷款余额是37.8万亿，这也就是说此次调降可能包含所有的存量房贷，不像去年似的只调整首套房存量利率，很可能是全面调整。
第二：涉及到存量房贷利率的具体调整方式，消息中也透露了，是考虑通过银行转按揭的形式来进行，也就是如果购房人觉得原本房贷利率高了，后续可以转到其他利率低的银行进行还款，跨行降利率（但这种操作的可能性有多大？后文会继续讲解）
第三：调整房贷的具体时间，消息页面显示，今年调整存量房贷利率和去年比较相似，无需等到次年1月重新结算日调降，而是ZC一经发布，就会很快调整。
那么外媒澎博社此次的消息透露，有没有什么事实根据呢？或者说今年国内相关ZC文件有没有背书？是有的。有人查找到了今年7月底YH发布的一个重要文件，7月26日，发布了年度《中国区域金融运行报告（2024）》，其中的一个专题就提到了：“下一步理顺增量和存量房贷利率关系，有效减轻居民利息负担，释放公众投资和消费动力”。
这个是最高层的文件，而且是7月底的时候发的，所以基本可以肯定今年下半年肯定会迎来一次下调存量房贷的机会。
昨天彭博社发布了本轮调降存量房贷利率的进一步消息，内容更加劲曝。
澎博社消息截图
这则消息也包含了几个重要信息！
第一，存量房贷利率的调降幅度，被透露出来，预计整体下调80个基点，如果按照南京目前首套存量利率4.2%计算，那么本轮调整完成后，将下调至3.4%左右，如果是200万等额本金还款30年，调整后，还款总额将减少24.06万左右，还是比较可观的！
第二，存量房贷利率调整步骤被公布：根据消息透露，基本上本轮下调会“两步走”，首先第一轮调降会发生在近期，也许就是9月份；第二轮调降会发生明年，具体时间目前没有确定；
第三，本轮调降存量房贷利率，大概率将涵盖首套和二套房。
更劲爆的是今年首轮调整存量房贷利率的具体时间，目前也有媒体公布出来，预计就是9月12日（下周四），降息幅度大概在20-50bp，消息是否属实，下周就可以得到验证。
然而，下调存量房贷利率的方式也就是两种，其中一种是直接下调，另一种就是前文所提到的“转按揭”。根据外媒透露的消息原文，字里行间表露GC还在斟酌落地“转按揭”。
从上世纪1998年商品房制度建立以来，国内只执行过一次转按揭，也就是2008年那一次大规模的存量房贷利率调整。当时央行将房贷利率下限从0.85下调到0.7倍，很多小银行为了留住客户开启了跨行转按揭，卷到不行，一个贴的比一个狠。
当时之所以敢大面积执行转按揭，原因在于净息差较高，大部分商业银行都在3%以上，利润丰厚，但是如今因为连连降息，国内大部分银行净息差已经低于1.8%的警戒线，维持在1.54%。为此招商银行负责人，已经对通过转按揭调降存量房贷利率一事做出了回应。
招商银行行长王良9月2日接受财联社采访时表示，目前没有收到“转按揭业务通知”，并表示通过这种方式会对存量按揭利率带来负面影响，其实言语深意是，如果通过转按揭调降存量房贷利率，那么银行只能再次下调存款利率，拉大净息差，保持银行收支平衡。
同时，瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之也表达了相似观点，并透露了本轮调降存量房贷利率之后，国内银行应该会下调存款利率，与之对冲。她表示，若存量房贷利率下调1%，而存款利率不降，估算会拖累内银净息差收窄0.11%，对利润造成10%以上的负面影响。
与此同时转按揭的实施，会对银行业内部形成竞争和内卷，各家银行为了招揽新客户，可能会进一步拉低按揭利率，国内存量房贷利率可能会出现历史低点，甚至低至2.1%-2.3%。
02.
除了存量房贷利率调降，购房人还有什么方式降低房屋持有成本？江宁首家第四代住宅本月即将开盘，全新户型曝光
以前楼市上升期还好说，房子的金融属性还在，银行赚钱、业主不亏、行情看好！那时候真正不想还房贷了，就把房子挂牌，溢价个30-50%，还是多的是人想要。
如今不比从前，楼市下行期，各方形成了博弈关系，业主不愿背负过高的房贷利率，着急提前还款；银行为了留住客户准备下调“存量房贷利率”，但又必须保证自己的利润空间，所以只能继续下调存款利率，与之形成对冲。
前段小红书的一则“博主如何套路银行，将自己的房贷利率从4.2%直接降到2.85%的过程一一记录下来，此贴一经发出便登上了各大平台的热搜，可见社会各界对于调降存量房贷利率的关注程度。
据了解，这位博主先与银行商谈降低房贷利率一事，遭到拒绝准备提前还款时，银行提出商转公方案，最终“商转公”成功，4.2%的存量房贷利率被调整到了2.85%的公积金房贷利率，一下子减轻了1.35%的还贷压力。
当然了有的城市是没有“商转公”业务的，比如南京！
今年6月份ZF回答网上网友提问，一句“南京暂不具备执行条件”，斩钉截铁的回绝了南京商转公ZC的可能性。
所以除了商转公以外，银行想要“留住老客户”，还必须出台新的业务，以减轻，或者延缓购房人的还贷压力，据了解，目前有银行推出了两个业务，第一个叫作延期还贷；第二个叫作先息后本
存量房“延期还贷”！
顾名思义，就是可以拉长还贷时长，或者减少前期还贷金额，以减轻眼前压力。最近一位福州闽侯大学城的购房人，2021年买的房，近期已经断供3个月，眼看自家房子就要被法拍，却收到了银行“可以延期还贷”的通知：可以只还月供的1/4，这种“优待”还延期了2年。
银行开始主动让步，减轻客户还贷压力，未来还有收益的可能性，否则坏账率只会更高。
存量房“先息后本”
先息后本，顾名思义，就是先还利息，后还本金。
针对存量房“先息后本”，目前南京已有建设银行、中信银行、兴业银行推出此项业务。
其中，建行的方式是：存量房用户每个月只需支付1元钱本金+月供利息，申请年限为2年。到期后，自动恢复为此前的等额本息或等额本金的还款方式。
先息后本，确实前期的债务压力会小一些，但需要偿还的贷款总额不变，还款压力并没有变轻。
除了以上的这两种银行新业务，购房人想要减轻还贷压力，就只能选择提前还款了，不过据相关媒体报道，最近“提前还款圈”也有大事发生，有银行疑似提升了还款金额门槛。
日前，有广州地区网友爆料，自己打算在工行APP上申请提前还款，却意外被拒，原因居然是还款起步金额不满足银行要求！
据网友曝出的页面截图，工行App系统显示“如预约还款方式选择部分结清，您输入的金额必须大于5万元。”而在此之前，其在工商银行App申请提前还款两次均无金额限制。
事件曝出以后，广州工行工作人员出面回复称事件属实，这是银行APP的新设置，于8月底调整的，用户线上申请提前还贷，需要5万元以上；如果提前还房贷的金额低于5万元，按照程序需要贷款人来线下网点办理提前还贷手续。
也就是说，提前还款的金额门槛的确有所提高，相关人士分析，这也可能是为下面降低存量房贷利率做准备。
那么南京的银行对于“提前还款”有没有金额门槛限制呢，日前有机构对本地银行做了调查走访，结果大多数银行表示起步1万元即可，但也有少数银行明确要求起步3万元或者5万元。
并且南京这边提前还款，之前只要有1年以上的还款纪录，办理该业务不需要支付违约金。
说了这么多房贷方面的事宜，下面来具体说下项目，最近南京很多新项目表明了第四宅住宅身份，根据媒体统计，目前全市共有十家新盘明确将打造“四代宅”，其中江宁的首家四代宅将于本月内正式开盘。
说到江宁的首家第四宅住宅项目，很多人第一时间会想到8月13日土拍，被中天美好底价拿下的江宁东山G17项目。
中天江宁G17项目效果图
拿地一周就出规划，中天美好江宁G17可算是南京楼市发展史上动作最快的项目，一共规划6栋住宅楼，其中3栋是18F小高层；2栋是17F小高层；1栋是16F小高层，部分楼栋首层架空。并在项目规划发布之日就明确将是江宁首个“四代宅”产品。
然而按照开盘推出时间来算，江宁的首个四代宅项目其实“另有其人”。作为续销项目的悦著九章，明确后续洋房房源将升级为“四代宅”，全新户型图流出。
悦著九章地处南站，很多人就以为它属于雨花台区，实际上它是不折不扣的江宁楼盘，该项目总共规划3栋洋房+5栋小高层。从去年9月到今年7月悦著九章一共推出4栋小高层，而洋房产品一直没有上市。
升级第四代住宅后，悦著九章8层洋房新增单双错层挑空平台，实现一户一露台，单层南侧卧室飘窗+北侧所有飘窗进深增大，主卫进深、电梯前室进深、厨房面宽、餐厅面宽全部增大。
原本规划中悦著九章的洋房户型是139㎡的4房2厅2卫；如今升级“四代宅”，按照奇偶楼层不同分为137㎡和140㎡两款户型，露台的面积达约12.75-16.25㎡不等。
奇数层户型面积是137㎡，主要是在双联阳台的位置延伸出了一块露台。这个户型为四室两厅两卫，四开间朝南。客餐厅空间非常大，全屋多个飘窗。
偶数层户型面积为140㎡，空间布局和奇数层差别不大，主要是在露台的位置有变化。这次露台设在了主卧和次卧的位置，等于是又增加了一个大阳台，户型南向全部设计了挑空面积。
调整前，悦著九章洋房得房率高达91.47%，调整之后，悦著九章3栋低密洋房升级成为第四代住宅版低密洋房，得房率也将大大提升，基本上100%+了。
升级四代宅之后的悦著九章
写在最后：
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