变天了！一二线城市重要数据“集体消失”，背后大有深意
楼市
2024-06-18 17:05
广东
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有没有发现，房价下跌到今天，越来越多的数据，神秘消失了……近日，一大批全国知名城市，二手房成交价变成混沌状态。加上此前早已下架的北京、上海、深圳和西安等一二线城市，超过13座城市的贝壳二手房成交价“集体消失”了！听说苏州和广州也在酝酿。有几座城市，甚至连二手房挂牌的总数量也看不见了。从大湾区到渤海湾，从长三角到大西北，一道无形的“数据铁幕”，在一夜之间拔地而起，笼罩了整个楼市。为什么各大城市动作如此迅猛，几乎像商量好一样放下“铁闸”？为什么楼市调控，终于走到了需要对二手房成交价“动刀子”的这一步？为什么全面遮蔽掉成交信息，也许会成为楼市走向的关键转折点？二手房市场，是极为重要的“楼市风向标”。最近，风声依然不太妙。刚刚出炉的国家统计局房价指数显示，全国70个大中城市里的二手房市场“全军覆没”，无一城市环比上涨。据测算，5月份二手房价格指数环比下跌1.0%，连续14个月下跌，并且创下了近十年最大跌幅。阴云笼罩的楼市中，二手房成交价这个东西，渐渐变成了最不讨喜的“受气包”。由二手房成交价构成的整体信息环境，已经成为阻碍楼市回暖的一大问题，这个“绊脚石”必须搬开了！你想啊，同一个小区的成交价对比两三年前，少则跌了几十万，多则跌了上百万。比如下面这个小区，同样面积的3室2厅，只是朝向和楼层略有不同。2021年成交价295万，2024年成交价跌到130万。没买房的人来一看，心想再等等，万一还没跌到底呢？你不买我不买，明天还能降两百。买了房的人来一看，彻底心如死灰，一心只想去提前还贷，月供和利息能少一点是一点。非但没能促进成交，反而加重了观望情绪，顺带激怒了一部分业主。你可能会问了，难道信息透明不是一个健康市场必须具备的条件吗？难道我买一套几百万的房子，连前面的成交价都没有知情权吗？在以贝壳为代表的二手房价格平台上，为了扭转房价整体走势，调控的杀手锏正是——制造信息差。都不用追溯多远，就在3年前，房价上涨势头烈火烹油之际，为了打压二手房价过快上涨，包括广深在内的不少城市也同样使出了这一招，直接屏蔽了二手房成交记录。只有当二手房成交价格被遮蔽，政府出台的二手房指导价，才能真正开始发挥作用，政策的引导才能逐步落地。要知道，在中国楼市，当房价出现单边上涨/下跌的时候，其惯性之强，远超一般人的想象。正如不断自我强化的螺旋，好像根本看不到尽头。在楼市感受过这种上涨/下跌力量的业主，想必都有感受了。需要指出的是，在这种上涨/下跌螺旋形成的过程中，房地产中介扮演了极为关键的角色。这是因为，中国采用的是房产交易的居间经纪，中介一手托两家，靠撮合成交来获得佣金回报。这种模式，有两个好处。一是让中介可以保持中立，既不偏向买家，也不偏向卖家。二是效率更高，不容易出现买卖双方扯皮。当房价出现单边上涨/下跌的时候，居间经纪模式的弊端就暴露出来了。就拿当下来说吧，为了撮合交易，一部分急于赚钱的中介，开始疯狂“围猎”不愿降价的业主，甚至爆发了双方的战争。前段时间，深圳某中介公司就被曝出一份“促成交的SOP（标准化流程）”，惊掉了不少业主的下巴。这套流程的宗旨就是：中介公司会直接要求中介们，在每个小区挑出一套房源“虚报低价”，并鼓励同行间传播。为的就是，给业主们传递焦虑的情绪，让业主主动降价。一位自媒体博主 @猪哥哥 曾针对此类二手房压价行为，给出过非常有画面感的描述：（如同）十万人参加一个沙滩音乐会，天空出现一片乌云，少数胆小的人担心下雨陆陆续续离场。此时，沙滩上有数千个声音：等会要下鸡蛋大的冰雹啦！恐慌迅速蔓延，人群开始踩踏，降价也就变得无可避免，甚至进一步形成“暴跌螺旋”。这对稳定房价，构成了巨大的挑战。面对这一类乱象，官方当然不会袖手旁观。比如，前段时间，长沙市住建局牵头会同多个部门，严查中介涉嫌恶意压低二手房价格等违规违法行为。这次“成交价消失”的背后，会不会也有官方的意思呢？你懂的。可以确认的是，遮蔽二手房成交价，绝对是指向“稳房价”的一记大招，精准、高效、不讲理。让二手房成交价“失踪”，之所以至关重要，不仅是为了稳住二手房价格，还有很重要的一层意义：当前，中国楼市调控走到了哪一步？毫无疑问，开发商手上仍然有大量的新房，急于出货，正在“以价换量”。今年前5个月，全国新建商品房销售面积3.7亿平米，同比下降20.3%，新建商品房销售额3.6万亿元，同比下降27.9%。（数据来源：中指院）尽管降幅在收窄，但复苏还有很长的路要走，绝不是一朝一夕的事。在这种形势下，稳住二手房价格，就变得极为重要了。如果新房在降价去库存的同时，二手房还跌跌不休，那就很容易出现一种局面：所以，这里就出现了一个微妙的格局：如果二手房不能稳住，新房就无法回暖；如果新房不能复苏，二手房也难以企稳。我拿杭州给你举个例子吧。前几年，杭州“打新”狂潮汹涌，连房企董事长都跑去排队打新了，简直像疯魔一样。为什么？还不是因为新房价格，跟二手房存在巨大倒挂。2014年到2023年这十年里，杭州的新房一直都是遥遥领先二手房。大部分年份新房比二手房多卖出近2倍，2014年和2021年甚至夸张到3.4倍和2.4倍。也就是说，杭州新房市场的繁荣，是建立在二手房价格坚挺的基础上。如果二手房不断下跌，倒挂红利消失，泡沫将会瞬间破裂。2023年底，杭州十区新房成交均价提到了3.5万/方，二手房成交均价却下滑到了3.1万/方。杭州市区新房/二手月度住宅均价走势，来源：杭州贝壳研究院危险的信号出现，排队摇号的人群迅速散去。去年杭州新房的成交量，相比2021年高峰期缩水近1/2。这样的局面，你说能让它持续下去吗？救市还怎么玩？可把地方愁坏了。今年1-5月，百强房企实现销售操盘金额14133.7亿元，同比降低44.3%；与此同时，近七成销售百强房企尚未拿地，TOP5央国企拿地“大跳水”；去年拿地金额和面积排全国第一的保利，从拿地TOP10消失；所以，大家也不要嫉妒新房，ZF救新房也是为了救楼市，让房地产运行回到正常轨道，那么二手房的价格，也就回暖有希望了。就在几天前，国常会定调房地产的下一步工作。通稿中明确表示，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局，可见高度重视。要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。你看，关于存量房产的大动作，这不马上就推出来了吗？最近的楼市，传来一系列重大的信号，显示出微妙的变化，政策的调整速度、频次，在逐步加速，市场也开始作出了响应。对二手房市场来说，一个积极信号是：全国各地的“老破小”，成交速度明显加快。位于北京、上海、广州、杭州、南京、成都等核心城市的二手房，尤其是位于核心区、交通便利、总价低或有教育资源加成的“老破小”，正在被刚需群体迅速“扫货”。年轻人不是不买房，而是没有看到上车的“性价比”。楼市本没有刚需，房价跌到位了，也就有了刚需。黄大大团队全面梳理了国内368个城市的综合情况，帮大家选出了最有价值的城市。
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