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最近大家很关注存量房贷，但不知道具体下调多少。
这不，新消息又来了！
9月4日，彭博社表示：金融监管机构已提议将存量房贷利率共计下调80个基点左右，首次下调在未来几周内，第二次下调将于明年年初，首套和二套房都适用。
还有一些说法，将在9月12日左右降息20到50个基点，然后同步下调存量房贷。
天下苦存量房贷久矣！
这几年的大环境，愿意买房才是真爱。
总不能大家既为经济做了贡献，还被高高在上的存量房贷利率所伤害吧？
所以不管什么时候降，只要能降，也算是对买房人的一种安稳。
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Grain Rain
我们先看看如果降80个基点，影响有多大？
目前，存量房贷利率普遍降到了4%-4.2%区间，如果下调80个基点，也就是说将降至3.2-3.4%区间。
算一笔账：
100万的贷款，按照30年、4%的利率来算，利息总额约72万，月供还款4774元。
如果降至3.2%，利息总额约为56万，月供还款4324元。
利息总额减少了16万，月供减少了450！
这一降，一辆代步车的钱就出来了，岂不美哉。
利好大量买房人！
据CRIC调研，目前30个重点城市首套房平均商贷利率为3.21%，二套房平均贷款利率3.53%，较年初下调约0.6-0.7个百分点，其中部分城市房贷利率累计降幅达1个百分点。
不光是这样，存量房贷利率下调还可以抑制提前还贷带来的压力。
数据显示，2024年上半年，19家银行中，有14家银行的个人住房贷款余额在减少。
其中，国有六大行工农中建交个人住房贷款余额均下降，多则减少了1000多亿，仅有邮储银行贷款余额小幅增长。
从趋势来看，提前还贷的动作越来越快！
2024年上半年，国有六大行的个人住房贷款合计减少了3254.71亿元。
2023年，国有六大行的个人住房贷款合计减少5568.57亿元。
今年半年的还贷量，接近去年全年6成的还贷量。
还贷的速度直接提高了约16%。
尤其是利率相差比较大的地区，如湖北、河南和江西，个人住房贷款金额降幅更是达到42.1%、27.5%和22.2%。
说白了，只要把存量房贷利率降一降，大伙儿的还贷冲动就打消了。
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Grain Rain
其实下调存量房贷这个事儿，去年就干过。
去年7月，央行在上半年金融统计数据新闻发布会上就提前放风——
按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
这也是官方层面首次就存量房贷利率调整发声。
一个月后，央行、金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》正式给予了明确，落地方式分两种：
一是存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款；
二是存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。
直到去年9月7日，主要商业银行才纷纷发布了公告，明确了存量房贷利率的调整范围、调整规则、申请方式等。
在2023年四季度货币政策执行报告中，央行披露了效果——
超过23万亿元（去年末个人房贷余额为38.17万亿）存量房贷利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，惠及5325万户、约1.6亿人。
如果按照2024二季度存量房贷规模37.8万亿元计算，下调0.8个百分点，居民部门每年需偿还的房贷利息最多可减少约3000亿元。
算下来，两次4700亿，规模不低了！
但是在上一篇文章《好消息终于来了，存量房贷利率要降！》里面，我就说过：
这个事儿，得配合存款降息来干。
我们看看去年，9月和存量贷款利率同步下调了一次，12月再次下调了一次。
以一年期存款为例，两次下调了20个BP，两年期则是40个BP，三年、五年期则是50个BP。
据浙商证券测算，如果今年存量房贷利率下调80个BP，存款利率需下降大约17个BP，即可完全对冲存量房贷降息影响。
而今年7月已经降过10个BP了！
也就是说，再配合一次降息，这个事儿就妥了。
这么看，下调存量房贷利率好像也没什么难的。
别说80个BP，180个BP也不存在问题！
苦一苦存款的朋友就行了。
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Grain Rain
回顾存量房贷下调的过程，大致这几步：
市场讨论——央行回应——正式公告——商业银行公告——具体执行。
对照今天来看，好像第二步都还没到。
但我认为，具体答复要不了几天了。参照上一轮下达的时间，从头到尾也就两个多月。
大家都在等央行点头。
9月5日，在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，人行货币政策司司长在回答有关降准降息的问题时表示——
存款准备金率还有一定的下调空间，但受制于银行净息差收窄等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。
啥意思？
也就是为了配合存贷款利率下调，会先行下掉存款准备金率。
这个存款准备金率又是什么玩意儿？
举个例子，假设你在商业银行存入了1万元，商业银行要将1万元的7%（平均值），也就是700元存入中央银行，这700元就是存款准备金。而另外9300元，商业银行可以拿来放贷。
换句话说，降低存款准备金率，就是商业银行有更多的资金可以放贷。
比如下调到5%（全世界主要国家的法定存款准备金率的平均值在5%上下），商业银行手上就比之前多了200元可以用于放贷。
资金多了，银行自然就能增加收入，填补降低存量房贷利率的窟窿。
还有一件小事，也发生在9月5日。
有消息称，工商银行、招商银行等多家大行APP测试“存量房贷利率调整”功能。
种种迹象表明，降是板上钉钉的！
我明确告诉大家，下一轮降准降息已经在路上。
在此背景下，到底应该如何应对？房子到底应不应该买？怎么买？存钱和买房到底哪个划算？大家可以添加下方的二维码，我们会在近期的私域直播中告诉大家。
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