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深圳楼市爆了！
确切的说，爆的比上海更厉害！
新房，创11个月以来新高！二手房，创38个月以来新高！
再加上2小时热卖100亿的豪宅！
这些说明了什么？
一句话，深圳楼市不缺购买力，深圳房价的上涨预期明确了！
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Grain Rain
先看一看市场。
今年以来，深圳楼市新政不断，包括深圳207放宽限购、废止70/90政策、分区调控、降首付和降利率。
每次新政出来，都会有很多人觉得没用，实际上是因为政策的影响具备滞后性。
比如楼市优化政策多数都在5月推出，6月楼市表现更能体现政策的效果。
数据显示，6月深圳二手住宅过户4172套，同比上涨73.3%，也是近38个月以来的最高。新房住宅网签2927套，环比增长45.7%，同样是近11个月以来的最高。
连几个外围板块都开始涨了：
大鹏片区上涨8.5%，龙岗平湖片区涨幅8%，宝安福永片区涨幅4.2%。
如果这叫没效果，什么才叫有效果？
再给大家看一个例子：
链家平台上，深圳价格最低的一套房龙华观澜的福星雅园，挂盘价总价24万。
即便是在2021年楼市高峰时期，小区的价格成交价在1-1.2万/㎡，但在5月份最新成交的一套，单价是1.3万/㎡。
没错，深圳最破的“老破小”也涨了！
通过这个例子，是想告诉大家：
深圳房东对于深圳楼市后续的信心，明显要高于2022年和2023年！
再看深圳的豪宅。
6月28日，位于深圳南山区深圳湾超级总部基地的中海深湾玖序项目开盘。
这个项目的毛坯备案均价约13.3万/平方米，打破了深圳新建商品房的最高价格纪录，单价区间约10-20万/平方米。
算下来，总价在约2000万-1.1亿元一套，最终揽金100.2亿。
按照以往经验，一线城市豪宅盘热销的同时，也会带动刚需盘、改善盘成交。
也就是从豪宅盘传导到改善盘，再传导到刚需盘，从核心地段到外围板块，从富人到中产再到普通人。
有些人看衰深圳的理由很奇葩，说过去两年深圳的房价回调比较多。
但你要清楚，深圳楼市过去十多年涨了多少啊？
这座城市在2010年到2020年十年时间里，从每平方米17313元涨到了75249元，涨幅达到了335%。
年均复合增长率，高达15.8%！
这个投资回报率，在中国只有深圳的房子做到了！
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Grain Rain
网上有一种看法，高房价的城市留不住人。
我的观点恰好相反，一座城市的房价高，才会有更多的人愿意去。
因为房价代表的是创富效率。
深圳就是这样的一个典型。
最近新出炉的“2024新财富500创富榜”，TOP20名单深圳占的最多，6个席位。
其余：北京3，上海1，杭州5，宁德1，佛山1，南阳1，保定1，重庆1。
还有一个数据更能说明问题：
截至2023年12月底，深圳市存续商事主体422.6万户，同比增加7.3%，商事主体数量稳居全国第一。
商事主体是什么？
简单理解，就是在工商局（市场监督局）登记的企业、工商个体户的数量。
商事主体越多，说明城市经济活跃度越高。
我们可以用市场主体数量除以常住人口数量，计算出深圳的“老板”占比，高达22.7%，排名也是全国第一。
平均每5个人就有1位可能是“老板”，老板浓度很高。
在四大一线城市中，深圳和广州的个体户数量明显高于北京、上海，深圳的个体户数量是上海的3倍，北京的4倍。
个体户多，这说明相比于京沪，珠三角更适合普通人创业。
从这个角度来看，深圳的房价高可怕吗？
普通人不怕房价高，怕的是赚不到钱。只要机会多，创富效率够高，就有可能通过自己的奋斗去买房以实现阶层跃升。
注意一个变化：
2022年人口负增长的四大一线城市，在2023年全部重回正增长。
数据显示，北京、上海、广州和深圳2023年底的常住人口，分别增长了1.5万、11万、9万和12万。
逃离北上广深的人，为什么又回来了？
大家心里都清楚，还是大城市容易搞钱！
如果深圳的房价不涨，那才叫可怕。
一个城市的房价不上涨，这个城市就没有机会，这个城市的人就没有盼头。
就像一个上市公司的股价不上涨，投资人有什么盼头？持股员工还有什么干劲？剩下那些没持股的员工，只能躺平摸鱼。
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Grain Rain
我们为什么看好深圳楼市能长期上涨？
只需要看两个方面：
一方面，深圳太缺房子了！
作为最年轻的一线城市，截至2024年初，深圳全市成套商品房（有独立卫生间、厨房、阳台、充足采光）的房子只有232万套。
1800万人，232万套！
怎么分啊？
都说来了就是“深圳人”。
从房产的角度看，实际也没有那么多深圳人。
五个深圳人里，不到一个人有一套自有产权的房子，住房自有率不到20%。
相比之下，北京、上海和广州这几个一线城市的住房自有率都超过了50%，就连号称全世界房价最高的香港也接近50%。
在这座城市赚了钱的人，谁不想拥有一套自己的房子？
另一个方面，深圳的土地太少了。
深圳全市面积仅有1997.47平方公里，仅为北京的12.17%、上海的31.50%、广州的26.76%。
这其中，有974.5平方公里的基本生态控制线范围内土地，占比48.76%；这一部分不能开发的地，占了接近深圳市总面积的一半。
2023年，深圳涉宅土地成交约26.82万㎡，够干啥？
就深圳这供需矛盾，如果没有限购和调控，说不定早就20万一平了。
实际上，中国四大一线城市，都已经接近饱和了。
这还是因为过去十多年，我们一直严格执行控人口。你想一想，如果没有限购、限制落户等政策，北上广深会有多少人？
还有一件事，大家不要忘了。
最近深圳传出新增2宗商改住宅地，宝中、后海总部基地各1宗。市场预计，宝中地块或成深圳首块不限价地块。
这是要诞生地王的节奏啊！
取消限价将是打开深圳房价上涨的最后一道枷锁。
所以不要急，等两三个月就能看到结果。
最后强调一下，越拥挤的城市，经济密度越高的城市，房价必然上涨。
越到后面，向上置换的操作难度就会越高。
对于有能力的人来说，趁着现在阶层还没有完全固化，最好的选择就是果断甩掉差房子，快速完成以劣换优的资产腾挪。
包括换城市、换板块、换产品，拥有的稀缺资源越多，未来对抗风险性的能力就越强。
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