一个喜人的事实：10月还没过完，东莞新房市场成交，达到了5196套！
而上一次月成交破五千套，已经是2021年的事了。三年了，这样的大热场景终于回来了！
成交大爆，自然是值得庆贺！但大家更关心的是，新政的效力能持续多长时间？
01
单月成交超过5000套是什么概念？
我们先来看看今年的数据，今年前三季度，一季度成交3800套，二季度成交4179套，三季度成交4543套。
也就是说，10月份一个月卖的房子，比过去一个季度的还高。
再拉长时间线来看，上一次成交超过5196套，是什么时候？是2021年1月，成交7478套。
相当于10月份的成交量，是近44个月来的最高水平。
即便在2021-2022年楼市巅峰时刻，超过5000套的成交，也只有2次。
可见，这一次新政的效力比以往来得猛多了。
当然，仅从一个成交量来看，无法判定楼市是否真的爆了？我们再看看其他维度的数据：
1、线上数据：看房量和转化率，均处在年内高位。
自9月底以来，全市新房到访量持续维持在近三个月的高位。尤其是国庆周，来访量对比平常周大涨238%。
楼市君还观察到，新政确实帮不少人更快下决心，犹豫了半年的看房客都下场了。
上周，新房转化率达17%，创下年度周内最高转化率。几乎每5个看房的人中，就有1个人下定买房。
2、线下实探：多楼盘售楼处坐满了人，签约中心排长队。
10月以来，楼市君也去了多个热门项目踩盘，肉眼可见，售楼处的人变多了。
洽谈区坐满了人，虽然不到人挤人的程度。但是再也不像以前一样，卖房的销售比买房的客户还多。
包括日常联系的销售朋友，以往发信息秒回，现在往往要隔很久才能回复。
回复的第一句话是，不好意思，刚刚带客看房去了。
反映在成交上就是，东莞不动产中心业务区开始排长队。
约有40多个窗口，现场除了少数几个窗口外，其余的全都处在繁忙状态。
所以，无论是从数据还是体感上来说，朋友圈说的爆单不断，忙得没时间吃饭，虽然有夸张的成分，但是整体来看，基本属实。
10月成交量，确确实实的涨了！
02
如果可以一路狂飙，市场齐心乐呵呵喊涨、真涨，那当然是好。
但说句实话，东莞市场确实仍有待修复。而且楼市君还看到了“金十”成交大爆之后的一些隐忧：
1、剔除特殊房源后，一手市场的真实成交量，能不能继续上涨。
9月成交破3千，10月成交破5千，确实是好事。但其中有个无法忽略的点：人才房等特殊房源的成交，占据了大量份额。
在剔除特殊房源的“水分”后，9月新房成交套数不足2000套；10月剩余2600余套。
要叫好，相较于过去的一年多以来的成绩（月均1391套），确实是好了很多；
但将观察时间拉长后我们能发现，这两个月的成交增量，还是有点太“湿湿碎”了。
据合富研究院数据显示，2024年前三季度的新房供需量，仍然处于18年以来的历史低位；
新房成交量同比2023年前三季度，下跌了约3成。
总结来说，现阶段新房的真实成交量，仍然未完成修复，与过去几年相比还有较大的成长空间。
而且，华为湖岸花园等人才房总量超7000套，这两个月也才网签了约五成的房源。未来几个月内的新房成交数据，仍需扣除特殊房源。
11、12月成交量能否维持在2000套以上，实现“翘尾”行情，似乎还是未知之数。
2、新政效力减弱，市场多项指标开始下滑
连月的利好政策刺激，确实是见效了，但也显露了一个严峻的事实：热度退潮也有些快。
据贝壳研究院数据显示，东莞二手市场的看房人数、看房量、涨价房源数量高峰，均出现在国庆周（9.30-10.6）内。
但此后的三周内，三个指标均同步下滑。
这种数据波动说明，利好似乎只暂时性地触动了买家，未能从根本上触动买家的进场意愿。
新政刺激有限，“药效”衰退，就有种打下江山却守不住的无力感。
10月最后一周，带看量、成交量等各项市场数据的下滑趋势能否止住，实现波动上升，还有待观察。
说白了，就是近月的连串政策利好有用，但市场想要回暖，还需些时日。
03
过去房价遥不可攀的区域，现在刚需房源已然十分平易近人、改善房源也不再那么高不可攀…
对于不少人来说，真就是垫垫脚就能上车。
对此楼市君认为，刚需或改善等有购房需求的买家，趁现在不妨多出去走走看看，只要价位符合心理预期都可以出手。
