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这两天，关于房屋养老金的问题，吵得沸沸扬扬。
8月23日，住建部在新闻发布会上提到，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，在上海等22个城市开展试点。
想到以后不光要交物业费，还要交房屋养老金。
人都麻了！
我本来想偷个懒，不凑这个热闹。
因为在我看来，这个事儿没那么简单粗暴，一时半会影响有限。
但有粉丝在评论区留言，问怎么看待这个房屋养老金。
既然没躲掉，那就聊一聊。
1
Grain Rain
大家最关心的，无非是谁来交这个钱！
业主不想自己交，租客不想替房东交，财政缺钱又没办法替大家交。
得，这个事好像还挺难办。
我知道很多人着急，但先别急。
官方的辟谣已经出来了：个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。
换句话说，不用大家自掏腰包！
注意！住宅专项维修资金是什么？
大家应该还记得，在买房的时候缴纳过一项专项维修资金，缴纳标准可能是按照购房款的一定比例，也可能是每平方米一定金额。
这笔钱平时基本派不上用场，都趴在账上吃灰，以至于很多人压根不知道有这么一笔钱。
数据显示，2003年至2012年的10年间，中国新建商品住宅成交面积总计约67亿平方米，而近十年(2013年至2022年)全国新建商品住宅成交面积总计约134亿平方米。
20年间，新房销售合计201亿平方米。
如果按照50元/平方来计算，住宅专项维修资金总额超过1万亿元。
说多不多，说少也不少。
对比一下全国基本养老保险，2023年中国一年的基本养老保险基金收入是7.67万亿，支出是6.8万亿，结余7.8万亿。
但住宅专项维修资金存在一个问题：
利用率非常低，大部分城市不到10%！
为啥？
养老金是统筹账户，也就是说你现在交的钱是拿去支付给其他人了。
而住宅专项维修资金，没有建立统筹账户，大家各花各的，自己有多少花多少，没钱只能在业主群里平摊。
所以出现了很尴尬的情况——
对于一些几十年前买入的老房子而言，以当时的房价水平而言，专项维修基金能有多少钱，这么多年过去没剩几个子儿。
需要进行养老、维修的，恰恰是这些老房子。
而2016年之后，新房成交的量价都上了一个台阶，这段时期交的专项维修资金才是占大头的，但这批房子一时半会用不上维修和养老。
一边是不够花，一边是白白放在那。
大家想一想，如果住宅专项维修资金也像养老金一样统筹支付，是不是就能解决一部分老房子的修缮问题？
反正只要不用额外交钱，对大多数人来说就不是啥坏事儿！
2
Grain Rain
如果住房养老制度全面落地，对楼市会有什么影响？
目前来看，似乎并没有增加额外支出，自然也就不会增加房子的持有成本，所谓的利空也就不存在了。
但它会造成房产价值的分化！
试问真到了需要动用这笔钱的时候，能不能批，批多少，这里面的评判标准差别可就大了！
大家一定要明白，只要房子的价格不一样，那么它的价值就不一样。
什么意思？
给大家举个例子：
鹤岗一套房和上海一套房，同样是70㎡，价格天差地别。
如果我们要装修，而且按同样的装修，在鹤岗可能只花十万，装修比房子本身还贵好几倍；但在上海哪怕装修贵一些，算二十万吧，也只是总价的几十分之一。
看似相差不大的成本，投在大城市的房子上明显性价比更高。
说白了，就是钱花的值不值。
在房屋维修这件事上，也是同样的道理。
对于小城市而言，两三千的房价，成本主要集中在建造成本上，钢筋水泥、人工等等可能占了60%以上。
这样的房子如果维修成本比较大，确实有点得不偿失。
而对于强一二线城市就不一样了，房子的价值主要体现在土地和配套资源上。
比如，上海一套房，单价5万，脚下的土地可能就值4万5，钢筋水泥的建造成本在这套资产的成本占比可能连10%都不到。
花点钱维修，总好过推倒重建吧？
你信不信，房屋养老的核心，最终会回归到对房产价值的评判上！
这没什么不好理解的。
同样是医保统筹支付，就是有的人报销比例更高；
同样是基本养老保险，就是有人拿的多，有人拿的少。
所以房屋养老金这件事，一定会加大不同城市之间的分化，拉大高能级城市和低能级城市房产价值的差距。
3
Grain Rain
在我看来，谁来交钱，交什么钱，统统不重要。
房屋养老金不可怕，可怕的是你的房子不值钱。
不管是房屋养老，还是年年“狼来了”的房地产税，都是同样的逻辑。
有一点是肯定的——
未来房子的持有成本会越来越高。
实际上，房屋的维护和保险费用，每年定期缴纳，这在全世界都是常态。
比如日本的修缮积立金，这个修缮金是日本业主每月缴纳一次，每个月三五百到上千元人民币不等。
还有美国的房屋保险，最贵的俄克拉荷马州平均每年5495美元，其次是德州平均每年4400美元，内布拉斯加州4135美元。
数据显示，全美范围内的房屋保险费率一直在上涨，特别是在德州的风暴多发地区，从2019年到2024年3月，这些地区的保险费率上涨了54.5%的幅度。
这种趋势下，我们更需要考虑房子本身的价值。
你的房子更值钱，租金更高，多一点持有成本只是毛毛雨；
相反，如果你的房子没什么价值，多一毛钱都不愿意交。
就好比物业费，房子空着的时候，不管交多少都觉得亏。但是租出去的时候，让租客来承担，多少都无所谓。
最后给大家一个建议，及时调整自己的资产配置。
如果你在非核心城市，而且手上的房子是老破小或老破大，赶紧置换到一二线核心城市核心区域。
一二线城市的核心区域的房子，尤其是租赁市场繁荣、房产价值高的地段，房子本身具备足够的议价能力，新增的持有成本完全可以转移至租户身上。
还是那句话，盘一盘自己手上的房子，到底值不值钱。
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