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名字，很多时候不止是一个称谓。
就像狗蛋除了是狗蛋，还是贱名好养活。
最近，有不少地方把“住房和城乡建设局”改名为“住房和城市更新局”。尤其是一线城市风向标的深圳，明确颁布了相关文件。
由此可见，这次改名将会是全国范围内的事件！
甚至不排除最上层的住建部……
这里面有两个变化：
一个是“城乡”变成了“城市”，一个是“建设”变成了“更新”。
两个词的改动，把房地产未来的方向给定了！
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Grain Rain
“住房和城乡建设局”，这个用了十多年的名字变了，意味着什么？
顶层思维变了！
在我国，住建局属于城建系统的重要单位，主要承担建设工程审批、建筑建材业监管、房地产市场监管、住房保障等等职能。
简单来说，跟房子有关系的都归它管。
我们先说“城乡”的变化，原来是指城镇和乡村。
现在倒好，乡村直接没了！
咋回事？
改革开放四十多年以来，城市与乡村之间的人口流动频繁。目前，全国城市化率已超过65%，农村却出现了大量闲置的宅基地。
从2000到2016年，我国农村常住人口由8.08亿人减少至5.89亿人，减少了27.1%，但同期农村宅基地面积反而由2.47亿亩扩大为2.98亿亩，增加20.6%。
这意味着，宅基地的闲置率比想象中高多了！
所谓房子过剩这个说法，农村荒废的宅基地起码得背一半的锅。
然后是“建设”变成了“更新”，有什么区别？
从字面上就能理解。
“建设”，是以住房的新建为主，解决的是从“无”到“有”的问题。而“更新”，是以住房的更新为主，强调的是从“有”到“优”。
即过去侧重于做增量，以后更注重做优化。
相对于农村，先优化人口更集中、房子更值钱的城市肯定更划算，这也从侧面说明了为啥把“城乡”改成了“城市”。
另外，我们城市里的很多房子，也确实到了集中维修的时候。
据统计，截至2022年底，我国城镇既有房屋中，大约有20%已建成超过30年，到2040年前后，这个数值预计会达到80%。
有数据统计，我国城市更新存量总市值约500万亿元。
什么概念？
去年全国商品房的销售额才11万亿。
也就是说，城市更新的经济效益能顶卖房50年！
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Grain Rain
这里面还有更深层次的意义。
过去很多人对城市更新的理解，停留在修修补补还能在住十年。所以很多人讲，未来不会再出现大拆大建了。
但现在看来，拆迁仍然是重点！
在城市更新的五个维度中，除了综合整治以整治、维修为主、拆改为辅，其余的旧村、旧城镇、旧厂、棚改都是以拆除重建为主。
以深圳为例——
2023年拆除重建城市更新单元公告项目共1030个，拆除范围面积共8748.4公顷；实施主体确认的项目522个，拆除范围面积共3386.9公顷。
光是缝缝补补，哪有拆了重建来钱！
而且大家注意到没有，之前不管是PSL还是旧改，都是局限在超大特大城市。比如，上海、南京、杭州、合肥、武汉、东莞、重庆、成都、西安……
但是住建局的更名，却是有大有小。
这说明，旧改的节奏加快了！
就像前段时间收储这件事下沉到了县城，随着住建局更名为住更局，旧改的范畴也不会只局限在超大特大城市。
不用怀疑，新建、增量搞不动了，存量盘活、优化还是有搞头的。
🔺 新加坡早期的居住环境
这件事，新加坡已经搞了50年了！
新加坡的国土面积才734平方公里，比浦东新区（1210平方千米）还小，当一个城市就是一个国家时，你就是想搞增量也没法搞啊。
所以新加坡只能不停地更新，很多地方至少翻新了两到三轮。
房地产还是房地产，只是换了一种玩法。
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Grain Rain
那么，这些变化，对于我们普通人来说，会有什么影响？
比如将来想买房，应该怎么买？
大家要明白，城市更新的本质：
就是让城市的中心区域更有价值，能用更好的方式利用现有的土地，让这些区域能容纳更多的人和更多的活动。
未来的城市规划不再是“摊大饼”式的向外扩张，而是更多地“翻新老饼”。
未来，房地产开发有两个方向：
一个是中心土地的再开发。
在城市中心的地方，可能会看到很多新的项目和机会。比如把一些老旧的工厂、住房、小区改造成新的商业中心或住宅区。
但是注意，容积率一定很高。
新加坡核心区建筑的容积率一般高达13-15左右。
而中国，基本没有哪个城市达到这个程度，哪怕是人多地少的深圳。
深圳密度一、二区建筑容积率为3.2-6之间，三区为3-5.5之间，如果是城市更新项目，可以达到8！
这几年，大家都在拼命的降低容积率。
重庆：2018年之后，几乎没有出让过4.0以上容积率的地块，主流地块的容积率都控制在1-1.5之间。
成都：2017年也开始全面下调城市住宅容积率，主城核心区住宅容积率限定在2.5以内，一般地区和特别地区控制在2.0和1.5以下。
杭州：最新一批次供应清单中，不仅只推出了4块地，放缓土地节奏，更是一次性推出了四块容积率都不高于1.65的地块，实属少见。
但是城市更新项目，容积率会非常高。
比如深圳最大的城中村改造项目——白石洲沙河五村，用地面积48万㎡，改造之后预计承载10万人，容积率高达11.5。
没办法，更新归更新，不能亏本吧？
另一个方向，郊区低容。
注意，这里的低容不是指小高层、洋房。
至少得是联排、别墅！
去年自然资源部就把郊区“限墅令”给解除了，这意味着，郊区和城市外围区域在未来的容积率会越来越低。
这两年跌的最惨的就是郊区高层，很多人应该已经体会过了。
所以如果你不是追求有天有地的别墅生活，就老老实实去核心区买二手房，或者等城市更新项目。
最后，提醒一下大家：
当下核心区的存量新房，尤其是品质比较好的，一定要且行且珍惜。
且不说现在核心区的地价一天比一天贵，等到将来旁边建起来的都是40层高楼的时候，你就会发现当初买的有多值。
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