9月降息落空，LPR没变！美联储降息后，房价真的会暴涨吗？一文看懂

大家好，我是苏北哥！时间已经来到9月20日，再过10天，金九旺季就要宣告结束了，还没买房的要抓紧！

大家对南京买房感兴趣的，可以加苏北哥微信，进南京楼市考察群，一起团购享受买房优惠，也可以向北哥咨询避坑不踩雷！

看到北哥这么说，有些人可能又要怼了：买房子嘛，着啥急？北哥别在这儿“贩卖焦虑”了！不是我贩卖焦虑，奈何最近发生的风向标事件太多，很难说下一步市场会发生什么变化！美联储连夜降息；存量房贷利率调降风声；国内商贷利率开始低于公积金利率；930救市大招等等等等。

市场预期被提高了，外因与内因交织纠缠，联合发力，很难说下一步的国内楼市会否发生转向，所谓“星星之火可以燎原”正是这个道理！

01.

降息落空？9月LPR数据没变，仍然是3.85%！美联储降息为何没有带来直接影响？房价真的会暴涨吗？

9月19日凌晨，美联储降息引起了全球关注，国内金融界、Z界、经济圈也不例外，美国如约降息50个基点，众多财经、媒体大V预言将对国内金融、股市、楼市产生深远影响，更有专家预测，美联储此次降息会让我国的货币ZC更为宽松，利率调整未来将有更大的空间，预计未来2年内，国内LPR降息空间将达到80-100BP。

好巧不巧！9月19日美联储降息，9月20日就是国内LPR数据发布日，此次我们是否“跟降”，将直接反映美联储降息对国内经济的影响程度。今天早上，出乎众人意料的一幕发生了！

早上9点左右，今年9月份国内LPR数据正式出炉，结果是维持不变，与上月保持一致：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%

事实既出，最新LPR数据与上期保持不变，说明到10月20日之前国内四大行利率将还将保持3.1%左右，部分城市房贷利率低于3字头，如成都最低低至2.75%；苏州最低低至2.85%；广州最低低至2.89%等等。

一言以蔽之，今天国内的降息预期“落空了”，美联储4年来最大降息行动，似乎目前尚未对国内利率带来什么明显的影响，之前鼓吹美国降息后，国内经济、股市、楼市将暴涨的一众博主们一下子集体“哑火”！

其实不仅是国内利率走势没有受到美国降息的直接影响，就连反映最快的股市，也没有受到明显影响，根据国内财经女侠叶檀的个人微信视频号“叶檀财经”公布的数据显示，9月19日（昨天）美联署降息当天，国内三大证券市场数据指标都只是微涨，其中上证指数一天上涨18.74，涨幅仅0.69%；深证成指一天上涨95.35，涨幅仅1.19%；恒生指数一天上涨353.14，涨幅仅2%。

截图来自叶檀财经视频号

股市暴涨落空了，那么楼市的反应如何？

当然美联储此次降息要传导到国内楼市的一线市场，还需要很长的过程，不可能一夜之间起反应。所以最先做出回应的还是国内地产股，根据国内头部金融媒体的数据统计，昨天一天国内多支地产股的确出现了上涨，但涨幅还是相对温和，A股市场出电子城、天地源两家股票涨停，其余大部分都在10%以下徘徊，比如万科A涨5%、保利发展涨6%、华发股份涨4.76%；说实话这次涨幅甚至还不如9月初外媒澎博社曝光国内存量房贷利率即将调降的时候“涨得多”，可见美联储降息是国内楼市的“核弹级”利好，这种说法应该是夸大其词了！

到底为何期盼已久的美联储降息，对国内经济，特别是楼市似乎影响微乎其微？之前很多人甚至将其视作国内楼市的“救命稻草”，甚至认为美联储降息就是楼市、房价由跌转涨的转逆点！如今实现和预期差距甚大，到底是哪些环节出了错误？

美国当地时间9月18日，美国联邦储备委员会将联邦基金利率目标区间降低50个基点，降至4.75%-5.0%水平之间，开启了2020年3月16日以来首次降息。

事件发生前后，国内楼市圈总有一种“降息后暴涨论”在坊间流传，什么“更宽松的货币ZC”、“全球热钱流动”等专业金融名词满天飞，其实美国此次降息的目的很简单，对于国内楼市能产生的影响也非常简单，今天北哥就用大白话来跟大家掰扯掰扯。

首先要认清此次美联储降息的目的，一向崇尚自由、人权的美利坚合众国，一切行为目的首先是让美国人自己过上好日子，然而才是所谓的全球部署！在此次降息行动之前，美联储长达“一年零四个月”的漫长加息周期，从2022年3月至2023年7月加息共11次，累计加息幅度达到525个基点。

要弄懂它这次为什么降息，首先要弄懂它之前为什么连续加息？算算时间，这“一年零四个月”的加息周期正是全球受疫情影响最深远的那段时间，由于美元是金本位货币，超过5%的利率，可以直接全球资金汇集到美国，吃美元加息红利，这样一来美国资金充裕了，疯狂印钞、疯狂撒钱，让美国人在疫情期间也过上了舒服日子。但另一方面这样做，自然导致别国经济出现萧条，实体经济没人办了，“美元债”也没人发放了，因为大家都把资金归集到美国，“吃利息”！

算算2022年3月至2023年7月是不是国内房企因还不上美元债，而发生集中暴雷事件最多的一段时间。

而如今疫情对全球经济的影响基本过去，百业待兴，而美国之前不断的加息已经让全球货币的流通性降低，人们不投资也不做实业，导致经济下行，失业率提升，这是美联署此次开启降息周期的最大动因。

要说，美国降息对国内经济，特别是国内楼市的影响，我想最直接的无外乎“国际资本重新涌回国内”，也就是所谓的热钱，但热钱到底是从哪个渠道进入，是不是直接抄底国内楼市的一线市场，这个的确是需要仔细审视和考量的。

美国首轮降息之后，国内民营房企的暴雷率有可能会有所降低，因为降息后在美国存钱不再那么划算，一点点的从融资端进入国内房企圈，试探性的给优质企业释放资金，倒是比较大概率的事件。

要说美联署降息后，国内房价会迎来暴涨？这个判断北哥不敢苟同，而这正是各大唱多博主近期鼓吹的观点。

什么说美联储首轮降息后，国内房价不可能发生暴涨行情呢？其实判断的依据非常简单，首轮降息后，目前美国的利息仍然在4.75-5.0%之间，也就是说资本每100万美元存在美国，每年还可以有4.75-5万的收益，那么就看同样金额，投向国内房地产，能不能达到甚至超过这个收益水平，答案是显而易见的，多数城市是不能的。

根据国家统计局公布的8月份全国70城房价数据，同比来看只有两座城市新房价格出现上涨，一个是上海，另一个是西安。其中上海8月份新房成交均价相比去年同期上涨4.9个百分点；也就是说100万美金抄底上海新房就可获得一年4.9万的收益，所以降息后海外资本抄底上海新房的可能性比较大，但是抄底其他城市，短期内看收益并没有存在美国收益高。

但是美国9月18日已经开启了降息周期，根据美联署预测今年年底美国联邦基金利率将达到4.4%，即4.25%至4.5%的目标区间，到2025年将降至3.4%，到2026年预计将降至2.9%，累计降息将达到210个基点。

随着连续降息的推行，存钱美国和抄底全球资产的“收益天平会发生倾斜”，届时国内房企融资端可能已经重新获得了一些成效，楼市行情随之会出现一些起色，投资收益增长之后，国内房价逐步的温和上涨倒是大概率事件。

02.

本月降息虽然落空，但今日南京房贷利率却传来大消息！

说到底，未来国内楼市能否“转跌为涨”，美联署降息只能算一个间接外因，而决定性的内因还是国内楼市的信心和产业结构。

按照目前国内楼市的产业结构来看，需求基本饱和，而新增供给却还在继续，根据最新统计数字，目前国内户均套数已经超过1.01，国内现有房屋数量已经超过500亿平方米，按照全国14亿人口来算，人均居住面积已经超过30平米，供大于求已经是既定格局。这就是为什么近年来，为何国内房地产投资端、销售端逐渐萎缩的主因所在。

9月14日，《2024年1-8月份全国房地产市场基本情况》发布，其中三项关键性数据全国房地产开发投资、新建商品房销售面积、新建商品房销售额，同比均出现下降，且下降幅度分别为10.2%、18.0%、23.6%。

其中今年1-8月全国新建商品房销售额为59723亿元，同比下降23.6%，市场预估今年全国全年房地产销售额大概在9万亿左右，这个数字对比2021年全国18万亿的销售额来说，是妥妥的腰斩。

但是“供大于求”并不代表未来没有发展，前途无望！其实当前的国内楼市，甚至于国内经济，是一个“不断创造需求”，“不断挖掘需求”的过程。楼市领域，最近如火如荼的“第四代住宅”，其实就是“创造购买需求”的典型案例，而且“第四代住宅”陆续推出市场之后，已经明显与之前市场续销项目，产生了“人为的价格断层”，并且这个价格断层已经被市场所接受。

本周一北哥文章清楚的分析过，8月南京之所以能实现新房环比价格0.3%的上涨，不是南京新房市场整体抬升，而是几个高价位的新豪宅项目推出，拉升了南京新房价格水平。

河西中的绿城华发金陵月华、鼓楼北的首开桃园金茂府、江宁的仁恒龙湾，这些项目无论是单价还是总价皆在高位，开盘一两次其去化货值就能占据南京楼市的半壁江山。

简单做一下计算，就知道第四代住宅的价格到底有多高了，即将于9月底首开的河西南首家四代宅“中海江南玖序”，放风单价达到了7.5万+/㎡

而同板块的标杆小区万科翡翠滨江、华侨城天鹅堡成交价格也就是在4.8-6.2万/㎡之间，四代宅比之前产品单价起码高出1.3-2.7万/㎡，可见实现高溢价是“第四代住宅”这种新产品的特殊属性之一。

今年金九银十将推出市场的8家新楼盘，有一半以上都是“第四代住宅”，如果算上新豪宅，那么就多达6家，仔细查看一下不难发现，这些项目都是城市塔尖地段的塔尖产品。而这种产品则极易成为“美联储降息后”，海外资本回流抄底的对象。

一旦这类产品被抄底，开盘大火，南京房价天花板被提升，那么市场回暖也就是板上钉钉的事儿了！

同时，美联储降息的确给我们提供了更为广阔的操作空间。

本轮美联储降息周期开启之后，国内有专家已经预测未来几年降息空间进一步加大，低利率时代或将来临。甚至有大V断言，未来国内存款利率将全面进入1时代，贷款利率则会降至2.3-2.6%之间。

而国内银行端也早有判断给出，降息降准正在路上！近日，中国银行研究院研究员在接受媒体采访时也表示，今年接下来一揽子ZC工具中，可能包括存款准备金率和利率等内容，并且明确表示“尤其是美联储降息预期概率增加后，国内是否会立即启动跟进降息也值得关注，考虑未来一段时间的经济和物价走势，以及宏观ZC取向，预计四季度YH降息0.1-0.2个百分点的可能性比较大。

前文已经提及，国内金融圈已经发出预测，未来2年之内，LPR调降幅度可能会达到80-100BP。而今天LPR之所以未出现“跟降”，相关人士判断是为月底的存量房贷利率调降让路。

然而，今天LPR数据虽然没有出现调降，但南京商业房贷利率却传来了新消息，全市银行已经普遍执行2.95%利率标准。

根据南京相关媒体统计，目前南京六大国有银行中，交通银行、农业银行已明确首套、二套均执行2.95%的利率；

其他几家银行表示虽然没有完全公开，但通过一定的条件，还是可以将利率做到最低的2.95%。

写在最后：

今天文章的内容就是这些，如果各位粉丝对以上观点感兴趣，可以加北哥微信，咨询探讨！