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最近，上海中介圈有一个说法：
“如果这一个月没能开单，这一行就可以不用干了，不如回家种红薯。”
“5·17”楼市新政后，上海太火了，不管是新房还是二手房。
新房项目一天三个清盘，认购率超过200%，1800多人抢800套房子；二手房单日成交最高突破1000套，较新政前翻了一倍。
不光是上海，四个一线城市包括部分强二线城市，成交量都在异动。
我们先看看数据有多夸张。
01
Grain Rain
二手房成交最能反映当下市场的真实热度。
但是作为一个高频数据，只看单日或单月谈热度是扯淡。
我们客观一点，把时间线拉长到3个月。
一线城市————
北京：去年的二手房成交量是月均一万出头，今年3月到5月二手房平均成交套数达到1.36万套，涨幅高达30%多。
要知道北京是四个一线城市里放开最少的。
如果力度更大一点，涨幅还会更大。
上海：超出了所有人的想象。
从近90天的成交数据看，上海二手房连续3个月接近20000套。
要知道去年的均值才15000套！
更恐怖的是，数据还在增长，从6月1号到15号，短短半个月上海的二手房成交量就已经达到12000套。
你们算算，按照这节奏下去，6月份肯定要突破23000套了，相比去年暴涨了60%多。
魔都的买房氛围大家感受下：
深圳：最近三个月的成交量都逼近5000套，去年的均值才2600套。
将近翻了一倍！
广州：从2月到5月，二手房成交走出了一条陡峭的直线，从4484套直奔8418套，也是接近翻倍。
四个一线城市，全部连续三个月维持高位。
大家一定要明白，二手房成交的连续暴涨，一定是量在价先。
刚需大量入场，二手房加速流通，置换链条上的换房人卖了房很快去买，整个交易市场才会出现涨价。
除了一线城市，强二线城市也在跟着上涨。
杭州、重庆、西安、南京。
最近3个月二手房成交数据均高于去年均值。
据易居研究院统计，全国19个重点城市中，有15个城市二手交易数据位于荣枯线以上。
一座城市的成交有上涨，可能是偶然。
多个核心城市的二手房异动，哪些城市初步调控开始有效果，已经非常明显。
02
Grain Rain
可能有人要说，新房的成交没有二手房这么激烈。
不是新房反映不激烈，而是新房市场有两个特点：
▪ 受供应量影响。
▪ 受土地价格影响。
这两个方面都需要考虑更长的周期，所以新房的表现具有滞后性。
我们的判断是：新房市场正在大规模蓄能！
先看供应量：
一线城市不用说，供应本来就不多，现在成交数据已经非常可观。
2024年1-4月，北上广深新房供应面积缩减了20%；而新政后，北上广深的新房成交涨幅也基本不低于20%，高点甚至达到30%。
二线城市供应也全面收缩，大幅度降低今年的土地供应量。
苏州市区2024年国有建设用地供应计划发布，其中商品住宅用地供应仅185公顷，对比2023年供应缩减近63.5%。
这个供应量是十年新低。
重庆2024年的住宅用地计划供应只有996公顷，相比2022年，更是缩减了一半以上。核心区更夸张，不到300公顷。
算下来比深圳还要少，这个供应下滑得太多（wanmei）了。
东莞甚至只有46公顷，缩水接近70%，等于没几块地出让。
一夜之间，大家都不卖地了！
缩减供应，价格才能上去！
供小于需，是市场经济的基本规律！
大部分城市不是腰斩就是创下近几年的新低，而且里面还包含了保障房、租赁住房。
如果只看住宅，缩减得更多，未来甚至可能出现新房难求情况。
🔺 一二线主要城市住宅供应大幅减少
再看土地价格。
今年我们经常看到哪个城市又拍出新地王，厦门、苏州、宁波，地王全部杀疯了。
还有最近的北京，一块地卖到112亿，创四年新高。上海也取消了溢价率限制，可以预见下一波土拍肯定会发力。
面粉决定面包，土地越贵，新房一定越贵，这些地王未来开出来的产品会让大家对于住宅的迭代刷新认知。
毕竟，改善，是永恒的主题，哪怕不投资，房子作为一个终极消费品，只要你产品越来越好，价格就应该越来越贵。
这就是未来的新房趋势：
▪ 供应量不断减少。
▪ 新地块位置更好、品质更高。
换句话说，核心区优质新房价格破天花板，是早晚的事。
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Grain Rain
再告诉大家一个现象，一线城市不少中高产已经开始抄底优质资产。
上海新政后首个千人摇+日光盘，总价1000-6000万，2小时清盘，销售额60多个亿，单价17万+，依旧倒挂明显。
甚至连“耶稣”都忍不住了，上海天主教青年会从去年到今年投入了35亿左右，拿下了上海多处核心资产。
深圳更是出现了史诗级的一幕，14位土豪抢一套顶级豪宅，溢价率410%。
这套房子，原业主是04年花了513万买的，升值31倍，账面盈利1.5亿。相当于每年躺着赚775万，每月赚65万，每天赚2.15万。
这哪是房子，这明明是印钞机！
只要有确定性，一线城市可以瞬间爆发强悍购买力！
最后，还是提醒一下大家两点：
第一点，这一轮行情只存在于一线城市、强二线城市。
不管是供地的缩减，还是优质地王的推出，本质上只对一线城市和强二线城市有效。
三四线城市库存量本身不低，在加上人口持续流失，购买力也在流出，因此大部分城市成交量都在大幅下滑。
🔺 三四线城市成交乏力，背后是人口集体向大城市转移
第二点，窗口期效应。
我解释一下这个“窗口期”是什么？
过去几年楼市最严的时候，我们出台了四限：限购、限贷、限价、限售，其中限购、限贷、限售基本都解除了。
现在只剩下限价。
简单来说，就是部分城市的新房限价还没有打开，优质项目存在倒挂现象。
比如杭州，滨江、拱墅、上城、奥体、世纪城等热门板块，一二手房普遍存在倒挂现象，少则5000-10000元/平方米，多则2-3万元/平方米。
一旦放开限价，优质限价城市的优质新房会马上出现结构性上涨。
而且这个窗口期不会太长，我在这里预判，限价放开的时间不会太远。
可以确定的是，未来我们还会出台更多的政策，政策底已经不再，市场底先从一线表现，但是这些政策都是利好先买的人。
但哪怕市场稍微有一点上涨的时候，优质城市优质区域的竞争也就越激烈，入场成本就会更高。
一个心态的变化，一个晚上，一套房子来回就是几十万。好房子的置换期，事实上就是现在，大家都没涨的时候，置换最划算，大家都涨了，好房子涨上天了。
未来，可以重点关注这一类城市：
一线城市、强二线城市，城市基本面足够强，且成交量持续上升的，未来一定会率先起势！
如果还存在新房倒挂，当然可以随时下手。
对于市场研判，对于城市投资，对于买房拿不准，准备下手优质资产的朋友，可以带着你们的疑问，加我们后台助理，进入楼市粉丝群。我们会定期有大咖分享一线数据，踩盘笔记，城市调研。
毕竟买错一套房，十年都白忙。多看多交流，避坑第一位。
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