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今天讲一个长三角城市。
这个城市最近明显进入了上涨周期，这是一个重要的信号！
可能有人会猜上海或者杭州，都不对。
先卖一个关子。
如果用一句话总结这个城市的楼市基本情况：新房成交量大涨，房价连续环比上升，二手房“量价齐升”。
生猛的有点吓人了，属实离谱！
感兴趣的往下看，答案马上揭晓。
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Grain Rain
答案比较意外，是南京。
前几天，南京网上房地产发布南京房地产运行情况，分享了不少关键数据，我们逐一来看：
1. 南京的房价正在上涨！
而且是连续四个月！
今年3-6月份，南京商品住宅成交均价出现连续环比上涨，环比涨幅分别为6.6%、3.1%、2.4%和5.2%。
不光涨了，涨幅还不低！
这么说好像没什么概念。
看看7月份南京的豪宅市场，多个标杆豪宅成交单价、总价创下历史新高：
比如，葛洲坝中国府总价2200万成交，单价7.66万/㎡；海玥万物1620万成交，单价6.78万/㎡；高科江悦堂卖出一套1930万的底跃；万科翡翠滨江，最新成交一套189㎡大平层，总价1198万元，单价6.3万/㎡……
2. 成交量大幅增长！
二季度南京商品房认购量较一季度大幅增长73.4%，其中商品住宅认购面积较一季度环比增长82.6%。
6月份，南京商品房认购超过100万平方米，达到近15个月以来的最高水平！6个新上市的住宅项目当月去化过7成。
3. 二手房“量价齐升”！
6月南京二手房成交面积较去年同期增长27.7%。
更关键的是啥？
不是“以量换价”，二手房价格也在涨！
6月以来，南京二手房成交均价出现连续两个月环比上升，6月环比上升8.8%，7月环比微升1%。
在全国市场相对稳定的上海和杭州，目前还在补跌中，水分还没有挤干。
现在可是传统淡季，南京的气温都奔着40°去了！
但是南京的楼市，生生走出了“淡季不淡”的行情！
还有，注意土地供应端！
今年南京也在大幅缩减供应量。
截至目前，南京今年卖出26块宅地，揽金136.8亿元。这个卖地金额和往年相比，大幅缩减（2023年上半年卖地金额355亿元）。
从市场供求角度来看，这对于南京楼市来说是一件好事。
而且不难发现，这26块土地中，主城区的地块非常稀缺，尤其河西今年只卖了2块，南部新城今年还没开始卖地。
这意味着未来核心板块的新房供应将会变得稀缺。
数据显示，全国108个城市中，南京7月第二周的房价为22587元/㎡，也是全国108个城市中，房价唯一正向增长的城市！
反弹信号，已经非常明显了！
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Grain Rain
我们都知道，楼市就是政策市。
而南京恰恰是政策跟的最紧的城市之一！
自4月份以来，南京便进入政策的密集期，放宽落户、拆迁征地、房票安置、以旧换新、下调首套房利率等等，南京一个不落。
5月11日，南京市公安局印发《关于合法稳定住所落户有关事项的通知》，其中提到将进一步放宽落户条件。
放宽到什么地步？
在南京市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户。
说白了，买房即落户！
这是南京时隔6年再度重启“买房即落户”政策！
不光是落户，南京还打出了楼市政策“组合拳”。
推出住房“以旧换新”2.0版本，换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购住房总价的80%。
各个市辖区也纷纷推出了调控政策，例如秦淮区、栖霞区推动房票安置，江宁区则推出了新一轮的区内购房补贴。
最大的绝招还是拆迁！
别的城市还在遮遮掩掩，南京直接开启新一轮大拆迁。
今年，南京建邺、栖霞、秦淮、雨花、浦口、玄武、江宁等各个区域都发布了拆迁公告，其中江宁、栖霞还有成片开发方案，非常生猛。
拿江宁来说，7月底连发10多条征地公告。
主打一个拆就拆个痛快！
而且说到拆迁这件事，南京真的是蓄谋已久。
早在今年1月份，南京城建集团会同国开行江苏省分行就拨付了全国首批、全省首笔城中村改造专项借款给南京，实施城中村项目改造的落地。
这笔钱拿来干啥？
城中村改造项目的前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等等。
老实说，二线城市竞争很大。
光是长三角就有杭州、苏州、宁波，远一点还有合肥、武汉、西安、成都、重庆等等，为啥南京能率先上涨？
记住这五个字，感谢操盘手！
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Grain Rain
最后补充几点。
从客观规律来看，这一轮楼市调整期，本质上是去泡沫。
看下面这张图。
南京的房价泡沫已经挤完了！
前期房价在全国市场相对稳定的上海和杭州，基本上都已经稳住了，尤其是核心区。接下来，南京的房价也必先回涨。
那么，是不是说明南京的楼市可以抄底了？
我的建议是，在等一等！
两个关键问题：
一个是去化周期，南京还明显偏长。
截止2024年5月，南京商品住宅去化周期已经拉长至22个月，接近2年，较2021年底去化周期拉长了13个月。
与其他城市相比，同属长三角二线城市的杭州、合肥商品住宅去化周期均在10个月以下。
也就是说，南京一时半会还不缺房子，不着急入场。
另一个是人口，南京楼市缺乏外来人口支撑。
与安徽毗邻的南京，一直是安徽人口的最大流入地之一，无数安徽人甚至将之视为安徽省的事实省会。
然而这几年，南京人口增量却连续多年跑输合肥，在千万人口俱乐部之争中，已经落后了一个身位。
根据南京的规划，2025年人口达到1000万。
基本没戏！
2018年到2023年，南京的常住人口仅增长30万人。按照这一趋势，想要迈过千万大关，可能要等到2030年了。
要知道，接下来大城市会进入抢人阶段，不惜放开户口！
就在前天，广州市花都区已经发布了购房享“准户口”待遇，率先在一线城市打响了“购房落户”第一枪。
长三角强敌环伺，南京抢得过吗？
所以南京这一波上涨，能不能持续，还得等等再看。
长期来看，南京核心地段的好房子依然是优质资产，值得持有。但并不意味着南京所有的房子都能抄底！
中国每个城市的行情都不一致，因为节奏、价格、供需关系都千差万别！所以，什么时候买，买哪个城市，买什么项目，需要综合考量。
该出手时就出手，也得慎重出手！
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