备受关注的镜湖金融活力城，即将迎来巨变。
26日，据北京产权交易所披露的信息，其项目公司——杭州铧璟置业有限公司，35%股权挂牌转让，转让底价约15.075亿元。
穿透信息迷雾，用单直白的表述就是：招商要和华发在镜湖“分手”。
01▼
对楼市影响会有多大
先说对绍兴楼市的影响，有些，但不大。
因为从拿地开始，一直到首开，续销，甚至到部分交付，招商在镜湖金融活力城的存在感都不强，基本是以财务投资人的面貌出现。
虽然一度有传言，招商蛇口的营销团队会进驻项目，并独立营销某个单独的地块单元，但最终未能实现。
回顾镜湖金融活力城的数年开发历程，无论产品打造，还是操盘逻辑，包括营销包装基本都是华发在一手操持。
此次股权转让，无论最终是珠海华发回购，还是其他投资人接盘，在这个项目接近尾声的时候，不会改变太多。
值得注意的是，这次的转让价就是三年前的“原价”。
工商资料显示，2021年12月23日，杭州招雅企业管理有限公司认缴出资额15.05亿元，持股杭州铧璟置业有限公司35%的股权。
杭州招雅的大股东就是招商局地产（杭州）有限公司，持股比例分别为65.714%。
也就是说，这次的转让与普通购房者关系不大，更多是国有资本巨头之间的博弈和决策。
02▼
看似完美的“联姻”
从联姻到分手，总是让人唏嘘的，这个项目尤甚。
这是看上去门当户对的“天作之合”。
常见的房地产合作，一般是国资与民企，前者资本雄厚，适合作为耐心投资人，后者操盘灵活，适合在市场浪潮中花式营销。
而这种模式的弊端也很明显，就是双方的利益诉求明显有差异。
国资要安全，民企要利润，看似互补的双方只有在丰厚盈利撮合下，才能顺利推进；而一旦出现市场波动，则双方往往难以弥合矛盾，甚至还因为决策机制不同，直接造成项目停摆。
这在越城区的城南，就有这样的案例。
有鉴于此，国企+民资，往往适合快速去化的小体量项目，而不适合需要穿越周期的“造城”项目。
在镜湖金融活力城，商住综合体的造城，体量恢弘。
由同是国资的华发和招商来开发，本是最佳拍档，且招商自进入绍兴以来，一直以低调的优质合作方的形象出现。
柯桥区的檀院和越城区的兴望轩，都是如此。
至于华发，基本被视作珠海城投，不仅有丰富的商住开发经验，还运营着旗下的商业综合体“华发商都”。
而作为配套，绍兴也给足了诚意。
拥有数千员工的传媒中心建在边上，诸多国有银行签约搬迁入驻，原地拆迁安置居民，旨在为这座新城带去足够的人气。
种种因素叠加，让人们对这个项目充满期待。
只不过当行情跌宕起伏，光环褪去，真相显露。
03▼
盈利预期晦暗不明
作为局外人，借由此次转让，得以窥见项目的端倪。
据华发股份2024年中报披露，截至今年6月底，该项目“开发成本”余额60.3亿元，“开发产品”货值余额32.5亿元，较年初增加净增2亿元。
其中，华发股份通过定增募资向“绍兴国际金融活力城”计划投入15亿元，实际已累计投入10.46亿元。
截至去年底时预收楼款33.16亿元，到今年6月底降到25亿元。
该项目已累计实现效益约8.48亿元。
这数据虽说未必很亮眼，但在同行中并不差，只不过，接下来可能更不乐观。
计划中的金融机构搬迁推进较慢，目前五大国有银行中仅有农业银行有实质性动作。
而按照规划，接下来该项目还有两个重大节点：华发商都开业并投入运营，此前刚刚公示的2-5地块开发销售。
目前，镜湖商业竞争日趋激烈，近有龙湖天街，远有绍兴天地和山姆超市，华发商都作为自持型的类街区商业，要在当前消费环境赢得较高的人气，需要不菲的成本投入。
再看可售的住宅部分。
通过修改规划（详见越宅：华发拔掉一幢楼），将住宅产品改为刚需为主，确实拉低了购买门槛。
但当前这个细分市场竞争激烈，超高比例的佣金更像兴奋剂，有效果、难持久；而与之形成鲜明对比的是建安成本持续攀升中。
综合以上，盈利预期减少，成本支出增加，这个项目的前景晦暗不明。
由此推断，招商的原价转让股权，只是高声“喊价”，未来成交价到底几何，还需要市场验证。
希望这样的股权交易，不影响住宅如期交付，不影响华发商都如期开业。
这里是越宅，你筑家路上的引路人。
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