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大家都在等7月这场大会的召开。
因为这是我们最重量级的会议，几乎决定了未来5到10年的经济走向。
对于楼市来说，虽然不一定会给出直接性的指导，但至少也是一个信号。如果能够看懂其中趋势，就能更好的做决策。
我先说我的看法：
这一次会议其实提房地产的内容不多，但某种程度上，句句不提房地产，却句句都跟房地产有关。
接下来我们一条条来分析。
1
Grain Rain
先看关于房地产的表述：
落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。
很明显，高层认为目前的房地产存在风险。
那么，什么风险？
显然不是楼市过热的风险，是楼市迟迟抬不起来的风险。
换句话说，高层认为楼市必须起来。
毫无疑问，未来两三年至少国家会想办法各种出政策来拉动楼市，扶持楼市，直到楼市企稳甚至上涨。
虽然从目前北上广深的数据来看，成交量都有明显提升。
尤其上海，新房和二手都表现不俗。豪宅新房的去化，以及2.4万套左右的二手几乎来到近三年楼市成交的头部。
但是大部分二线城市、三四城市仍然不见效果。
所以之前我们看到很多下沉的政策出来，包括收储、旧改都在下沉。
虽然我认为三四线城市很难起来，但是做这些动作至少可以保证三四线城市的房价不被击穿，能够平稳落地。
再看一下跟在房地产后面的是什么？地方政府债务和中小金融机构。
这两个跟房地产的关系都是千丝万缕，某种程度上也是解决房地产问题的方式。
会怎么做？
继续发国债，继续降息。
只有放水才能化债，通过放水稀释现金来达成债务稀释的目的。
未来国债的发行将会是一个常态，并且会持续影响所有人的现金和财富，成为主要的放水化债途径。
此外，中小金融机构会迎来一轮调整。
说直白一点，中小金融机构面临倒闭风险。实际上今年大半年时间，已经关停了80多家。
继续降息，对于中小金融机构来说极其不利。
过去两年，尽管银行已经4次降低存款利率，但是银行的息差依然持续走低，且低于1.8%的维持利润合理区间。
所以大家接下来都要思考一件事：
当存钱也有风险的时候，应该怎么处理手上的资金？是买房，还是炒股，还是买黄金？这个问题今天就不展开来讲了。
大家只需要知道，房地产必须越来越好。
2
Grain Rain
相比房地产，这次会议更关注的是经济。
不过我想说：
本质上今天房地产的问题已经不仅仅是行业问题，而是经济问题。
很多人挂在嘴边上的话，经济不行，没钱消费，更不用提买房了。不光是个人没钱，地方政府也没钱，所以经济的背后就是要解决钱的问题。
到底是经济不行，导致房地产不行？还是房地产不行了，导致经济不行？
好，先看重点——
深化财税体制改革。
关于财税改革，其实我们几十年来不断在改，经济发展到不一样的阶段，财税模式就会相应调整。
比如94年后的分税制，还有后来的消费税改革等等。
在过去我们经济增速快的时候，很多行业的发展都没有明确的条文规范，所以这里漏洞其实挺多的。
啥意思？
就是有些可收可不收的税，都是“睁一只眼闭一只眼”，反正有土地财政和房地产这只会下蛋的鸡。
现在这些都没了，只能重新分蛋糕。
从目前的趋势来看，未来针对消费税的调整是必然的。
财政部数据显示，2023年，消费税收入规模达1.61万亿元，占整体税收比重的8.9%，规模和占比仅次于增值税（38.3%）和企业所得税（22.7%）。
在我国，消费税主要在生产环节由生产方所在地主管税务机关缴纳，收入完全归属于中央政府。
虽然此次消费税改革可能是针对奢侈品和高档消费品，不会影响日常必需品，如食品、衣物、家电等。
但大家得明白一件事：羊毛出在羊身上。
也就是说，不管从哪个环节征收消费税，最终买单的都是消费者本人，区别只是先付钱还是后付钱。
而且由于税基税源扩大，消费税波及的人一定会肉眼可见地变多。
可能有人觉得这和房地产有啥关系？
销费需求旺盛的城市，比如上海、北京、深圳、重庆、广州、成都等城市，财政收入会得到极大的补充。
有钱了会干嘛？不还是搞基建、搞配套。
最终折射到房价上面来。
3
Grain Rain
争议最大的应该是这一条：
深化土地制度改革。
里面提到“促进城乡要素平等交换、双向流动”，很多人觉得是好事，认为农村未来的土地将值大价钱了。
就像之前部分城市推出退出宅基地可以奖励一笔钱，也有人说这是个阴谋，要贱买农民的地，用5万块，买走价值500万的东西。
我想问大家两个问题：
第一，农村缺宅基地吗？
第二，有谁是想回农村种地却苦于没有地的？
老祖宗们跑到这片土地上当农民，不是因为他们喜欢在这儿当农民，而是没得选。
所以城乡要素之间不存在平等交换，也不存在双向流动。
只会是单向，从农村到城市！
看看“农村土地集约利用”就明白了。
如果不采取各种方式整合，比如作价回购、统一租赁、农户委托、农户入股合作等，怎么统筹规划和运营？
最后无非是所有权还在不在农民手里，使用权肯定会集中到一起。
不用担心宅基地没了，地没了，怎么生活？
咱们还有“建设用地向优势地区倾斜”。
啥意思？
经济实力强、人口增加明显、土地开发资源不足的地区或将获得更多建设用地指标。
这背后就是工作机会，是饭碗，也是加剧人口单向流动的助推器。
放心，各大城市也会主动接纳这些人！
以前我们抢人只抢高素质人才，但是现在结合消费税改革，你会发现普通人的“价值”也被提高了！
只要有人，就有消费，就有税收！
所以各大城市一定会在这条路上卷到昏天黑地。
以前大家说“哪里挣钱哪里花，一分别想带回家”，可能只是一种调侃。
但以后，这将是各大城市的KPI！
不管是土地制度改革，还是人口流动和消费，都会回到房地产上来，毕竟买房就是最大的消费。
所以你看，提多提少不重要，重要的是预期。
而这一次大会的政策预期，对于房地产来说都是利多的，这就是信号！
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