29日上午10时，倒计时归零，越城区城南街道东光村B、E（商业）区块土地使用权及在建工程，首次司法拍卖以流拍结束。
这个项目其实还有一个更为人熟知的名字：和樾府。
流拍，是早早预定的结果，但也标注着这个项目正式拉开重启的序幕。
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跌宕起伏的城南大盘
此次拍卖的B、E两个地块，其实是这个总建筑面积约45万㎡的“航母级”大盘的一部分。而这个项目的缘起，可以追溯到2020年6月。
公开报道中，是由当时风光无限的融创，以38.38亿元的总价摘地，后商定由保利、融信、华颐联合开发。
而在幕后，是融信曾经在土拍前夜，临时组织过媒体见面会，志在必得；保利也同样是非此不可，更有融创与华颐的联手计划。
几经折冲，用业内人的话说，“惊动”了太多人，甚至有传言是来自北京的电话，才使得这场土拍最终停在了溢价率 25.4 %，楼面价约12263元/㎡的终点线。
四大开发商约定了各自的职责，和樾府很快亮相。
▲华颐中心效果图
华颐甚至明确了，其打造的商业项目不但作为公司总部，而且签约龙湖运营，定位为轻资产的星悦荟。
4年前，笔者在与来自保利的营销负责人交流时，他坦言，这样的项目是要穿越周期的，但令所有人都始料未及的是，此次的周期竟然如此难熬。
最终，这个项目的部分地块和工程，在4年后走上拍台。
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为何早早注定流拍
差不多一个月前，这个项目在司法拍卖平台上亮相，引发过不小的关注度，而当时，笔者得到的信息就是“大概率流拍”。
原因也不复杂：太贵！
此次拍卖的标的物，可售的是住宅兼容商业的B区块。
▲项目区位图
容积率大约是2.0，总建筑面积超12.54万㎡，总价约8.56亿元，算下来楼面价接近7000元/㎡。
看上去，以东光村的地段，这个价格并不高，但需要考虑的是，这是和需要自持的商业E区块捆绑的。
E区块拍卖价6600万元，但考虑到建筑面积约3.57万㎡，叠加建安成本就要超过2亿元。
综合来看，即便不考虑运营投入和其他税费投入，可售部分的真实楼面价也接近9000元/㎡。
这个价格在当前的越城区城南方向，毫无疑问是难有吸引力的。
什么样的生意都有人做，唯独亏钱的生意没人做，这是基本商业规律。
有鉴于此，首拍流拍是必然的。
而这其实也是当前司法拍卖解决地产纠纷的常见景象。
无论是迪荡的双子楼，还是苏宁广场，万众关注的司法拍卖，首拍也都是流拍结束。
那么就引出下一个问题，接下来这个项目会如何走？
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未来存在三大变数
作为城市宝贵资源的土地，不可能长期闲置，随着拍卖的开启，标志着和樾府项目走出停滞，重启已经开始。
而这个项目的未来走向，笔者判断存在三种可能：
▲示意图丨图源网络
最好结局：股东和解。
事实上，即便在29日之前，和樾府内部的四方一直都在沟通，尝试达成和解方案——由多方联手改为一方独资。
其中的折冲博弈，颇为复杂，几位当事人都有不同的“叙事”和“观点”。
或许更多内幕只能等正式结果出来后再披露。
总而言之，政府、银行、房企都深度参与谈判，不到最后一刻，不能说没有机会。
而这样和解，对于项目而言，是重启最快的。
中等结局：二拍成交。
首拍不行就降价二拍，这是司法拍卖的标准流程。
现在的起拍价是约6.45亿元，按照惯例，下次起拍价有望下降到5.16亿元，由此带着可售部分的楼面价同步下降到6100元/㎡左右。
以当前东光村所在区位，这个价格有一定吸引力。
最差结局：破产拍卖。
如果和解不成，二拍再度流拍，按照司法拍卖的程序，将进入破产拍卖阶段，有可能每月上拍台，不断降价，直到成交。
正如此前迪荡双子楼的债权拍卖，10轮之后，以原价的17%的成交。
昨天我们见证了镜湖停工两次的项目重启，今天，其实也是和樾府重启的开始。
时间会给出最终的答案。
这里是越宅，你筑家路上的引路人。
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