点击蓝字 关注我们
有时候，违不违规就是一句话的事。
最近，成都住建发布了住房交易的相关新政，其中有一条政策让人大跌眼镜——
支持金融机构自行确定首付款比例和利率。
还能这么玩？
要知道，银行的首付比例都是定死的，没得商量。就算通过特殊操作做低了首付，严格意义上都是擦监管的边。
现在倒好，首付比例让你自己和银行商量。
都一点五成了还商量，这是奔着0首付去了啊！
对于大多数中国人来说，连15%都是活久见，更别说0了。
以前，你小心翼翼擦边，还要担心银行查首付款来源，担心抽贷；现在，啥也不用管，银行直接给你安排好了。
这事儿能干吗？
今天就给大家聊一聊。
1
Grain Rain
看看这张图，哪怕是金融危机的时候，咱们的首付都没有低过20%。
首付越低，杠杆越高。
这话没毛病。
但是我想说，低首付、低利率放在全世界，压根不是什么新鲜事儿！
先看美国。
数据显示，美国人买首套房的平均首付比例是6%，置换的首付比例一般是17%。
英国财政部今年还公布了一项贷款担保计划，政府将为银行提供承保，这样银行就可以提供只需要 1% 首付的房贷产品。
日本更夸张。
35年期年利最低能到0.4%，而且只要贷款人收入够高，还可以0首付，跟咱们完全不是一个数量级。
根据日本三井住友信托银行的调查报告显示，零首付和约10%首付的总比例达到48%。
也就是说，日本一半的购房者首付是低于10%的。
那么，降低首付的威力是什么？
按一套房总价400万计算。
过去首付30%，需要120万首付（不含税，实际更高），15%首付则只需要60万，也就是说，买房的门槛降低了整整50%！
换句话说，购买力直接翻倍！
如果0首付呢？
门槛直接没了，你只需要担心你的现金流够不够支持月供。
老实说，咱们还算保守。
成都给协商首付加了一道限制：2套及以上住房且相应购房贷款已结清。
有两套全款房意味着有一定的资产积累，有稳定的租金收入，根本不担心还款能力。
虽然并不适用于所有人，但意义很大！
既然首付可以继续降，那么限制条件也可以一点一点放松。现在要求两房套才能办，以后也能变成一套房甚至无房。
即便不至于0首付，更低的首付也迟早会来。
2
Grain Rain
降低首付的核心是什么？
降低个人资金占用。
对于刚需而言，以前要掏空6个钱包才能凑齐首套房的首付，现在掏3个钱包就可以了。
这很好理解，100万的房子，本来首付30万，现在只需15万，另外15万则可以用于搞投资、做生意等钱生钱的途径。
同时，杠杆越高，收益率越大！
假设你全款买了一套房子。
按照每年增长10%计算，那么你的房子10年后值多少钱呢？
第一年110万、第二年是121元，十年以后你这套房产是257万。
如果是贷款呢？
首付三成贷款买房，100万能买到300万的房子。而300万的房子，每年增值10%的话是多少钱呢？
777万。
如果你全款买这套房子，十年以后的收益是157万。
如果你首付三成买的房子，你的收益是677万，去掉十年的利息大约65万，最终收益仍然有600多万。
回过头来看，如果选择做银行的理财，100万的本金，假设每年有5%的投资收益（关键是现在任何存款都没有这个回报率了）。
第一年105万、第二年110万，十年后的收益是63万。
人生的差异就是这么拉开的，十年前的决定，决定着十年后的收益。
当然，没有人能保证房子每年能增值10%。
我只是告诉你，一旦房价上涨，首付越低，收益率就会越高。
换句话说，只要能赚钱，0首付相当于空手套白狼！
不光是成都，其它城市还有更多零首付的玩法。
比如杭州，最近有个商品房项目搞活动，准现房零首付，还附送13个月的月供；还有的项目，开发商会以购物卡的形式返还给你月供增加的部分……
往夸张了说，首付不要钱，月供也不要钱。
但凡意志力稍微薄弱一点的人，恐怕当场就得交定金。
3
Grain Rain
我们要注意，除了首付比例，利率也还有很大的可降空间。
云南玉溪的一家农信社分行，首套房和二套房的利率，已经干到2.95%！
而且几乎没有什么严格限制，只要客户征信、收入正常，符合贷款条件，新房和二手房都可以申请。
目前，全国大部分存量房贷客户的执行利率为4.2%（首套），与2.95%的利率相比，相差115BP。
什么概念？
以100万贷30年，等额本息的还款方式计算。
存量房贷业主，每月应还约4890元，总利息约76万；
新增房贷业主（利率2.95%），每月应还约4189元，总利息约50.8万。
两者利息相差整整25万！
算着算着眼泪都要掉下来了，存量房贷业主简直不要太委屈。
2.95%的利率，再加上零首付——
对于刚需来说，原本踮踮脚的房子，现在也买得起了。
很多人老是纠结，降首付、降利率，就是不直接降房价！
咋想的？你扪心自问，房价降了你自己会买吗？
买涨不买跌才是常态！
所以普通人，建议量力而行，不要盲目上杠杆。
但是注意！
对于手上有资金的朋友，这将是一次巨大的机会。
0首付、低利率，再加上长期看涨的租金回报率，关于租金问题可以看上一篇文章《该囤猪肉了，万物皆涨的时代真的来了！》
也就是说，投入资金更少，利息成本更低，收益更加确定。
投资房产的资金利用效率几乎达到了最大化！
在官方下场背书的情况下，完全可以在政策划定的范围内挑挑拣拣，然后看中优质项目再进行零首付。
核心城市的房价，核心城市的房租，上涨几乎是确定的！
插播一条紧急新闻：
8月15日，上海市土地交易市场发布上海第五批次商品住房用地出让公告，具体出让静安区2幅地块，出让总用地面积约5.01公顷，起始总价106.79亿元。
这将是上海首次取消所有限制，完全交由市场定价。
即便是8月7日上海第四批次的土地出让中，最热门的徐汇斜土街道地块也只是在竞价环节触及30%溢价率上限。
如今外界已经在猜测，会不会诞生新的地王！
房价能涨多少，谁都没办法告诉你。
但无论经济处于什么周期，总有一部分资产能涨，这是不变的真理！
有些人对杠杆畏之如虎，有些人却通过杠杆实现财富的进阶。
本质上取决于你对房产投资这件事的认知，大到哪里更有投资价值，小到房子的持有成本以及租售比。
近期我们对很多城市进行了深度考察，会在闭门直播中向大家分享我们的成果，感兴趣的朋友，扫描下面的二维码。
楼市黄大大学习交流群，一线信息，干货放送，大咖分享，加楼市助理进群学习。
扫码加楼市老师进群
楼市咨询负责人
叶婷老师
楼市公号合伙人
城市研究者
职业房产投资人
全国楼市活地图
10年地产老兵
我们有多重福利
1.专属楼市社群，一线市场数据，重点踩盘笔记，城市调研报告发布。
2.家庭资产规划1V1咨询，哪里该卖，哪里该买，哪里该换，灵魂三问深度咨询，每周开放5个免费名额。
3.全国价值城市分析，重点城市专场直播，
4.楼市大咖不定期分享，如何快速卖掉垃圾资产，如何提前布局优质城市优质板块。
5.也可预约线下见面，带上十万个为什么，团队为大家解决买房疑难杂症。
买错一套房，十年都白忙
多学多交流，避坑第一位
扫码关注【楼市黄大大】
分享、在看与点赞，至少我要拥有一个吧
