关于房地产商踩坑，你能想到的有哪些？
高价拿地、精装交付、板块祛魅、竞品太多、股东撤股……是不是基本就这些了？
那如果有项目，不小心将这些坑全踩了，是不是“万劫不复”？
最近，镜湖核心的大家·锦玥府，用硬核的清盘“海报”给出了答卷。
▲清盘海报丨图源网络
01▼
“弱市”商业清盘
需要强调的事，作为纯住宅项目，锦玥府实现的却是“商业清盘”。
与镜湖当前有些项目的政府收购，“政策清盘”有所不同，2年多的销售周期，该项目的商品房一直是通过正常销售，以市场模式去化。
而回顾销售历程，这个项目走出了独一份的行情。
2022年5月开盘，受限于前期高价拿地，产品定位过高等因素，大家·锦玥府前期的销售并不算理想。
头一年的7个月，一共才网签了44套房子，平均下来，一个月不过6套。
众所周知，当时的镜湖市场尚有余温，这样的表现着实让人颇为担心。
但从2023年开始，虽然行业进入“弱市”，大家·锦玥府的销售却有了起色，之后每个月起起伏伏，可以看下图：
总共23个月的网签周期，实现了296套网签，终于在日前实现了清盘。
平均下来的话，最近两年该项目平均每月网签接近13套。
这个成绩，无论是以镜湖为地域背景，还是以房地产销售为行业行业背景，含金量颇高。
入绍七年的大家房产，也在镜湖终于画上了圆满的句号。
02▼
“细数”踩过的坑
这个“句号”之所以引发笔者关注，是因为其开发历程太不容易了。
以下简单列举几个：
高位拿地。
这是镜湖不少房地产项目推进艰难的核心问题，锦玥府自然也不例外。
2021年3月，镜湖土拍最火爆的时候拿地，看起来楼面价15334元/㎡，但考虑到这里的大面积回购和竞配建，其真实楼面价破2万是稳稳的，而这个价格，在近两年的镜湖，距离买房也不远了。
股东撤资。
商业合作以盈利为目标，行业跌宕起伏，股东之间相互撕扯引发负面舆情的，镜湖就屡见不鲜，而在锦玥府，最初是有杭州广宇参与的，后来广宇撤资，变成大家房产的独资项目。
竞品太多。
大家锦玥府所在的市府板块，此前有过密集的土地出让，海樾府、天际府、金麟府，在短短三四年内就吸纳了巨量的购房者。
作为板块内最后一个面市的，锦玥府必然面临天量的二手抛盘压力，销售压力巨大。
更不要说，这是个逆行业的精装交付项目，小区内还自带回购房等等不利因素。
所幸这个项目没有被“压垮”，而是通过自身努力，最终克服了所有不利因素。
03▼
“拯救”力量之源
当前的市场格局中，锦玥府清盘给予后来者诸多启迪。
其一，请给与购房者足够的确定性。
当前的购房群体，早已被前两年密集的负面新闻吓得够呛，说一句噤若寒蝉也不为过，因此，亟待房企按部就班的稳健开发。
其营销负责人也和笔者聊起，自从项目进入准现房和现房交付后，销售行情明显回暖，所见即所得的现房实景，推动了项目清盘。
其二，随行就市的价格是市场的“救生圈”。
项目开发前的谬误叠加，已经形成，只能由价格来买单。
锦玥府项目在最近两年，尤其是今年，以极为灵活的方式参与市场竞争，在网签价格基本保持稳定的前提下，通过不同路径提升了性价比，尤其是抓住了拆迁的热潮，明显加快了其清盘进程。
关于价格，其实很多人没有想到的是，此前被认为不利因素的锦玥府回购安置房，竟然成为托举这个项目的“气垫”。安置房回购价1.7万元/㎡，是不是和现在的部分高层相差不远了，再考虑到车位15万/个，和市面上在售项目相去不远了。
其三，与合理的城市“预期”同行。
锦玥府销售回暖，也离不开周边配套的“落地”。
地铁2号线通车，家门口的后墅路北延，北海小学梅山校区招生……这些曾经购房者关注的预期逐一兑现。
这时候回头去看当初的拿地决策，大家房产还是懂绍兴的，至少没有对着密集的地铁网络规划上头，选了相对安全的地块，这也给了购房者更多信心。
房地产行业周期性明显，有过好风凭借力的绚烂，就免不了两眼一抹黑的踩坑；遇到行业下行期，很多人似乎满眼都是不利因素。
此时，不由想起二战大片《兄弟连》，101空降师被德国装甲师包围后的名言：伞兵天生就是被包围的，最终他们是那场战斗的赢家。
房地产项目的内生价值需要被构建，并被相信。
这里是越宅，你筑家路上的引路人。
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