写在前面的话：刚刚过去的2024年，对于绍兴房地产行业而言是极为“碎片”的一年。不同的视角，可以得出截然相反的结论，而浮光掠影的场景回顾，难以直达本质。
从今天开始，笔者将结合自己收集到的信息，以及平时的所思所想，以年终专稿的形式呈现。
观点皆为个人看法，难免有所疏漏，还望大家包涵、指正。
观察市场走势，必须以事实为基础，作为开篇之作，笔者就以成交切入。
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买房的人，没有断崖式减少
提起2024年房地产销售，很多人直观的感受便是一个字——少！
有人说周边聊房子的人少了，有人说房地产项目少了，还有人说网签数据少了……总而言之，基于感性的认知是：买房，呈现出断崖式下跌！
但笔者收集相关数据后发现，真相并不是这样。
越城区是全市房地产成交数据最为公开透明的县市区，这里的网签数据一向被认为能准确反映市场行情。
笔者比较了过去三年的成交数据：
2022年，新建住宅+住宅类二手房，合计12661套；
2023年，新建住宅+住宅类二手房，合计13693套；
2024年，新建住宅+住宅类二手房，合计12614套；
由此可见，2024年的成交数据只是略低于2023年，跌幅在8%左右，幅度不大，而如果与很多人印象中形势还算好的2022年相比，则基本持平。
这个观点从销售面积看也同样成立：
2022年，新建住宅+住宅类二手房，合计141.32万㎡；
2023年，新建住宅+住宅类二手房，合计149.41万㎡；
2024年，新建住宅+住宅类二手房，合计135.04万㎡；
这个数据相信会让很多人大呼意外。
当然，整体持平的背后，是深刻分化。
新房成交大幅萎缩，二手房成交暴涨。
仍然以越城区为例：
2022年，新建住宅成交6426套，住宅类二手房成交6235套；
2023年，新建住宅成交5974套，住宅类二手房成交7719套；
2024年，新建住宅成交3657套，住宅类二手房成交8957套；
这样一比就更为清晰明了了，2022年前差不多是对半开的平手局，而到了2024年，二手住宅已经成为楼市绝对主力，占比超过70%。
销售面积也大抵如此：
2022年，新建住宅成交85.13万㎡，住宅类二手房成交56.19万㎡；
2023年，新建住宅成交76.39万㎡，住宅类二手房成交73.02万㎡；
2024年，新建住宅成交50.03万㎡住宅类二手房成交85.01万㎡；
从以上数据可以看到：绍兴房地产，正式进入存量时代。
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高端改善，去年卖的有点火爆
2024年，新房成交总量是萎缩的，这个无论是越城区还是在全市范围内，都是不争的事实。
但令人意外的是，高端住宅却逆市起飞，尤其是越城区。
在成交金额排行榜上，中海·铂隽排名第一。
众所周知，这个项目的面积段是偏大的，最小的也在150左右，而且是精装交付的项目，单价和总价都位居业内前列。
当精装遇到大平层，是公认的销售难度大，而且还有国企基因导致的硬核价格体系，即便稍有所放松，也远远不能和区域内其他项目比。
就是这样的项目，硬是靠眼见为实的产品力，套数全区第三，面积全区第二，金额全区第一，套均总价超过460万元。
这样的场景，越城楼市多年未见了。
同样走这个路线的，还有目下万科操盘的安澜府。
全年43套房子，总销售金额约4.73亿元，金额方面排名越城第九。
简单算一下，这里套均金额超千万元！
这样的项目，买家无不是看遍所有竞品，反复比较，砍价……
过往容积率低于1.0的纯墅居项目，是很难登上销售排行榜的，安澜府在2024年的表现着实令人意外。
事实上，即便是过往刚需占比最高的套数排行榜，前十榜单有半数网签单价都在2.5万元/㎡左右，都能贴上高端改善的标签。
这些项目分别是：铂隽府、建澜府、润樾山名邸、湖珀隐秀府、安璞轩。
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行业拐点，在去年年底显现
关于房地产行业何时会迎来拐点，一直是大众关心的话题。
从2024年的成交数据来看，市场已经转向。
这里有两个数据，一个是越城区的成交量。
月度成交套数和面积，都能很直观的看到，9月底利好政策密集发布后，市场活跃度明显提升。
除了量之外，还有价格。
按照绍兴市统计局发布的数据，2024年的全年商品房成交价格呈现出“二次探底、年底翘尾”的现象。
全年看的话，1~2月的成交价最高，超过1.6万元/㎡，此后便逐步下跌，到6月跌到14447元/㎡的阶段性低位，8月则是全年最低，14421元/㎡。
但到了第四季度房价便开始攀升，至12月，在时隔10个月之后，平均价格再度攀升到15000元/㎡之上，也是年内第三高。
在单月成交面积方面，10月为低点，11月环比增长了24%，涨幅明显。
借用股市的概念，量价需要相互支撑，才能作为参照，这波行情很明显得益于政策扶持。
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基于三个想不到的观点
衣食住行，从来都是与普罗大众切身相关的消费行为，当下的市场环境中虽然有所变化，但总体依然足够平稳。
买房的人只是从“看房就买”，转入去买“安全房子”。
2024年与2022年相比，二手房市场最大的变化就是2019年前后的热门项目相继进入交付阶段，形成了所见即所得的“次新房”。
个人卖家，价格更为灵活，所见即所得的也足够安全。
这种消费心理变化也同样呈现在新房市场，排行榜靠前的项目，不少都是实景现房了。
对于房地产行业而言，是时候调整销售策略了，准现房，甚至现房销售，才是符合市场需求的。
这里是越宅，你住家路上的引路人。
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