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都说国外的月亮圆，人人住着大house。
没想到，老外也有房价焦虑的一天。
2014年至今，全球房价指数上涨趋势就是一条陡峭的曲线，从指数100上涨到接近175，涨幅接近75%，力度大、速度快。
以美国、英国、西班牙、葡萄牙、加拿大、澳大利亚、日本、新加坡等为代表，全球主要发达国家房价几乎都在上涨，只是涨的节奏有先后，涨的幅度有大小。
咋回事儿？
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Grain Rain
先看数据，感受一下老外的水深火热。
美国自2012年以来，房价持续上涨，楼市走出了一轮长达12年的长牛，其中很短一段时间涨跌波动，几乎可以忽略不计。
美国人大喊，税都交不起了！因为房价涨了，税也跟着涨。
我寻思一下，这好像也没比还30年房贷好多少啊！
再看英国，不愧是英美一家亲，整体的房价走势都是趋同的。
英国房价从2015年以后也是一路上涨，涨势弱于美国，到了2022年后有点跟不住了，一定幅度的回调，然后继续上涨。
然后是欧元区。
欧元区从2015年开始，房价就进入上涨通道，也走出一轮罕见的长牛。这两年受到俄乌战争和美国暴力加息的影响，略微有下跌。
但是没关系，欧洲央行已经坐不住了，开启了降息通道缓一缓，大的上涨趋势并没有破坏，前景依然看好。
最夸张的是葡萄牙。
过去五年，葡萄牙房价涨幅在欧元区最大，超过60%。尤其2022年至今，可谓一骑绝尘，而且看不到任何横盘调整的迹象。
别说买了，葡萄牙人民连租都租不起了，只能被迫走上街头抗议。
再看近一点的亚洲。
日本的房价跌了20年，眼看就要不行了，没想到又复苏了。
2013年以来，日本房价转入上涨通道至今，近一年来，日本房价呈盘整态势，但上涨趋势不改。
尤其是东京的房价自从2020年10月以来，就一直在刷新纪录。
截至2024年5月，东京核心6区均价已经飙到了1亿1924万日元，折合人民币差不多545万，同比大涨16.3%。
啥概念？
跟咱们四大一线城市的广州不相上下，广州近一年的二手房均价是553万。从单价来看，东京核心6区超过7万+/㎡，比广州（4600元/㎡）贵多了。
这些发达国家的楼市走势说明了一件事：
在任何国家，房子都不是唾手可得的！
即便城市化到了一定的瓶颈，房地产市场也进入了成熟期，房价也不一定会下降。
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Grain Rain
那么问题来了，为啥这些发达国家的房价能一直涨呢？
归根结底，就三个原因：
第一，人口增长。
全球生育率都在降低，是大趋势。
数据显示，OECD（由主要发达国家组成）38个成员国的平均生育率从1960年的每位女性生育3.3个孩子下降到2022年的1.5个。
这意味着若无移民流入，这些国家的人口都会呈现负增长。
所以外来移民成了人口增长的关键。
比如澳大利亚，每年约50万的移民数量。人来了，要生孩子，要买房子，不就为房地产市场带来了强劲的增长动力。
第二，供需紧张。
在人口流入过快的地区，住房供应往往难以满足需求。
以美国为例，2023年新屋开工量150万套，但其每年的人口增长大约在400万左右，供应严重不足，无疑加剧了房价的上涨压力。
第三，也是最重要的一点，高通胀率。
在全球经济放缓的背景下，大部分发达国家都采取了超发货币的政策来提振经济。
这种货币放水政策不仅会拉高通胀，也会推动了就业率的提高和收入的增加，从而进一步推动房价上涨。
看一下这张图感受一下，美国和欧元区通胀率早就拉爆了。
根据IMF统计，2022年全球平均通胀率高达8.7；2023年这一数字下降至6.9%。
天呐，这场面咱们哪见过？
2024年，咱们定下的目标才3%！就这3%都还得使使劲儿！
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Grain Rain
看到这里，很多人可能想问，咱们的房价会不会跟着涨？
这么说吧，过去20年中国涨了两轮，但全世界都不知道涨了多少轮了。所以，还是接受现实吧。
长期来看，房价只会震荡上涨，没有任何一个国家例外。
我们还是回到人口、供需、通胀率上来：
先说人口。
论移民流入我们可能没有优势，但中国14亿人口，从人口流动上来说，我们还有巨大的迁徙空间。
简单一点，就是我们的人口还不够集中。
如果你仔细观察美利坚的人口分布图，你会发现，东部地区人口密集如蜂巢，82%的人口都聚集在这里，比如纽约、华盛顿、芝加哥、亚特兰大等。而其他地方，人口稀疏如星空。
东京首都圈人口近4000万，占日本人口约30%，加上中京圈（名古屋）和近畿圈（大阪、京都），人口占比已超50%。
相比而言，中国长三角、京津冀、珠三角和成渝四大城市圈的人口占比仅在33%。
未来人口和产业，只会越来越向城市群聚集，这也是国家早早的布局城市群的前瞻性，因为这就是“规律”。
这种聚集就是房价上涨的支撑。
再看供需。
自然资源部四月份下发的文件，原文是：
商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
重点看这八个字：盘活多少、供应多少。
潜台词，必须盘活！
只要地方还想要土地收入，想办法也要盘活。
短期来看，土地收入可能会锐减，但长期来看，也意味着供需关系迟早会逆转。
换个角度，很多人说咱们房子多了，真的多吗？
美国人均住房面积为67平方米，澳大利亚人均住房面积90.3平方米，加拿大人均住房面积63.9平方米。
咱们才人均才41啊，更扎心的这还是算的建筑面积！
大家对“6亿栋建筑”的看法存在很大的误解。
这6亿不仅包括宅基地，还包括非住宅用建筑，如商业、酒店、办公、学校、医院、工厂等。其中，住宅部分农村又占了大半。
所以谈数量有啥意义？三室一厅都还没普及呢！
最后是通胀。
截止3月末，我国广义货币（M2）余额突破300万亿大关，来到304万亿元，这个数字换算成美元的话大概是42.1万亿美元。
这是一个史无前例的数字。
相当于，我国的货币发行量已经超过了欧美的总和。
换个说法，我国差不多发行了世界上一半的货币。
看看这条蓝色曲线，放眼世界完全没有对手。
那为啥我们通胀率不高？
因为无形的手牛逼啊！
要我说，就咱们这M2的走势，如果没有主动调控，通胀能干到10%。
到底是谁发明的“温和通胀”这个词？
把无形的手描绘得如此清新脱俗，温和通胀，物价温和上涨，最后房价也温和上涨。
看，一切都很温和。
这里就不展开讲了，推荐阅读前几天的一篇文章《出来混，迟早是要还的。不涨价，拿什么还？》
大家只需要明白，到时候统计局的房价、每个城市的地价都会温和上涨。
太阳底下没有新鲜事，一个地球上也没有谁能特立独行。
中国不例外，中国的房价也不例外。
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