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价格传导即将开始！
最近一个月，比天气更热的是土拍市场。各大核心城市就像商量好的一样，轮番上阵把土拍市场给拉爆了。
23日，杭州一块地以近60%的高溢价成交。
创下自近五年杭州土拍溢价率新纪录！
25日，北京一宗地块二次出让，以89.01亿元成交。
较首次成交价格上涨了30%！
此外，包括上海、成都、青岛、南京等，多地全都频频出现溢价成交。
当土地价格上涨时，往往会直接反映在房屋的建造成本上，并最终被转嫁给消费者，导致房价上涨。
房价趋势已经非常明显。
这些热点城市，未来的房价一定会水涨船高。
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Grain Rain
先看看市场行情。
7月23日，杭州完成2024年第七批次住宅用地出让。在均经历逾40轮报价后，两幅地块均溢价成交，共计揽金29.42亿元。
其中，杭州市数字商贸城单元地块，最终成交溢价率达到59.2%，创下近年来杭州土拍溢价率纪录！
另一块，城东新城单元地块溢价率也高达22.6%！
7月25日，北京海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块出让，成交金额89.01亿元，溢价率3.5%，住宅楼面价约5.96万元/平方米，销售指导价为9万/平方米。
3.5%的溢价率看似不高，但是注意！
该宗地实际为第二次出让，早在2016年就以59亿元被出让，但因未能推进项目开发建设等事项，被海淀政府于2021年收回。
现在挂牌价直接翻倍，成交价格上涨了30%！
再看看其它城市。
7月19日，成都出让5宗宅地，总成交金额45.23亿元，其中，2宗溢价成交。
如果把时间线拉长，上半年成都中“5+2”区域宅地成交楼面均价，较2023年上涨18%，平均溢价率达到16.2%。
上海取消地价上限后的首场土拍，四宗地块全部成交。
其中，杨浦两宗地块竞价均超过60轮，楼面成交价分别为7万/㎡、8.85万/㎡，溢价率高达17.12%和21.18%。
更难得的是，有些城市土拍溢价率又回来了！
比如南京，6月份出让了3宗低密度宅地，整体溢价率15.8%，打破了南京2024年以来宅地溢价率“零的突破”；
还有广州，也出现了今年首宗溢价地块，广州荔湾区鹤洞地块溢价率8.5%。
土拍溢价率，意味着什么？
就是成交的土地价格要比原来定的价格高！
大家也不用琢磨溢价率多少才算高，只需要记住一个关键点：土拍溢价等于地价上涨，意味着面粉贵了。
简单来说，溢价的地块在销售阶段价格也会上涨。
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Grain Rain
只讲溢价率，很多人还会有信息偏差。
所以我们还是客观一点，从全国大盘的表现来看。
今年的土拍市场持续火热！
从最近一年来看，2023年下半年全国土地购置费最高为9月份，3566.55亿元。
而2024年上半年，5月份全国土地购置费突破4000亿元大关，6月份再度攀升至4522.69亿元，创一年多新高。
如果算上7月，已经连续4个月增长！
成交也创年内新高！
数据显示，中国20个大中城市6月份商品房成交超9万套，环比5月份7.22万套大幅增长25.7%。
还有一个细节，房价上涨的城市增加了！
从2022年开始，房价下跌城市一直是增加的，也就是说70城市中，上涨的城市越来越少。但是7月15日国家统计局公布的最新数据，上涨的城市竟然增加了4个。
这说明什么？
楼市即将进入上升通道！
有很多人经常问，房价到底了吗？可以进场了吗？
这个问题很难回答，因为房价的最低点只存在于数据统计中，不存在现实的买卖场景中。只有房价开始涨了，才能看到“底”在哪。
换句话说，当各种数据都在变好的时候，我们就要注意了！
如果未来2-3个月这种趋势仍然持续，那么楼市上涨的势能就有可能启动！
不要老拿什么二手房数据说事，说什么“以价换量”。
你要知道，二手房市场是以“老房子”“刚需房”为主的，这些房子的价值本身就已经进入了衰减期。
就好比你和马云放到一起，平均都是亿万富豪。
拿二手房价格论证房价，不是说完全不对，但基本没什么参考价值。
有参考价值的是什么？
成交量！
成交量大涨，说明这个城市大量的买房人忍不住了。
6月，深圳二手房签约量达5309套，同比增长66.3%，月度二手房交易量创近40个月新高；
上海，截至6月29日，二手房总成交量已达到25319套，自2021年6月以来首次突破25000套，创下近3年最高单月成交纪录。
广州创下一年以来的新高，北京创下15个月以来的新高……
还有部分二线城市也不例外。
重庆上半年二手房成交量同比大涨34%；成都更夸张，上半年同比暴涨65%。
大家注意，二手房成交量持续攀升到一定量级后，将带动市场情绪。部分业主会寻求更高价格，这将导致整体房价出现上涨。
所以说，买房看某一个指标没有意义。
买什么房子，买哪里的房子，需要考量所在城市的综合情况！
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Grain Rain
最后，总结一下。
从全国重点城市看，土拍行情整体升温，楼市必然升温。
重点城市的土拍策略都在调整，通过核心地段、核心地块，提高溢价率。
今年一季度，22城各月土地成交溢价率均在8.5%以上！
这么做的结果，是通过土拍锚定城市整体均价和热度。
原理也不复杂，就是土拍热度上来，城市房价就能上来，城市房价就能上涨，土拍热度也能更进一步。
🔺 上半年全国土地供求缩减情况
大家不要忘了，当下的土拍市场整体是大幅缩减，甚至已经放弃郊区。哪怕库存量再高，也有卖完的一天！
只要核心区域价格上涨，郊区停止供地消化库存，上涨只是时间问题。
然后给大家一个买房建议。
要么不买房，要买就买那些土地供应量整体缩减，溢价率显著抬头，或者二手房成交量持续大涨的城市。
比如：
土地供应量整体缩减的城市，比如重庆、苏州；
溢价率显著抬头的城市，比如北上广深、杭州；
二手房成交量持续大涨的城市，比如成都、重庆。
能同时满三点当然是最好，至少也要满足其中两点，这些城市的房价上涨是迟早的。
说白了，当下买房的思路和土地市场是一致的，就是“缩量提质”。
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