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所有人都低估了上面的决心。
最新的消息，来自6月20日住建部召开的视频会议，会议要求：
县级以上城市，收储存量房。
在大家的共识里面，收储这个行为是针对直辖市、副省级、省会这些中心城市，满打满算也就30多个城市。
现在将收储扩容至县级市，什么概念？
看数字可能更直观，从30多个城市扩大至2884个县级以上城市！
这次调整，释放了什么信号？和我们普通人又有什么关系？
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Grain Rain
首先，我们要理解为什么扩大到县级以上城市？
县（县级市、区），划分了商品房的区域边界。
中国的商品房，基本都在县级以上的行政区域中，再往下的乡镇很少有商品房，多以自建房、宅基地为主。
根据住建部的统计，我国宅基地土地使用面积高达17万平方公里。相比而言，城市建筑面积则只有5万平方公里，不到农村宅基地的三分之一。
把收储范围扩容至县级市，意味着：
在全国范围内，全面收购商品房。
从保中心城市到保全国，完全是两个概念。
可以说，这是下了大决心，从根源上解决库存问题。
怎么解决？
核心就是五个字：锁死流通性。
前段时间浙江7折回购商品房，很多人在说为什么不以同样的价格卖给普通人？
很简单，打折卖掉解决不了库存问题，房子只不过从新房变成了二手房，库存依然摆在那里。但是收储不一样，因为收走的房子变成了封闭流转，跟市场再也没有任何关系。
这相当于，房子凭空消失了。
当然，对于不同能级的城市，收储这个策略能够发挥出的效果肯定有大有小。
但在我看来，更重要的是对市场预期的一个管理。
因为，对于当下的楼市来说，这次调整代表着决心，抬也得抬起来！
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Grain Rain
那么，有个疑问：收储的钱，从哪里来呢？
之前央行安排了3000亿的贷款来收储，很显然，如果目标扩大到县域，这点钱连撒一遍胡椒面都不够。
据中信证券测算，如果将重点35城与80城的库存去化周期降至18个月以下，所需的资金分别为1.1万亿元、1.8万亿元。
中央发债分配给地方收储，不太现实。
因为中央与地方分税制后，卖地收入、房产税等都是归地方所有。
这种体制下，地方政府获得当地城市土地出让金收入，同时也应该承担保障房建设和收储的任务。
目前来看，只有一条路：
公共服务的涨价和上市。
这几年的公募REITS试点就是铺垫，从2021年到今年，我国公募REITs实现了从零到千亿的突破，验证了这条路的可行性。
这里面包括了收费公路、产业园区、水务、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房和长租公寓等底层资产。
REITS的做法，就是把过去投资的基础建设抬高收益，通过资本市场打包上市。
很多人一听到涨价，下意识就问：会不会影响民生？
不要提什么涨价影响民生，过去20年的基础建设，本身就是靠地方大量负债，靠房地产给地方输血完成的。
出来混，迟早是要还的。不涨价，拿什么还？
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Grain Rain
不管你信不信，这一次的改变意味着我们未来生活会发生很多变化，公共服务上涨只是其中最不起眼的一个。
未来，我们预计会有三大影响：
第一，租金上涨。
当我们知道，最大的困境是化债和收入，那我们就应该清楚大量收购商品房的结果。
当租赁市场统一定价，租金由谁来决定？是选择低价出租？还是通过REITS从金融市场收回资金？
大量房企、机构已经开启租赁和保障性住房REITS，比如华润、万科、中金、安居、华夏基金等。
大家要相信，没人会做赔本的买卖。
根据政策导向和市场情况，我们可以把租赁市场分为三个阶段：
1.雏形期，租赁房供应以个人住房和廉租房为主
2.发展期，大量房企和机构入局，成立长租公寓品牌
3.垄断期，租赁市场金融化
土地可以垄断，租金同样可以。所以抬高租金是必然的结果，哪怕是为此完全开放租售同权。
未来租房不仅可以用公积金，甚至还能贷款。
第二，房价上涨。
大家有没有想过一个问题，为什么需要那么多长租房、保障房？
且不说大城市，很多小城市的房价其实并不高，只有少量的人买不起房，为什么收储这件事要扩大到县级城市呢？
只有一种可能，那就是未来商品房会贵的离谱，贵到大多数人买不起。
有两个信号已经透露了这一点：
一个是土地供应的严格控制。
商品住宅去化周期超过36个月的城市，将暂停新增住宅用地出让。
这些城市普遍都是三四线城市，如西宁、唐山、晋江、洛阳、韶关、舟山、嘉善、泉州等。甚至包括一些稍大一点的省会城市，如武汉、福州、哈尔滨等。
一季度，全国百城新建商品住宅库存去化周期超过36个月的，有41个城市。
一边暂停供应，一边拼命收储。未来哪怕是这些城市的有钱人，也买不到新的好房子，更别提普通人了。
想买都买不到，能不涨吗？
另一个是全面推行第四代住宅。
截至2024年3月，全国已有24个省份试点上线第四代住宅，相当于全国超70%的省份已在落地推进第四代住宅。
好家伙，直接用产品的迭代，来提高新商品房的价格。
合情合理，而且符合国情，毕竟这也算是对美好生活的向往。
第三，这算是一个好消息，工资上涨。
什么都再涨，工资当然也要涨。
未来我们会出台一系列措施，抬高居民收入，不限于减税、提高最低收入、养老金等等措施。
其中有些已经开始实施：
比如最低收入，2024年以来已有江苏、浙江、河南、辽宁等多个省份宣布上调最低工资标准；
还有养老金，刚刚上调了3%。
不要小看这些细微的数字，这些方方面面加在一起，抬高了整个社会的用工成本，所以整体收入的上涨是不可避免的。
当然，有一件事是确定的，虽然纸面收入增加了，但工资的上涨，大概率跟不上租金和房价的上涨。
所以最后总结一下：
未来是一个万物皆涨的时代。
大趋势就是有产者更富，有产业者和无产者的鸿沟会越来越大。
需要持续精准的市场研判，对于城市投资有疑问，对于买卖房产拿不准，大家可以带着你们的疑问。
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