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打脸来的太快了！
前几天，我们预判一线城市会抢先出现一波行情，后台收到了很多带有情绪的留言。
没想到这才短短几天，一线城市就已经开始爆发。
6月28日，上海、深圳两地两大顶豪同日开盘，总计吸引1148位买家争夺，最终两个项目同时清盘。
销售额，166.58亿！
看到这个数字，我们才真切的感受到，楼市的冷热原来也是两个不相交的平行世界。
有钱人用真金白银投票，比任何情绪都来的更加真实。
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Grain Rain
大家注意，不是某个城市，也不是某个盘。
而是一线城市、强二线城市普遍呈现出豪宅大火的行情。
先看新房。
2024年以来，上海累计17个高端盘（单价超10万元/平）入市，其中14盘开盘首日去化率超7成。
同样的行情也发生在广州。
新政后，广州高端客源回流，海珠和天河总价千万级以上的高端改善项目，单周成交量环比翻了三倍。
看完新房，还要看二手房成交量才算完整。
二手成交量比一手成交量的信息量更大，更能考验一个城市的真实购买力。如果一个城市的豪宅，只有一手市场，而没有二手市场，那肯定是不可持续的。
实际上不光是一线城市，部分强二线城市的二手豪宅成交也非常好。
2023年，杭州、南京、苏州、武汉、合肥等强二线城市，1000-3000万二手房成交套数同比大涨。
在这个世界上，土地并不稀缺，稀缺的是超高价值的土地。
同理，房子也不稀缺，缺的是高品质的豪宅。
有钱人愿意拿着真金白银，在一线城市、强二线城市押注，就是对高价值土地、高品质豪宅的认可。
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Grain Rain
为什么越贵越不愁卖？
大家想过这个问题没有？
二十年前，茅台比二锅头贵不了多少；但现在，两者价格相差300倍。价格是对比出来的，好东西永远更值钱。
一线城市、强二线城市的豪宅，就是楼市为数不多的好东西。
这里面有两个逻辑：
第一，资产值钱。
豪宅市场的热销背后，是买家基于资产保值需求，面对投资渠道的局限性，选择多元化配置核心地段的房产。
尤其是新盘，普遍位于城市核心区域，供应相对稀缺。
同时，部分热点城市因板块供应稀缺，二手房价格甚至高于新房价格，造就了“一二手倒挂”，吸引了打新买家群体。
换句话说，既能保值，又能赚钱。
🔺 典型城市一二手豪宅倒挂
第二，资源值钱。
城市能级越高，城市的社会福祉越好、产业聚集度高，包括就业、就医、上学、养老等等都会越好！
这句话说起来没有什么感觉，但是具体到真实的生活场景里面，就是天差地别。
就拿刚刚结束的高考来说：
你的孩子能不能上985的不仅仅是考了多少分，还取决于你所在的城市。
北京的985录取率是7%，100个考生里面7个能上985。最低的河南不到1%，准备的说是0.9%，125个考生只能录取1个。
哪怕是隔壁的河北，还有四川、湖南、广西、安徽、江西、贵州、云南等等，985录取率全都不到2%。
你看，城市不一样，连高考的起跑线都不一样。
所以城市的高度，决定了人生的起点。
结合今年的楼市政策来看，你会发现一个标志性的变化，就是“买房送户口”！
截止目前，全国除了四个一线城市还没有落地买房送户口的政策，全国高能级城市杭州、南京、武汉、佛山、合肥等城市都已经执行。
其本质就是通过房子“筛选”有能力在大城市生存的人！
这是一个很现实的问题，不管你承不承认，普通人能在大城市安家落户，改变的是一个家庭的未来。
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Grain Rain
大部分人所理解的楼市分化，是有的城市涨，有的城市跌。
但我们认为：
当限制全部取消，所有的城市站在同一起跑线的时候，分化才真正开始。
就好比前几天，北京姗姗来迟的降首付、降房贷利率。很多人在讨论，帝都没有诚意，没什么创新的举动。
力度不重要，创新也不重要，重要的是传递信号：
一线城市全部下场，城市竞争将白热化。
过去，由于调控尺度的不同，一线城市关起门来各玩各的，强二线、强省会相互卡位，争夺三四线的人口和购买力。
但是现在，所有的城市将不在是与同量级的对手竞争，而是面临更强城市的虹吸。
大城市的资源更加聚集，马太效应更加强烈。
未来只会出现一种结局：
中国60%以上的人口，将聚集到超特大城市。
当然，除了狭义的超特大城市，未来的人口集中区域，更准确说应该是：
由超大特大城市所领衔的都市圈、城市群。
目前，我国主要的四大城市群长三角、珠三角、京津冀、成渝，聚集了大约4.7亿人，占全国人口的33%。
看看邻居日本东京和韩国首尔就清楚了！
根据美国JLL（仲量联行）的最新统计，今年1-3月，日本东京首都圈（东京都、神奈川、千叶、琦玉）不动产投资金额同比去年暴增60%，位居世界第一。
什么情况？
号称跌了二十年的日本，还没跌怕啊？
两个原因：
东京首都圈的房价一直在涨。
截至2023年，东京首都圈房价连续5年上涨，且大幅刷新2022年历史最高价。
数据显示，2023年，东京首都圈房价均价比2022年上涨28.8%；其中，核心区域东京23区的新建公寓更是比2022年上涨39.4%。
日本的人口加速向东京都市圈集中。
截至2023年，东京都市圈人口为3693万，人口净迁入6.8万余人，较上年大幅增加80%。
3.6%的国土面积，聚集了日本29.6%的人口。
拉长周期看，中国都市圈、城市群的核心城市，资产价格上涨是必然的。
经常有人说，人口减少了、城镇化到头了，未来的房子不值钱了。
但你要知道，人口是流动的！
从人口流动的趋势看，中国流动人口的比例在逐年攀升。
根据第七次人口普查公布的数据看，截止2022年中国流动人口占总人口的比例达到了26%。
3.64亿人口！
随着大城市资源、经济、产业的不断集中，这些人口会“流动”到经济更发达的省、市地区。
这些城市的房子，只会越来越值钱。
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Grain Rain
最后总结一下。
未来几年的买房逻辑，遵循两个大的原则：
选择优质城市群。
长三角、珠三角、京津冀、成渝。
不管是从政策支持，还是创新能力、经济实力、产业基础，这四大城市群都要远超过其他城市群。
尤其是成渝，作为国家正在大力发展的第四极，未来潜力巨大。
选择优质城市群的核心城市。
在城市配置上，这四大城市群聚集了四个直辖市，六个副省级城市。
除了北上广深四个一线城市，杭州、苏州、南京、成都、重庆等都是排名非常靠前的城市，值得重点关注。
但还要在具体的选筹上从：
资源兑现期，产品性价比，保值确定性，租金回报率。
四个角度来看问题。
不同的预算，对应着更微观的城市和板块。
不同的预算，有不同的首选级城市和板块。
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